杨洋
（武汉中地众思科技有限公司 湖北 武汉 430000）
摘要：为解决农村房屋权籍调查确权登记问题处理，本文以某县自然资源局的做法为例，结合调查与确权登记实践，展开具体的论述，围绕遇到的问题进行分析，总结调查确权登记工作的经验与方法，共享给相关人员参考借鉴。提出要依法调查确权，结合现实、尊重事实等解决措施，以期为相关人员提供参考。经过确权登记工作实践检验，上述方法的应用效果较好，能够促使权籍调查确权登记工作高质量开展与落实，具有推广应用的价值。
关键词：农村房屋；权籍；调查；确权登记
0 引言
某地结合第三次国土调查，充分利用全区农村宅基地和集体建设用地确权登记发证已有成果，全面开展全区农村不动产确权登记工作。到2020 年底，完成全区农村不动产权籍调查，农村宅基地和集体建设用地登记颁证率90％以上，基本实现“应登尽登”，各级农村不动产登记数据库基本建成，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。现结合农村房屋权籍调查确权登记工作实践，总结具体措施。
1 案例概述
从农村不动产确权登记实践分析，为重大惠民利民工程，涉及的内容包括权籍调查、测绘以及宅基地确权工作。以某县自然资源局为例，强力推进此项工作，切实保障各项工作的有序开展。实践中采取以下措施加以保障：①强化组织领导。自从农村不动产确权工作开展以来，相关部门组建了领导小组，编制工作方案，细化分解各个部门与乡镇的工作职责，配置分管领导与专人负责全程跟踪办理，夯实了确权工作责任，投入充足的工作经费，公开招投标技术水平较高的作业单位，促使各项工作网格化管理，全面有序推进；②全面统筹推进。此项工作的开展，目的是维护农民权益、维护农村社会和谐稳定。通过确权登记颁证的方式，使得农民的合法权益受到法律确认与保护。
2 农村房屋权籍调查确权登记常见的问题
2.1 宅基地使用权与房屋所有权主体问题
确权登记工作中要求结合现实、尊重历史，妥善处理农村不动产确权登记中遇到的历史遗留问题。针对“一户多宅”、缺乏土地权属来源材料、超占面积等问题，按照“国土资发〔2011〕178 号”“国土资发〔2016〕191 号”等政策文件规定处理。对于农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，可采取政府购买服务、行政调解等方式，综合运用司法公证、律师鉴证等方式解决，不得增加群众负担。从农村房屋权籍调查实践的角度分析，收集的土地证以及房产证登记人员全部为户主，其配偶没有进行登记。实际上农村妇女属于家庭成员，其宅基地权益按照法律法规的规定应当记载到不动产登记簿以及权属证书上。农村妇女不管是在原生家庭还是嫁入新家庭，所在户的宅基地都具有使用宅基地权利 [1]。
2.2 权利人为非本农村集体成员的确权问题
按照现行的法律法规宅基地使用权和房屋所有权的确认，需要按照房地一体的基本原则以及主体一致的原则，按照批准用地以及建房手续等，遵循法律法规，确认给农民集体成员。关于非本农民集体成员，因为扶贫搬迁或者地质灾害防治或者新农村建设等情况的人员，按照政府统一规划以及批准使用宅基地的，在进行处理时则按照退出原来宅基地、同时注销登记的办法处理，依照相关的法律法规确定新建房屋占用的宅基地使用权。对于因为继承房屋占用农村宅基地的情况，则按照相关规定确定宅基地使用权以及农村房屋所有权，同时需要在不动产登记簿以及不动产权证书上标注，标注为“该权利为继承所得”。对于城镇居民在农村违规购置宅基地的情况，或者以购买形式获得宅基地的情况，或者违法建造住宅的情况，均不予确认使用权和所有权[2]。
2.3 对一户多宅的确认问题
农村房屋权籍调查确权登记工作中常见的问题，还有一户多宅的问题，主要是由于继承、买卖或者赠予等。按照“国土资发〔2011〕178 号”“国土资发〔2016〕191 号”等政策文件规定处理。对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。坚持一户一宅的基本原则进行确权和登记。对于符合当地分户建房条件没有分户，但是没有经过批准另外自行建房分开居住的，对于其新建房屋占用的宅基地符合相关的规划，经过农民集体同意并且公示后没有任何异议，则可以按照相关规定进行用地手续的补办，同时依法进行确权登记。对于没有分开居住的居民，其实际使用的宅基地，如果未超过分户之后建房用地合计面积标准的，则依法按照实际使用面积来进行确权登记 [3]。
2.4 宅基地和房屋超过批准面积的确权问题
对于遇到的宅基地超面积问题，可以运用分阶段依法处理的办法。农民集体成员经过批准建设房屋占用宅基地的情况，则按照批准面积进行确权登记。如果没有履行批准手续建房而占用宅基地的情况，则按照相应的规定进行处理。在1982 年《农镇建房用地管理条例》实施以前，农民集体成员建设房屋占用的宅基地，范围在条例实施后到现今没有扩大的，对于超过其后当地规定面积标准的情况，也可以按照实际使用面积来进行确权和登记。在条例实施到1987 年《土地管理法》实施时间段内，农民集体成员建设房屋占用的宅基地，对于超过当地规定面积标准的情况，超过面积按照国家和地方相关规定处理的结果予以确权登记[4]。
2.5 宅基地闲置的确权处理
按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规以及“国土资发〔2011〕J178 号”“国土资发〔2016〕191 号”等政策文件要求，进行确权登记。对闲置两年以上的宅基地，需交回村集体。
3 农村房屋权籍调查确权登记的策略总结
3.1 做好基础调查的把控
为了扎实推进农村房屋权籍调查确权工作的开展与落实，要求做好基础调查的把控。以柳州为例，采取分阶段调查的方法，完成了农房普查以及数据库的建设。当完成不动产统一登记之后，积极组织开展普查以及数据库建设工作。采取试点的方式开发，并且建设了农村地上建筑物综合应用系统，同时使用高精度正射影像图以及基础地形图等信息，完善相关农村宅基地以及集体建设用地的确权与登记工作。对于地籍调查数据库的建立健全，通过利用专项调查成果数据加以完善，夯实了基础工作。
3.2 创新工作手段
由于农房体量大，加之涉及的面积比较广泛，采取传统的人工测量作业方法，虽然绘制精度比较高，但是作业效率比较低，且获得的数据成果比较单一，同时考虑到地形比较复杂，需要投入大量的人力与物力。对于此问题，通过引入无人机倾斜摄影测量技术以及实景三维技术，来采集高分影像数据，结合利用信息化技术手段辅助内业工作的开展，形成完整的数据信息，构建丰富的数据库，实现对空间数据以及属性数据等的统一管理、分析、运用，达到了按照需求测绘以及动态测绘的目的。
4 结语
综上所述，房屋权籍调查确认登记工作的开展，要围绕基础工作，做好全面的夯实，同时引入信息化技术和其他现代化技术手段，辅助工作的开展与落实，促使此项工作的高质量落实。
参考文献
[1] 汕头市中心城区（金平区、龙湖区）“房地一体”农村不动产确权登记细则[N].汕头日报，2020-09-09（7）.
[2] 谭凯.宁夏吴忠市利通区农村宅基地和房屋确权登记问题与对策[J].农业工程技术，2020，40（2）：10-11.
[3] 吕娟.农村房屋权籍调查确权登记问题处理[J].住宅与房地产，2019（34）：16.
[4] 康利军，桑振平.农村房屋不动产权籍调查工作方法与实践研究[J].江苏科技信息，2019，36（9）：78-80.