陈羽
安徽安兴发展有限责任公司，安徽 合肥 230001
摘要：目前，随着我国房地产建设开发速度的放缓，为了提升楼盘的品质，从而提高溢价空间，园林景观作为购房者最容易感知并定位楼盘品质的窗口，园林景观品质的高低已成为开发建设环节最重要的控制点之一。要想在竞争激烈的房地产市场立足并确保利润，突出小区园林景观特色彰显高品质的同时如何控制好营建成本，是园林景观设计方案阶段最主要的工作，精准把控施工过程及时做好后期维护也是控制好营建成本的重要工作。保障园林景观高品质的前提下合理控制好园林景观营建成本，房地产企业才能实现经济和生态效益的共赢。
关键词：房地产园林景观；营建成本；控制策略分析
引言
园林景观，是指通过造景手法，在一定的范围内利用地形、环境、植被配合建筑、构筑物、园路等表现园林景观造景理念，达到满足人们回归自然，和谐环境，提高与改善生活品质的要求，从而为人们打造出一个良好的观赏、休憩和文化场所。园林景观内容基本可分为两大类：一类是软质的部分，如树木、草坪、灌木、水系、喷泉等；另一类是硬质的部分，如硬质铺装、假山、景墙、栅栏、景观构筑物、雕塑小品、景观灯具、标识标牌等。
一、房地产园林景观工程重要性
丰富的物质生活促进了人们对精神文化和美的追求，园林景观对城市品质和居民生活质量的提升都有着积极的意义，随着人们对居住环境质量要求的不断提高，园林景观也越来越得到人们的重视和青睐，也成为城市购房者首选的住宅标准。房地产开发企业在国家政策调控和土地价格不断攀升而房价受限的大背景下，在确保项目产品定位和保护生态环境的前提下，提升小区园林景观品质以促进销售和提高售价，合理优化园林景观方案设计，有效控制园林景观营建成本，是房地产企业提高综合竞争力的方法之一，因此，如何控制好园林景观营建成本是每个房地产企业的重要管理内容。
二、园林景观方案设计直接决定营建成本
园林景观设计的一个共性难点，是既要提升园林景观品质又要合理控制园林景观营建成本，园林景观设计方案是直接决定营建成本的关键，因此认真分析园林景观营建成本组成要素是首要任务。其次，应根据项目定位和所处地理环境的不同对园林景观组成内容加以分析取舍，只有从园林景观方案设计阶段起，通过认真分析方案设计中各环节各要素，才能做出营建成本最低，品质最优的设计方案。
三、合理优化园林景观方案设计各个阶段
合理优化园林景观方案设计，在源头处控制营建成本要从以下三方面做起：
（一）园林景观方案设计初选
园林景观设计质量的高低直接影响项目工程总体造价，择优选择设计单位进行园林景观方案设计至为重要。房地产企业应积极推行方案设计与经济方案设计相结合的招标方法。采用多家竞投，通过组织有关专家对园林景观方案设计的合理性、经济性进行综合评比，选出优质的设计单位，从而激发设计单位在设计各个方面上开拓创新，积极竞争，为合理降低项目工程总体造价打下良好基础。
（二）园林景观方案设计复选
初选出的园林景观设计方案，房地产公司再通过对方案设计中设计定位、设计理念、设计效果、方案设计成本估算几个重要方面进行进一步考衡，从而确定最符合房地产企业总体要求的方案设计作为最终的设计方案。在此过程中房地产企业要向设计单位明确提出设计需求，积极参与方案设计的讨论，要向设计单位提出降低成本和优化方案设计的建议，组织相关人员对园林景观设计进行审查和复审，对设计中出现的新元素、新材料、新技术进行可行性研究并确定是否采纳。通过对园林景观营建中各个环节的全过程跟踪把控，从而达到控制项目总体成本的目标，实现项目利润的最大化。
（三）园林景观方案设计定稿
（1）进一步审查园林景观方案设计中设计效果、设计指标、设计内容等是否达到满足房地产企业的要求，审查设计方案中设计依据的合法性、时效性和适用范围是否达到国家、地方及行业规范与规定要求。
（2）审查园林景观设计方案的成本估算表编制内容。审查有无完整的编制说明和是否按有关规定和范围来编制。
（3）进一步审查园林景观设计方案中成本估算的合理性与准确性，审查设计方案中成本估算编制依据的市场性、时效性和适用范围。
四、园林景观工程成本控制措施
（一）通过合法合规公开招标，采用竞争性谈判选择优质施工单位和优秀的项目经理，是园林景观项目顺利施工的保障。
（二）图纸会审，在园林景观施工进场前组织施工图纸会审，进行施工图纸会审答疑，针对施工图纸内容提出合理可行的优化建议，避免施工过程中造成的反复修改及变更。
（三）地形营造，因地制宜，尽量利用现场地形控制软景效果，通过塑造微地形可以大大减少地被、灌木的配植数量，而且能够更好营造出层次感丰富、多重垂直绿化的优美景观效果。
（四）合理的软硬景比例，是成本稳定的关键因素，如硬景部分占比高，软景无法达到预期的景观效果，反之再追加软景成本投入，就会导致成本增加。以硬、软景中的石材和乔木为例，目前比较通用的设计比例为:硬景:软景=3:7，根据大数据分析硬景面积控制在园林景观面积的30%以内为合理区间。
（五）石材选择的把控，一般在入口区、中心景观区、功能区、示范区和人行道路等为重点打造区域，在设计时尽量选择常见的普通石材,如60mm厚与30mm厚的同品种同颜色石材价格相差大约一倍，在满足功能要求的情况下,尽量选择厚度合理的石材,可减少造价。石材设计尺寸尽量符合300mm模数，避免切割损耗引起的成本增加，石材规格最好控制在5种以内，尽量设计规整铺装形式，减少拼花或碎拼形式，因拼花及碎拼的人工费几乎是规整式铺装的1.5-2倍。同时为了避免材料浪费，在石材切割时，切割下来的边角余料，可以归集起来做为铺装人行碎拼园路的材料，达到节约成本的目的。石材中自然面、荔枝面比其他石材面状价格略贵，要合理使用。
（六）景观小品，尽量使用成品,这样既可以减少制作的人工成本,又可以使景观小品标准化,以便在保证园林景观效果的基础上,加快园林景观施工进度,从而降低成本。
（七）景观构筑物，是园林景观设计元素中不能缺少的部分，但景观构筑物中的钢结构、混凝土结构、木结构等结构成本占园林景观营建成本的10%～20%，应严控结构性成本，在符合国家规范下合理控制基础结构厚度、尺寸等，以避免结构层造成的成本浪费。
（八）植物配植及养护，植物配植在园林景观工程中起到举足轻重的作用,它是唯一象征着生命力，最赋予季节变化的重要组成部分，因此选择苗木品种应以适宜本土生长的乡土植物为主，尽量不要选择一些养护不易、维护成本较高的苗木，注意植物的喜性、季节、色彩、层次搭配等。同时要考虑植物的规格,在大规格植物现场种植时要做到有紧有松，收放自如，不可盲目的群植。苗木进场时间尽量避开夏季酷热及冬季寒冷的时间段。如在北方地理环境下，应适当减少草坪的比重，因北方寒冷干旱少雨，草坪养护成本较高。
结语
房地产企业开发项目中园林景观工程是整个项目的灵魂，是直接影响整体项目建设成本控制的重要环节。因此，园林景观设计是否合理与经济对房地产企业至关重要，这直接影响项目品质与成本的投入及利润的获得，所以优质的做好园林景观工程在房地产开发建设中具有十分重要的意义。
参考文献
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