肖建波
菏泽市牡丹区自然资源局 山东 菏泽274000
摘要：土地储备方案编制作业为当地政府依据土地储备和分配的状况,来完善相关土地储备方案,然后为土地的合理使用,为土地储备方案的有用履行提供保证。拟定科学合理的土地储备方案不只有助于将土地储备作业落实到实处,愈加有助于将项目用地进行有效的整合,有助于合理的安排和分配,提高了土地资源的使用率,降低土地资源的浪费,为当地城市规划落实,城市土地公开出让奠定坚实的根底。为此,在实践的编制和履行中,各级相关部门需要合理规划和分配土地资源的使用状况,做好土地储备方案的编制作业,助推当地经济社会的可继续发展。
关键词：土地储备；方案编制；履行；问题；应对办法
1方案编制的准则
1.1节省集约准则
土地储备数量不是无拘无束的，也不是果断的，没有规划的,需要依照我国相关法令法规进行。并且，土地储备并不是越多越好，要依据实践状况拟定限额，不能盲目无方案无计划地进行。在土地储备工作中，要对搁置和不合理的建筑物进行储备，加大了储备经济成本和收购储备的紧张程度，势必优化土地结构，落实节省集约准则，进步提高土地资源的高效使用率。
1.2和谐开展准则
城市土地资源储备和使用要坚持和谐开展的准则。和谐开展的准则是，一定土地的投入要以城市规划为核心。在土地储备和土地供应相结合，城市高新产业用地和公共事业及基础设施用地应是首要重点储备。商业金融和经营性房地产用地应依据实践状况进行和谐安排。此外，要加强民生用地储备和供应，最终实现土地资源的和谐可继续开展。
1.3动态平衡原理
土地储备方案的编制还需要坚持动态平衡的准则，因为不管拟定和施行什么样的方案，都是一个动态的、不均衡的过程，而土地储备市场也是一个动态的过程，需求编制人员依据市场供需现状及时调整相关内容。一般来说，土地储备方案的编制需求当地国土资源管理部分参照实践状况，依据现行城市规划测算土地资源使用类型和开发潜力，从而确定土地储备区域和供给区域，保持土地储备总量的动态平衡，实现可持续性储备。
2方案编制和履行中存在的问题
2.1法律法规不够健全
目前，我国土地储备计划的制定还没有完善的法律法规，一些法律法规的制定不够精准，不能有效指导当地储备工作。因此，在实践中，会出现许多不能及时处理的问题，制约着土地储备计划的实施和发展。目前，在我国，与土地储备计划的制定和实施最相关的法律是《土地储备管理办法》。然而，该办法仅是部门规章，在运行中仍存在诸多制约因素。随着我国经济形势和社会发展形式的变化，该土地规章在很多时候已经不适合当前的情况，如何储备待拆迁房屋土地的问题，如何利用工业后备用地等都没有提及。因此，相关法律法规及实施细则还需进一步完善。
2.2多头储备,政府在土地储备过程中缺少主导性
在土地储备管理部分的实践作业中，因为人员编制等因素的影响，在施行大开发作业时会出现“心有余力不足”的状况。储备中心的首要作业是落实土地储备作业管理，安排施行和入市交易。但是，一些土地储备和开发作业需求由工业园区和其他公司统一进行。在这一过程中，拆迁公司或评估公司未能依据土地储备的实践状况及时搜集和归档信息，加之土地储备作业管理主体多元化，各管一段，信息不畅通，权属调查不到位，致使纠纷不断，工作停滞不前。在土地储备和管理过程中，当地政府重视棚户区和旧城区的改造，过于重于城市房屋征收条例的落实，没有结合土地储备，导致在储备用地的确定、管理和保护等方面缺少相关管理。
2.3各部分和谐不行紧密，土地储备效益难以最大化
土地储备方案的编制和施行是一项系统工程。在详细的编制和施行过程中，需求当地规划部分、建造部分、财政部分、纪检部分等功能部分的支持和协作。
只有多部分协作的土地储备方案才能更好地实施。正因为如此，不同部分之间的协作直接影响着城市土地收购储备的运作成本。在实践作业中，许多部分在作业中并没有得到很好的联接，不同部分立身自身工作，相互推诿，不服务大局的现象偶有发生。任何一个部分在详细施行过程中一旦出现问题，都会影响城市土地储备规划的和施行，进而影响整个资金链的有用运转，难以完成土地储备效益的最大化。
3方案编制和履行中问题的处理方案
3.1资金短缺控制
面临资金短缺，当地政府需要严格履行规划资金分配方案，避免资金来源的简单化。在完成城镇化进程的前提下，当地财政需要加大土地储备资金投入，活跃拓宽资金来源。其次，当地土地资金管理部门要活跃拓宽自身融资途径，树立资金来源。详细来说，能够在曩昔的资金链联接过程中，活跃使用民间资金，如土地基金、土地债券融资等，促进土地储备的可继续开展。最终，在取得安稳的资金来源后，当地财政部门和政府相关部门要对现有资金进行监督管理，严格资金使用监管，坚决杜绝挤占、挪用、拆借公积金等状况，确保土地储备资金专款专用。只要取得安稳足够的资金，来源广泛、监管严厉的资金才能专款专用，土地储备效益才能最大化。
3.2法令完善策略
法令是民生的确保，法令是促进社会安稳的柱石。只要有法必依、执法必严、违法必究，才能真正促进各种社会机构的正常安稳运转，确保社会安稳和谐。因而，我国应愈加注重土地储备方案，及时发现和纠正存在的问题，严厉打击违法问题，出台相关法令法规。只要这样，才能真正完成土地储备规划。并且，各级当地政府还需求依据当地土地市场供需情况，拟定相关实施细则，统筹规划土地储备的全过程运作，树立一套以处理土地储备问题为核心的科学、有用、清晰、合理的土地储备管理方案。
3.3多部门统一实施，和谐有序推进
面临上述问题，当地政府部门可派专人及时搜集、搜集多年未供的储备土地信息，及时归档、建库、发证等根底作业，为土地收储作业的顺利进行提供必要的基础资料。其次，当地政府部门要改变政府功能，充分发挥主导作用，安排规划和住建两个部门，依据当地城市总体规划进展，提早做好规划土地储备控制和融资作业。及时处理存在的问题。最终，规划部门、发展改革部门、建造部门、财政部门等要充分发挥能动作用，发挥联合协作作用，相互支持，提高作业效率。各部门定期举行土地储备作业会议，及时工作中的难题，加强部分门之间的和谐，做好土地储备方案的编制和实施，让储备土地发挥更高的效益，完成土地效益的最大化。
3.4深耕土地储备资金预算管理,四“化”进步提升土地使用水平
土地储备机构应善用政府、市场这两只手,做好科学城市土地规划方案设计和土地储备预算管理。学习浙江绍兴形式,构建土地储备出让预算管理制度系统,并归纳城市规划、项目管理、资金运作三个视角,让土地储备标准管理先行。
施行精细化、弹性化、信息化、可继续化管理,助力土地使用水平进步。首要,长远规划、精细管理。在确保规划的层次、动态的前提下,在实践中打出一套方针组合拳。其次,灵敏调整,弹性控制。参阅“白色用地”“立体城市”经历,划分多档用地周期,弹性调节土地供应与地块储备。再次,树立信息中心平台,施行网络化管理。最终,倡议循环开展,完善基础设施建造,继续为城市赋能。
结论
综上所述，土地储备规划是一项重视民生、与人民群众利益密切相关的工作。土地储备计划的编制和实施，充分认识到了土地储备计划实施的重要性，并以严谨、科学的态度实施土地储备计划。其次，越来越多地要求相关部门和经营者认识到我国土地储备计划编制和制定中存在的资金短缺、多方面不协调、政府不重视、法律法规不完善等问题。如何解决这些问题，如何处协调好理好上述问题，是土地储备计划方案中的关键。
参考文献：
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[2]程即正,孙佳颖,程宝库.论我国土地储备融资的政策变革和模式创新[J].理论与现代化,2019(2):103-112.