开发区土地利用管理问题及对策研究--中国期刊网

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开发区土地利用管理问题及对策研究

发表时间：2021/6/29 来源：《基层建设》2021年第6期作者：关竞星

[导读] 摘要：开发区的概念其实起源于上世纪80年代，是国家和地方政府为了促进区域经济的长远发展而建立的特定区域。

        佛山市南海区土地储备中心
        摘要：开发区的概念其实起源于上世纪80年代，是国家和地方政府为了促进区域经济的长远发展而建立的特定区域。开发区的建立对于经济的发展确实有着很卓越的贡献。开发区建立以来，在基础设施建设、对外招商引资以及人才的引进等方面取得了非常大的成就，也为区域经济的发展注入了活力。但是在现实情况下，开发区的土地在利用管理的过程中还是存在着非常多的现实问题，这些问题在一定程度上会限制土地的高效利用和可持续发展。
        关键词：开发区；土地利用管理；问题；对策
        引言：
        开发区是为推动地方经济发展而专门设立的特殊区域，开发区土地管理问题不仅仅关系到一个地区经济发展的水平，还会对当地社会、经济以及生态的建设产生相当大的影响。
        1.加强开发区土地利用管理的必要性
        1.1加强开发区土地利用管理，可以促进经济的全面协调可持续发展。在当今社会经济飞速发展的大环境下，土地资源变得越来越宝贵，土地对于人们来说越来越重要，并且也在慢慢成为影响可持续发展最关键的一个因素。对于当地开发区来说，能否快速健康发展，这取决如何协调土地供给和经济发展速度的关系。通过加强开发区土地利用管理的方式，让开发区土地资源能够得到合理的配置，实现土地的归集。
        1.2加强开发区土地利用管理有利于开发区建设水平的提升，对于有些城市来说，开发区是这个城市经济发展的自信，在城市工业发展的过程中起到了非常关键的促进作用。在人口密度以及产业密度不断攀升的现实情况之下，土地资源变得越来越紧缺，土地的价值也来越宝贵，土地资源的缺少也成为了制约经济发展的重要因素。对开发区的土地资源进行合理的开发，是提升开发区土地利用率的有效举措。
        1.3珠三角地区是我国经济活力活跃的地区之一，经济规模大，发展速度快，但也存在发展不平衡，质量需提高等问题和矛盾。南海区得益于国家推行改革开放，形成了比较典型的珠三角经济发展模式，早期相对粗放、低端的经济发展路径，在推动本区域经济快速发展的同时，也带来了土地资源利用管理的问题，随着社会经济发展，破解土地资源利用管理问题日趋紧迫。
        2.开发区土地利用管理存在的诸多现实问题
        2.1开发区的建设用地供应率上升较慢。当前很多开发区正处在调整阶段，开发区内的产业类型正在不断发生变化，在这种情况下，开发区实际土地面积以及难以满足经济发展的需要，以致于当中一些项目批准用地与实际供地面积已经出现了非常大的缺口。与此同时，一些地区的经济发展速度仍然比较缓慢，整体发展态势比较严峻。征用土地的补偿费用和耕地异地占补平衡费用一直在稳步增长，这给土地管理资金保障带来了很大的压力。让开发区建设用地的供地率受到限制。
        2.2当前各种开发区总量过程，土地面积过大，一些开发区在开发的过程中盲目追求大有全，在用地方面都抱有扩张心态，大多走的是数量扩张的外延开发道路，一些开发区甚至以滚动开发为借口，将自己的可使用范围变得越来越大，浪费了大量的土地资源。
        2.3一个方面是一些开发区闲置荒芜土地面积占比相对较大。因为土地开发和建设需要大量的资金投入支持，然而当地整体经济发展缓慢，一些地区地方财政对基础设施的投入较少，这就导致开发区对外缺乏一定的吸引力，与此同时，有些开发区对外招商引资的力度不够大，入驻开发区的企业就没那么堵，所以开发区内仍然有一定数量的农业用地还没有得到有力的开发。其次，有些开发区土地资源利用结构不合理，还有一些非生产用地。开发区的设立是以工业生产、商品贸易、科研以及仓储等为主的，所以开发区用地主要也是工业用地、仓储用地、商业用地，还有一些辅助性的基础设施建设用地、绿化用地和生活用地等。然而在一些开发商的建设发展的过程中，尤其是在初期阶段，一般是缺乏对未来长远发展的考虑，导致生产性用地占比不高，非生产用地占比偏高。再者，因为在开发区建设的初期，当地政府单位为了吸引外地企业在此投资建厂，会通过降低土地价格的方式来招商引资，有些开发区甚至出现零地价的情况。所以，这就导致了很多企业用非常低的价格获得了非常多的土地资源，这就又导致了一些企业变相地通过囤积土地后增值再变卖的方式，赚取高额的经济利益，所以开发区土地的建筑密度也不会很高。除此之外，因为受到过去传统思想的影响，导致普遍缺乏土地节约的意识，再加上企业投资等主观方面的原因，以致于一些开发区的土地容积率相当低，已经远远低于了我国开发区的整体平均的水平。还有一方面是有些开发区因为在设立的初期阶段对于土地资源的利用管理没有一个比较长远的规划，尤其是在对外招商引资的过程中，一味地迎合企业的自身需求，在用地的规划上，经常出现为了满足企业的需求从而导致开发区内部建设用地不安规则，内部闲置的土地较多，这样会导致土地资源的浪费，也不便于开发区内部的运用管理，还容易造成为项目改了建筑规划的两难局面。
        2.4因为开发区一般隔中心市区的距离非常远，在靠近郊区或是农村的地方，所以基本上每一个开发区规划得都非常地完善，各个基础设施建设得也是非常完备，开发区内的各项功能都能满足人员的基本需求。然而因为当地地方财政的资金缺乏、征地难等各种各样的问题，开发区并没有实现像规划中那样的全部完成。一般的交通线路等还是可以很快得到改善，但是想医疗设施以及餐饮服务等与人们日常生活息息相关的基础设施建设仍然不能完全得到满足，不能像主城区一样生活得便利。

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        2.5结合南海区土地利用目前的状况，多年以来土地粗放低效利用，导致产生严重的土地资源紧缺问题，制约了地区产业转型和城市升级，影响了本地区社会经济的发展。城乡融合发展是实现高质量发展的必由之路。如何通过加快农村土地制度改革，破解土地资源的对地区发展的约束，保障本地区经济发展的合理用地诉求，将是影响推进城乡高质量融合发展工作的关键。
        3.完善开发区土地利用管理的有效对策
        3.1开发区作为一个城市建设和发展的重要一部分，对于城市长夜布局的调整、中心城区人口的转移等有着非常积极的影响。与此同时，一个城市的开发区又是这个城市发展速度最快且土地供应矛盾最为明显的一个区域。所以，开发区的建设发展就必须以土地利用总体规划和城市总体规划为依据，服从土地利用布局和城市产业布局调整的要求，充分发挥土地利用布局和城市总体规划的作用，逐渐加强规划的权威性。现在我们主要是需要做好土地利用总体规划调整以及开发区整体规划的编制工作。土地利用总体规划要在上级规定的用地指标的范围内，尽可能地先以开发区用地为主。开发区整体规划要按照开发区的当地特色和自身的优势，合理定位开发区的发展趋向，让开发区的土地资源得到合理地配置、依据开发区的主要职能，按照各个开发区的具体要求对用地结构进行适当地调整，严格按照开发区规划的各个功能区的与来调配项目，开发商不能任意更改土地用途，也不能变更土地位置。开发区土地使用应该以生产用地为主，加以必要的绿化用地、基础设施用地以及生活用地为辅。
        3.2开发区需要突破行政区划的界限，加强各自的分工合作，从区域整体经济发展的规划考虑，根据区域社会发展规划和产业的发展要求，以国家示范开发区为目标，实现全面协调可持续发展，让各个区域在空间上的经济功能更加明确，发展结构更加互补，联动性更强的产业布局。不断深入大开发去的发展理念，通过整合，开发区的进行一个子那个题的定位，让分工更加的明确，实现整体规划、整体形象推广和统一招商。也可以在各开发区之间进行项目参股的经济发展模式，实现各方联动，呈现协调发展的态势。在开发区内部管理的过程中，要注重提高产业城市和集中度，落实企业、尤其鼓励能够对中小企业起到示范作用的优秀企业入驻开发区，这也能够在一定程度上强化区域特色经济的组织化程度。
        3.3随着当地经济的快速发展，那么对于建设用地的需求程度就会明显增强。在建设用地增量受到制约的情况下，未来土地供应的各种矛盾冲突只会越来越明显，越来越尖锐。不少的开发区现在都面临着一个相当两难的境地，一方面是开发区建设初期的投资者用很低的代价占用着非常廉价的土地资源，然而单位面积产出却偏低，用地效率低下，但没法让企业迁走；而用地效率很高的一些新型产业投资企业却没有合适的土地来入驻。盘活存量土地，把不同时期的各种项目用地进行有效整合，实现土地资源的有效合理配置。需要深入研究土地市场经济的运行机制，充分利用收回、收购等有利手段，不断对土地的潜力进行多次发掘，提高土地的利用率。
        3.4政府需要对开发区土地进行统一规划，明确土地的实属权都归政府所有，而且所有土地交易都要经过政府，不断强化政府对土地的控制和优化。当前的形势对于土地储备的工作很有利，工业改造、闲置土地集约利用都提供了方向，但也提出了更高的要求。在这样的良好的大环境之下，政府需要对各个机构进行监督，落实各方责任，还要对资金环境进行监管，创造更加良好的资金条件，还要抓项目，将优势资源聚集整合在一起。再者，要避免一刀切的做法，不同的土地要按实际情况区别对待，一部分进行实物储备，一部分则可以授权土地储备中心转让，保证所有土地都受政府管控，从而提高土地的利用率。
        3.5南海区政府部门必须解决集体建设用地量分散、碎片化严重的情况，需要统筹整合利用土地，包括国有建设用地及农村集体建设用地，强化村级工业园升级改造，按照规划进行高效利用与连片开发，下定决心转变思路，通过对存量建设用地的再开发利用满足社会经济发展的需求。需在承担国家和省多个改革试点的基础上，探索实践总结在试点过程中碰到的问题及总结经验，争取国家及省市在法律法规和政策方面的支持，强化创新做法及体制机制改革，形成可行的土地利用管理体系。
        结束语：
        综上所述，现阶段，开发区在土地利用管理的过程中还存在很多问题，作为当地政府部门，需要对开发区土地进行有效合理的配置，在保障开发区经济快速发展的同时还要尽可能地保证土地利用管理的科学性和和合理性。
        参考文献：
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