黄跃钊
广东省国土资源测绘院
摘要：本文主要对不动产测量中常用技术及常见问题处理措施进行了分析与探讨，以供同仁参考。
关键词：不动产测量；常用技术；常见问题；产生原因；处理措施
一、前言
不动产测量工作主要是我国针对于土地进行有效管理规划重要方式，对于促使我国政治文化与经济的全面发展都具有重大促进作用，不动产测量主要是调查研究不动产，同时采取科学合理的技术手段，针对于土地面积土地位置以及土地权属进行全面测量和调查，同时可以得出空间坐标以及不动产图等等，另外为当前国土部门正进行正确决策提供参考性依据。在测量技术当中，计算机发挥着重要作用，计算机技术能够促使测量工作效率以及质量得到明显的提升，在不动产测量的过程当中会充分的利用电子测速仪、数字化仪器以及GPS技术等等，通过这些设备能够针对于数据进行整理、采集以及管理。但在实际操作中，还面临着一些问题，因此，本文主要对不动产测量中常用技术及常见问题处理措施进行了分析与探讨，以供同仁参考。
二、不动产测量的常用测量技术
（1）数字化绘图技术。数字测图技术是结合了互联网科技的测量技术，广泛应用于目前的不动产测量领域中，该技术弥补了一些测量环节的不足，具有科技性，准确性和高效性的特点，是测量工程中的重要施工技术，在对地籍测量过程中，发挥出了重要的作用，该技术优点明显，测量质量高，测量效率高，在实际测量过程中，最大限度上的减少了人力物理的浪费，节约施工资源。数字测图技术借助网络技术对信息数据计算处理，对图像进行剪切，编辑，最后完成绘图工作。对房产图的数据进行精确掌控，通过数控绘图仪，完成对不动产的测量要求。
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图1、数字化绘图技术
（2）不动产测量领域中坐标解析法。不动产的测量工作当中，应当要加强面积测量工作，除此之外，为了避免面积测量问题造成一些不必要经济纠纷，同时为了切实保障测量数据可靠性以及准确性，目前的情况之下应当充分利用解析法，解析法是解决面积问题的重要方法，在不动产测量的过程当中，一般是通过界址点坐标或者是引用坐标解析方法来开展测量工作，通过解析法能够有效防止测量过程当中产生不必要误会，同时可以避免测量出现较大误差，工作人员在实际测量的过程当中，应当严格地根据规章制度来开展测量工作，同时要端正好工作态度，同时要一丝不苟，避免懈怠，尽可能进行多次的测量，只有这样才能够切实
保障测量结果的准确性及可靠性。
（3）GPS-RTK技术运用。不动产测量领域之中应当加强GPS技术广泛运用，GPS技术是现代测绘重要标志性技术，在不动产测量过程当中使用GPS具有不可取代重要作用。随着GPS技术的不断发展和完善，RTK技术得以产生，RTK技术可以运用在不动产测量的过程当中，这种方法比较高效便捷，能够通过测量得到准确信息。RTK定位技术主要是通过使用载波相位动态实时差分方法，这种方法应用范围较为广泛，同时发展前景较为良好，相对于其他传统不动产测量技术而言，RTK技术具有明显的优势，一方面能够提供实时信息数据，另一方面操作比较简单、方便。快捷，自动化、集成化程度相对较高，功能比较强大，应用范围相对较为广泛，同时可以实现自动化控制，有效避免人为差错，提升了工作效率及精度，除此之外，外界的环境不会对于不动产测量工作造成较大影响，所以RTK技术在当前不动产测量过程当中值得大力推广使用。
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图2、基于RTK技术的GPS测量流程图
三、不动产测量中的常见问题分析
尽管近年来不动产测量工作逐渐被政府与社会各界重视起来，但具体开展不动产测量活动中，仍有较多弊病存在，这些问题成为影响不动产测量有效性的关键性因素。从当前不动产测量工作开展现状看，其中存在的问题集中表现在：
（1）净高、层高等划分过于模糊。事实上，较多不动产测量标准中，都对层高的概念进行具体界定，其主要指地面与楼面间的垂直距离、楼面与屋顶间距离以及上下两层楼面距离等，这些层高距离在实际测量中本身有一定误差存在，但一般规范标准中并未对误差范围进行具体界定。而关于净高，其主要表示为上层楼板下表面、地面二者的间距。通常不动产测量工作开展中，往往对这两个概念进行混淆，甚至可能完全以净高为标准完成所有的测量计算活动。
（2）不动产测量中有边长度丈量误差存在。在不动产测量情况下，通常会面临很多的误差问题，例如，房屋建造本身的问题，房屋左侧墙与右侧墙体以及前墙和后墙不想等的情况发生，从而使得测量的原数据难以保障，使得测量的结构不够精准，在这种情况发生时要进行从数据测量的方面进行，对获取的数据进行处理同时还要结合测量的结果完成绘图面积推算。
（3）面积分摊问题在不动产测量中较为突出。面积分摊是测量中所面临的一个突出问题，如何科学合理处理，直接关系到测量结果。对于不同的不动产，所选择的面积分摊方法存在较大差异性，这就会形成不同的测量结果。一方面，面积分摊类型多样化，对于不同建筑结构体，分摊面积的推算存在寄到差异。分摊系数不合理，则会导致分摊面积计算不准确，影响测量结果；另一方面，不动产面积分摊操作比较复杂，若分摊面积计算不合理，则会导致不动产测量数据不准确，影响整个不动产的测量结果。因此，在不动产测量中，如何依托先进的测量技术，规避来自面积分摊、降低丈量误差等问题，成为当前不动产测量工作的建设重要，要求从实际出发，建立现代化测量体系。
四、造成不动产测量中常见问题的原因分析
（1）不动产测量人员的专业素质偏低。在不动产测量过程中，工作人员起着不可或缺的作用，想要获得精确的建筑工程测量结果，工作人员就必须要有相应的专业素质。然而在实际不动产测量过程中，能熟练运用测量技术的人员相对欠缺，这就导致了一些不动产项目的测量人员不足，知识水平不够高，综合能力还比较欠缺，这就使得实际的不动产测量有较大几率存在误差，进而影响不动产后续工作的顺利开展。
（2）仪器维护保养不当。在不动产测量过程中，所用到的仪器都是非常精密的，购买费用也比较高，需要定期给予维护，必须要按照相应的规范给予操作。若工作人员的设备使用经验不丰富，操作存在不规范行为，极容易给设备带来较严重的损耗，进而缩短设备的使用年限，长此以往，对设备是极为不利的，还可能降低设备的精密度、灵敏度。
五、不动产测量中常见问题的控制策略
（1）重视测量人员的培训。对于建筑工程企业来说，重视工作人员的培训是非常重要的。要想获得良好的建筑工程测量效果，就需要加强建筑工程测量人员的技能培训，一方面要培养他们的建筑设计施工技能，另一方面要培养他们的测量技能，让他们能够更好的承担建筑工程的测量工作。
（2）重视测量仪器的日常保养。要确保测量设备的进度，保持设备的灵敏度，就需要做好设备的维护工作。在设计的操作过程中，也需要注意操作行为，避免出现不良操作。在实际的测量过程中，要轻拿轻放，选择合适的位置，如风力较小、地势平坦、地面有较强硬度等，随后放上垫子，做好保护措施。
六、结束语
综上所述，不动产测量的工作内容相对较为复杂，对专业的要求较高，只有加强组织的领导职能以及应用先进的测量技术，才能为测量工作奠定良好的基础。本文提出了现阶段不动产测量工作中存在的问题，针对这些问题，要将先进的测量技术科学合理地运用到测量工作中，这样能够很大程度上控制误差。所以，在信息技术飞速发展的同时，为了保证不动产测量工作的建设和发展，相关测量技术的应用就显得尤为重要。
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