王绍刚
山东省临沭县自然资源和规划局 山东省临沂市 276700
摘要：近年来，土地资源因其数量有限和不可再生，具有非常强的稀缺性。地域布局、地段选择、地价控制(“三地”)是优质土地资源的天然禀赋。通过运用定性和定量相结合的分析方法，从土地储备的地域、地段、地价三个方面选择探讨对房企赢利的影响。研究表明：在土地储备阶段，地块的地域、地段和地价三个因素对房企赢利水平有决定性影响：房企利润与城市发展水平存在正相关关系，房企利润与地段成熟度存在正相关关系，房企利润与拿地价格存在负相关关系。
关键词：房地产企业；土地储备；“三地”原则价值分析
引言
对土地的储备是房地产行业实施长远发展的前提条件，但我国当今的土地市场发展状况还不完善，致使一些房地产开发商肆意对土地过度储备。这种方式与国家政策相违背，不仅导致市场秩序出现混乱，致使大量土地出现闲置的情况，而且还造成资源浪费，使其房价不断攀升，在很多方面都存在不利影响。
1土地储备对房地产开发企业的重要性
对于房地产企业而言，土地既是维持企业正常运作的最基本的生产资料，也是获得资本支持的重要物质基础。土地储备面积是评价公司成长性的核心指标之一，与公司的发展潜力及企业的融资能力密切相关，选择合适的土地储备战略是房地产企业管理的核心之一。如果没有土地储备，一旦现在开发、销售的项目结束，企业将面临着无地开发的窘境；过少的土地储备还容易在员工群体中引发企业和个人都“朝不保夕”的认识，导致员工短期行为增多和团队不稳定，进而影响公司的正常经营。但是土地储备并非多多益善，过度囤地将导致资金沉淀，从而降低资产周转速度，影响了企业的盈利水平，如果土地储备规模过大，而市场行情又持续走弱，企业资金回笼速度将显著降低，房企可能面临着资金链紧张甚至断裂的威胁。
2房地产企业土地储备之“三地”原则价值分析
2.1土地交易监视区制度
土地交易申报制度主要针对土地规模较大的土地交易，没有对规模小的土地交易做出申报的要求，所以使用土地交易监视区制度进行弥补，土地交易监视区制度主要针对规模较小的土地交易，在区域内出现地价增长过快或者土地分配不合理的情况时，政府便出面进行土地交易监视，将这片区域作为土地交易监视区，就监视区具体工作内容做出规范，比如设立的目标、监视的区域、监视的时间等。
2.2房地产开发企业与地方政府之间的土地储备博弈
房地产开发企业与地方政府是属于两个不同的群体，房地产开发企业是当地政府创造财富的源泉，而地方政府则是为房地产开发企业提供土地的重要基础。与此同时，当地政府还负责土地收购、房屋开发监督的责任，存在管理与被管理的关系。房地产开发的企业群体与地方政府在过度储备土地资源上是在博弈。目前，我国地方政府的主要税收来源是企业，然而房地产开发企业具有关键作用，两者在博弈时的实力是不对称的。假如在社会这个群体中，有两个博弈方，一个是地方政府，一个是房地产开发企业，在博弈时，应用不同的博弈手段，一个是管制与不管制的策略；另一个则是过度储备与不过度储备的策略。
2.3房地产市场行为
房地产市场具有供给稀缺性，由于我国城镇化不断加快，使城市人口数量不断增加，住房刚性需求旺盛，但是城市建设用地有限，是不可再生资源，而且还具有不完全开发性，土地使用权和房屋所有权都存在于房地产市场中，政府通过土地供给调控房地产市场，对房地产市场活动进行有效的控制，在土地竞争中房地产企业之间的竞争难度较大，所以通过房屋的质量、地点、设计、服务等多方面进行差异化比拼，并且投放广告、做活动扩大宣传等多个方面进行竞争，但在整个竞争之中，房产的价格保持不变。
商业银行为房地产企业提供资金支持，本身也承受着巨大压力，房地产高额的资金投入的同时，还具有很强的金融风险，房地产市场不健康的发展状况，提高了银行的金融风险。地方政府为房地产企业提供政策和土地支持，使得政府职能部门与房地产企业之间存在工作上的往来，为了协调各方的关系，政府需要建立完善的土地市场规制，控制房地产市场中企业和企业之间、企业与政府之间、企业与银行之间的市场行为，发挥政府在房地产市场中的调控作用。
2.4企业储备土地可维持企业经营活动的可持续性
房地产企业在开发建筑项目时，需要一部分土地来作地基、空间操作、场所的基础。房地产的开发离不开土地资源，土地资源的存在是作为被开发的传统形态而独立存在的，是房地产开发的重要组成部分。土地资源作为房地产开发的基础资源，具有自然的四大属性，包含面积的有限性、质量的差异性、持久使用性、位置固定性。在房地产开发时，企业所面对的市场环境是错综复杂的，例如对一级市场的土地资源供应量不足和政府政策的转变，房地产的开发项目对一般的消费品而言，它的生命周期是比较长的，从而出现在资金上融资的现象；如果土地的储备量不足，就会使资金不能快速回流，导致施工项目断裂。因此，一些房地产企业储备土地是防止项目的中断现象，适当储备土地资源可以增加企业抵抗风险的能力。
2.5房地产调控中的土地价格规制
建立土地价格规制，需要遵守三个标准：公平交易、价格平稳、定价管制。对土地价格规制中的交易内容设立三项基本制度：土地交易许可证制度、土地交易申报制度、土地交易监视区制度。①土地交易许可证。土地交易许可证是由政府进行控制办理的，许可证中的内容是土地交易申报中的具体事项，在土地交易许可证制度中包含了申报的手续和政府审查的内容，以政府控制的土地交易许可证，保证了房地产市场中价格的平稳，控制了土地的使用方式。②土地交易申报制度。在政府监管下，控制大规模土地交易的价格，确保交易不影响房地产市场的稳定。土地交易申报的依据是土地的面积，根据土地的面积确认是否申报，确认申报的具体事项。③土地交易监视区制度。土地交易申报制度主要针对土地规模较大的土地交易，没有对规模小的土地交易做出申报的要求，所以使用土地交易监视区制度进行弥补，土地交易监视区制度主要针对规模较小的土地交易，在区域内出现地价增长过快或者土地分配不合理的情况时，政府便出面进行土地交易监视，将这片区域作为土地交易监视区，就监视区具体工作内容做出规范，比如设立的目标、监视的区域、监视的时间等。
2.6样本选取及数据来源
根据《2020城市商业魅力排行版》对城市等级的排名，将城市划分为一线城市、新一线城市、二线城市和三四五线城市四个等级。为了保持数据口径的一致性，各等级城市随机抽样选取了20个纯住宅地块(包括主城区和远城区各10块)作为样本地块，并剔除异常值(与周边地块存在显著差异，如地块不利因素突出)，最终得到72份样本数据进行量化分析。
结语
土地是房地产企业经济活动的基本条件，在我国城市土地国有控制的前提下，可以更好的实现房地产市场的宏观调控，通过相关法律法规对房地产市场中的违规行为进行有效的控制，保证了房地产市场的稳定运行，通过实行有效的土地市场规制，收购储备土地，确保市场的土地供给，对土地价格进行严格的控制，从而保证房价的平稳，维护房地产市场的和谐稳定。
参考文献
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