陈华明
深圳市保利房地产开发有限公司 广东 深圳 518000
摘要：近年来，我国房地产开发项目较多，比较优质的项目会对社会经济的快速发展以及城市化的建设起到推动的作用，还会在很大程度上使人们的生活环境得到改善。为了满足人们对房建项目的品质要求，提高项目的整体开发管理，对房地产开发项目的管理提出了更高的要求。在项目的管理过程中，施工管理是最为关键的步骤之一，优秀的施工管理对于提高项目建设的质量以及安全性有一定的促进作用，所以，在房地产开发中，要尤其重视施工管理。基于此，本文详细分析了房地产开发施工管理中的难点及解决方法。
关键词：房地产开发；施工管理，难点；解决方法
引言
在房地产项目施工过程中，对房地产项目实现科学有效地管理，不仅能够发现房地产项目存在的不足之处，还能够进一步强化房地产项目施工的规范性和有序性，进而为房地产项目的顺利完工提供有效保证。但是在房地产开发项目中，仍然存在一些问题，最终导致项目管理非常混乱，对项目的建设质量有严重影响。因此，如何进一步提升施工阶段的管理水平是房地产开发项目团队需要重点研究的课题。基于此，本文详细分析了房地产开发施工现场管理中的难点及解决方法。
1房地产项目管理原则
1.1设计最优原则
设计方案是决定工程造价和施工成本的决定性因素，目前标杆房地产企业都推行标准化设计，通过实际施工建设中不断修改完善，不断优化调整，综合考虑客户满意度、施工难易、施工成本等，最终形成功能齐全、满意度高、成本可控、风格别致、可复制性高的典型设计范例。
1.1成本最低原则
为了实现房地产企业经济效益的最大化，则必须遵循成本最低原则，具体言之，房地产企业可以从优化设备配置、完善施工衔接等多个方面来控制不必要的成本浪费，最终达到最低目标成本的目的。但是，从目前来看，节约成本远非房地产唯一需要考虑的因素，若只控制房地产成本，而严重忽视其质量，也会导致大量不合规房地产的出现，进而会危害房地产企业长远利益[1]。
1.2品质优良原则
质量是企业生命的灵魂，尤其是房地产市场来说，要深刻落实到“居者有其屋”的发展理念。但是，存在一部分不法企业和不法商人为了单方面追求自身利益，盲目炒作房价、追赶工期，最终造成施工时间过于仓促而忽视房产细节，使得最终房地产质量问题百出。所以，房地产企业要牢牢坚守质量管理原则，严格把关房地产管理各个流程，以实现房地产企业经济效益和社会效益的最大化。
2房地产项目施工管理中的问题
2.1勘察和桩基工程
地质勘察报告与实际地质不符，产生较大设计方案调整，增加设计和施工成本，例如龙岗某项目原地下室地基设计为抗浮锚杆，实际施工时发现地质条件无法满足，后全部变更调整为直径1.2m的抗拔桩；还有桩基超前钻勘探原设计为一桩一孔，实际施工时因地质条件复杂调整为一桩两孔或多孔，这些重大设计变更调整涉及造价都是百万甚至千万级。因此，项目开工前需要对地块进行详细地质勘察，才能有效控制成本。
2.2施工平面布置
施工平面布置不合理影响整个施工过程流线、进度和造价。未综合考虑道路通行、水电接驳、塔吊覆盖范围、施工区段等，例如施工通道、变压器位置施工过程中需要二次移位迁改，塔吊不能覆盖范围需要增加其他运输设备，塔吊覆盖范围存在高压线需要迁改，地下室施工坡道需要二次移位等，这些问题在施工平面布置前都要充分了解和研究考虑，也是在实际项目建设中经常遇到的问题，一旦考虑不周，后期都会造成较大成本增加，并影响工程进度。
2.3结构工程施工
工程主体结构设计或施工方案考虑不周或者根本没有考虑，等到施工至相应结构部位时才发现问题。例如龙岗某项目按常规设计已经完成结构设计施工图，但项目施工时提出采用铝模施工，需要外墙采用全剪力墙，致使整个项目基本重新设计出图；还有超高层需要设计避难层，为保证同层疏散通道形成环路，部分通道需要绕过外墙悬挑，大体积超高度的混凝土悬挑结构致使施工难度和安全风险极大，且成本代价比较高；还有惠州某项目屋面花架设计造型为外墙以外悬挑5m×8m的大体积混凝土结构，施工难度和成本都比较高。这些问题如果施工单位投标时施工方案考虑不周，都会产生较大成本增加，同时设计院在结构设计时也要结合实际施工可行性和经济性综合考量。
2.4室内工程施工
室内工程施工质量差，无样板引路，渗漏多、尺寸偏差大，这些都是施工管理中质量控制把关不严造成的后果。质量管理贯穿施工建设过程中每个环节，如果建设单位、监理和施工单位没有达成共识，确定质量管理目标，未进行样板先行，工序验收执行不严格，最终导致整个项目施工质量差。
2.5室外工程施工
室外工程比较常见的问题如排水不畅，雨天积水严重，反坎长期渗漏，回填不密实造成地面沉降开裂，地下管道因施工质量问题造成变形堵塞，顶板回填超设计荷载造成屋面板开裂渗漏，出现这些问题有设计原因也有施工原因，都需要提前研究考虑，采用合理设计方案和施工方案，并加强过程质量监督才能有效减少问题的出现。
3房地产开发建设施工现场管理难点的解决方法
3.1重视设计方案比选，建立施工图审查机制
项目设计团队需要对项目地理位置、地质情况、周围环境、当地文化和地方政策进行充分了解和剖析，拟定多个设计方案，经各方充分论证后，筛选最优设计方案。施工图设计阶段需要各专业相互匹配，查漏补缺，经各方审查无误后才能最终定版，确保下发到施工现场的图纸完整无缺，施工可行。
3.2强化施工方案审查，建立项目协调会机制
对项目施工组织设计和重大施工方案建设、监理单位一定要全面审查，充分论证，既要确保质量，又要确保安全施工，对施工技术方案明显考虑不周或者实施存在质量和安全风险的，要坚决予以否定，要求进行充分论证完善修改。建设单位项目负责人应定期主持召开项目协调会，参会方包括设计、成本、工程部人员和各参建方主要管理人员，协调解决施工中遇到的问题，确保施工现场工作有序推进。
3.3选配优秀管理团队，落实工作责任制
房地产项目工程质量优良在于现场管理水平，同样的设计图纸和施工单位，不同的管理团队会做出不同的品质，特别是建设单位项目负责人、监理单位总监和施工单位项目经理对项目整体有着举足轻重的作用。唯有几方主要负责人达成共识，确定目标，齐抓共管，才能形成统一战线，做出满意的工程。同时各方负责人要选配责任心强，经验丰富的管理团队，并把工作任务层层分解，落实到每个管理人员。在施工过程管理中严格按照管理流程、验收程序、设计规范和图纸要求层层把关，才能保证项目按质按期完成。
3.4明确质量检查标准，建立评估奖罚细则
当前房地产建筑工程质量参差不齐主要在于企业自身没有统一的质量要求和验收标准，建筑规范有很多，但能否都按规范要求验收存在很大变数，如检查标准不具体，检查过程又流于形式，无法从根本上提升工程品质。因此，首先，企业必须制定本企业质量验收标准，也可以委托第三方评估单位制定标准并监督检查；其次，确定的质量标准在招标时即放到施工合同中，并在施工管理过程中严格执行；再次，企业应设立专门的机构或委托第三方单位进行检查评估，并将评估结果与奖罚标准挂钩。房地产企业能做好以上几步，工程品质将会有质的飞跃。
3.5建立合格供应商库，推行集采模式
房地产已经不是暴利行业的代名词，压降成本、专业开发已是房地产企业长远发展的必选之路，既要降低开发成本，又要确保工程品质。最好的办法就是建立长期稳定的合作单位，优选成本控制较好，施工管理水平较高的合作单位，让合作单位以数量换取利润。材料采购方面同样采用全国项目集中采购，优选物美价廉的供应商，建立集采供应商库，以数量压降采购成本。
3.6增强施工管理和作业人员的整体素质
工程项目现场施工人员的素质对于施工水平也有非常重要的影响，唯有持续提高施工人员的各项素质才可以持续提升施工质量与施工水平。所以，施工企业要按期对工程施工管理人员和作业人员进行专业培训和教育，不断培训考核新的管理规范和新工艺新做法，才可以确保施工人员在项目施工中按时保质的顺利完成施工目标，并且确保人员的生命安全，降低事故发生率，还可以提升企业核心竞争力，推动企业的长久、健康发展[5]。
结束语
综上所述，为了完成高标准的项目建设，在施工阶段，管理者要总结施工管理中存在的问题，如管理不到位、设计不合理、质量不达标以及不能有效控制成本等，应分析其影响因素，从而采取应对措施有效解决问题，促进房地产开发项目的顺利开展，同时，实现企业的持续发展。
参考文献
[1] 刘伟.房地产开发项目施工管理的若干问题与对策[J].工程建设与设计,2020(24):232-233.
[2]于景伟,林芳.房地产项目管理中存在的问题及解决措施[J].商讯,2020(35):150-151.
[3]窦子贤.房地产项目管理中存在的问题及解决措施[J].住宅与房地产,2020(21):7.
[4]孙志明.房地产建设项目施工管理过程中的进度与安全问题探析[J].居舍,2020(15):106.
[5]吕忠喜.房地产建设的项目管理[J].中阿科技论坛(中英阿文),2020(04):48-49.