宋媛媛
（广州市怡地环保有限公司，广东 广州 510030）
摘要：本文运用环境影响评价影响因素识别分析的方法，针对城市新区房地产项目，从区域用地、交通现状与规划、公共资源配置等方面，阐述房地产项目地段的优劣，并为购房者提供可选择建议。
关键词：房地产；环评；购房；选址
鄂璠与龙昊等人[1]针对选择住所要考虑的15个要素，通过问卷调查得出地段（81.3%）和价格（75.7%）是位列前茅的两个主要因素。要兼顾地段和囊中羞涩，一线城市的年轻刚需们只得把目光投向正在开发的城市新区。由于此类区域产业、交通、医疗等配套资源还在规划逐步成熟中，随着社会上对环保相关问题重视程度的提升，刚需购房如此大宗消费活动，在价格差异不明显的情况下，地段的优劣则会直接影响购房者的抉择。
房地产项目的地段位置主要是指房地产所处在的具体空间区位和周围环境。按影响范围的不同，环境因素可以分成微观区位、中观区位和宏观区位这三种影响因素。微观因素是指该项目选址所处的具体区域与自然条件，还有周围的基本配套设施等；中观区位影响因素是指项目选址所在区域的自然资源所占有的条件、经济发展的水平等；宏观区位影响因素是指该项目的开发具有的社会环境要素[2]。本文主要探讨微观区位因素中项目场地情况、周边规划和配套设施等度地段选择的影响。
1购房地段主要影响因素
1.1 房地产项目场址
由于大城市住宅用地供地紧张，不少城市在大力发展“三旧改造”的同时，结合城市产业发展规划布局，逐步淘汰落后产能企业，释放出一大批“工转居”土地。所谓“工转居”土地，是指该地块前身是工业用地类型，经土壤污染状况调查后按法定程序将用地功能改为居住用地。土壤污染状况调查是按照相关技术方法、标准，调查判断地块土壤是否存在污染和对人群健康的风险评估活动。若调查结果显示存在污染，则需进行土壤修复后方可流转。
由于信息的不对称，极少有购房者能获悉地块的历史沿革和污染评估结果。虽然我国在逐步完善“工转居”地块污染状况评估相关制度，对于污染修复地块，若购房者定购后才知悉，多少会影响居住感受，甚至可能引发环保维权投诉等事件。
1.2 周边规划
近年来，开发商在楼盘销售时会主动公布楼盘的不利因素。不利因素的展示确实能在一定程度上提升购房者对周边环境的了解。特别是楼盘周边有交通干道的，也有专业房产评估人士建议购买者向开发商所要环境影响评价报告[3]。由于《建设项目环境影响评价分类管理名录》的更迭，房地产项目的环境影响评估已退出环评的历史舞台。作为一名环境咨询专业人士，笔者通过踩盘发现，开发商公示的不利因素多半避重就轻，用词稍显敷衍，特别是周边不利用地规划因素更是决口不提。若房地产项目周边规划有存在异味废气排放的工业项目，则极有可能引发入住后的环境维权事件。如近两年广州黄埔区中海和时代的某些知名楼盘维权事件，以及近期广州增城区靠近永和经济区的某上城楼盘维权事件，均是因规划排放量大的工业项目引起的。
除用地规划外，周边交通规划是不得不考虑的另一重要影响因素。交通规划是把双刃剑，一方面利于出行，另一方面若高速公路或城市交通干道临近住宅区，道路交通噪声的影响则不可忽视。大量研究实例表明［4,5,6］，城市次干路车流量为800辆/h～1500辆/h时，路边交通噪声一般为65dB～70dB；主干路车流量为1700辆/h～3000辆/h时，路边交通噪声一般为68dB～78dB；快速路车流量为10 000辆/h～20 000辆/h时，路边交通噪声一般为70dB～84dB。笔者曾随同监测单位对某靠近互通立交的楼盘声环境质量进行过实测，监测结果表明：在距离最近交通干道约140m处，面向道路侧建筑开窗状态下室内昼间噪声监测值＞60dB(A)以上，夜间＞50 dB(A)。关窗状态下昼间＞50 dB(A)，夜间＞40 dB(A)。均超过《民用建筑隔声涉及规范》（GB50118-2010）住宅建筑室内噪声标准限值的要求。
1.3 近场公建配套
近场公建配套设施主要考虑房地产项目周边200m范围内有无垃圾收集站、公共厕所、公用较大型变电站（如11万伏）、高压架空输电线、学校、大型商业步行街等。垃圾收集站和公共厕涉及恶臭影响、大型变电站涉及工频电、磁场影响和噪声影响，高压架空输电线涉及工频电、磁场影响，学校教学活动和步行街商业活动则存在噪声影响。
2 购房地段选筹建议
在价位可接受、不考虑升值、学位等其他因素条件下，影响地段的因素是比较综合的，购房入市时间不同，侧重点也会有所不同。对于正在开发建设中的城市新区，从环境评价的思路，对选址的建议主要有以下几点：
2.1 房地产场址选择
土壤污染是一个错综复杂的过程，基于现有治理技术与监测技术的不完善，从现实和心理接受角度确实有必要多做一些了解。首先，可以通过一些地图软件查询目标区域的历史影像资料，如历史影像图显示场址一直为山林地或者农用地，这类用地基本不存在污染；但如果是工厂，则需要进一步了解工厂的性质。此时可以通过一些公众网站，如“绿网公益环境数据中心[7]”查询环境风险企业和土壤污染状况，该网站上存在土壤污染的地块标记为红色，风险可接受的地块标记为绿色。点击该地块名称及进一步链接，基本可以下载获取该地块土壤污染状况调查报告。通过阅读报告，可以判断场地是否存在疑似污染。一般地，涉及化学原料和化学制品制造业、机制纸及纸板制造、石油化工、固废或危废处置、涉电镀工艺等行业存在土壤污染的可能性大。这类地块可以结合自身情况合理抉择。
此外，为确保土壤污染状况调查结果的公开、透明，也建议土地资料主管部门建立可供公众查询的数据库，或者约束开发商明确在住宅楼项目销售案场主动公开地块历史沿革情况，以及土壤污染状况调查或土壤修复结果鉴定文件。
2.2 规划判断
普通公众可以通过当地市级自然资源和规划部门官网查询地块所在区域的规划情况和土地出让情况，包括出让土地的用途等。一些规划有大型货运交通枢纽且靠近工业区的地块，则有可能会规划为配套的物流园区，此时需要关注物流园区道路规划以及该物流园区与房产项目的位置关系，需考虑大型物流车道路扬尘与交通噪声影响。用地类型上，应尽量避开当地常年主导风向上风向3km内规划有M2类（二类工业用地）或M3（三类工业用地）用地的房地产项目，工业项目建成后可能会对下风向的居住区造成废气（恶臭）污染影响。
针对楼盘附近的交通干道规划，可以通过查询当地交通主管部门的交通规划、生态环境主管部门公示的道路环评文件以及政府相关的公共资源招投标网站，进一步明确拟选房地产项目周边200m范围内是否规划主干道或高速公路。确有存在的，则要结合道路降噪措施以及个人对噪声的敏感程度理性选择。
2.3 公建配套情况
临近住宅楼的公建配套设施，在方便居民的同时，其运行过程中对住宅楼的环境影响亦不可忽视。如针对垃圾压缩或分拣收集站和公共卫生间的恶臭影响，可以通过住宅楼与此类公建设施的位置、距离和主导风向，该类建筑物的设计构型（地下或半地下）、废气处理设施等因素综合考虑。变电站由于便民需求，一般会配套建设在临近人群居住的地方，可以通过查询该地区电网规划、生态环境部门公示的输变电项目环评报告，明确变电站型式（户内、半户外、户外）及其出线（电缆或架空输电线）的类型，由于户内变电站有建筑的隔声、吸声和工频电磁场的屏蔽作用，在距变110kV变电站站址围墙外40m同等位置处，户内变电站较户外变电站工频电场强度低约0.0126kV/m，工频磁感应强度低约0.105μT[8]。大量数据表明，住宅楼附近不同建筑型式的110kV变电站产生的工频电场强度及工频磁感应强度均满足《电磁环境控制限值》（GB 8702—2014）中的标准限值要求，不会对人体健康产生影响。建议购房者视自身情况科学考虑对变电站的接受程度。对于一线城市“996”的上班族而言，学校和商业街活动噪声并不会对其生活存在显著影响，但如果家里有老人等对噪声敏感的人群，则可以结合住宅楼与学校、商业街的距离位置关系、以及是否有噪声阻挡建筑来理性选择。
3结论
影响购房的因素很多，需多方综合考虑。地段选择上需结合场址自身与外部环境以及自身承受能力综合、理性、科学抉择。重视内外环境，可以在一定程度上避免入住后可能的环境维权，真正实现家是温馨港湾的定义。但这并非绝对准确的判断因素，毕竟适合自己的才是最好的。
参考文献
[1]鄂璠,龙昊.选房就是挑地段?[J].小康,2018(16):56.
[2]刘昕,王英伟.房地产开发项目选址的合理性分析[J].农业与技术,2013,33(02):202-203.
[3]骆子裕.论环境因素对房地产估价的影响[J].住宅与房地产,2019(27):9.
[4] 中华人民共和国环境保护部．2017年中国环境噪声污染防治报告[R］．北京:中华人民共和国环境保护部，2017.
[5] 交通运输部科学研究院．城市道路声环境影响评价关键参数研究[R]．北京:交通运输部科学研究院，2019.
[6] 邹竞芳，蔡铭．广州市昼夜道路交通噪声的监测与分析［J］．中国环境监测，2013，29( 4):157-161.
[7] 绿网公益环境数据中心http://www.lvwang.org.cn/map/#/index
[8]于哲权.北京地区输变电设施对居住环境工频电磁场环境影响分析[J].环境保护与循环经济,2019,39(06):56-58.