彭磊，黄丽君
（湖北省城建设计院股份有限公司，湖北武汉 430051）
摘要：随着不断推进城镇老旧小区改造，各地都遇到了各种问题，针对这些问题，作者结合湖北省工作推进情况，提出了相应的改造对策，指导各地加快推进城镇老旧小区。
关键词：城镇老旧小区改造；国内外现状；问题；难点：对策
中图分类号：TU984.11+5
0 引言
城镇老旧小区改造是城市更新重要的一项内容，是“十四五”时期实现城市空间存量更新提升重要举措，对于实现城市有效治理、提升城市品质具有重要意义。总结国内外老旧小区改造现状，梳理老旧小区存在的问题和改造中存在的难点，并制定相应对策，对提升城镇老旧小区改造效率至关重要。
1存在的问题
1.1 环境设施落后
老旧小区在设计初没有预估到机动车辆保有量迅速蹿升的情况，道路狭窄，没有足量的停车位；水电基础设施过于陈旧，管线老化严重，小区经常因水电管线问题造成路面塌陷、停水停电等现象，给小区内居民造成一定的生活不便，且供电线路老化问题易引发电击、火灾等事故；房屋外墙粉刷面严重的风化，楼内的墙面以及楼梯扶手严重的锈蚀脱落，缺乏公共照明设施[1]。
1.2人员组成复杂
老旧小区中多以老年人、低收入人群为主，经济条件差，在小区纳入物业公司管理时，对卫生、环境、安全等方面的收费工作难完成，不仅给物业公司的管理工作带来困扰，还在政府介入进行城区改造时也往往因住户的经济条件和付费观念受阻。
1.3 规划设计落伍
老旧小区的建筑单体立面结构过于单调，与现代城市的整体规划很难匹配，虽然这种类型的住宅在过去解决了城镇居民的居住问题，但随着社会生活水平的提升，人们对居住需求也相应的提升，无论是景观环境、基础配套设施还是套型平面，都有了更高的要求。
1.4 绿地缺乏管理
老旧小区建设时间早，在设计标准和配套上已经落后，尤其是绿化方面，很多小区虽然有绿植，由于缺乏养护，缺乏整体的美感；老旧小区普遍绿化管理水平较低，很多老旧小区都将小区的绿地开垦建成了小菜园，乱搭乱建，影响小区环境。
2工作难点
2.1改造资金筹集难
城镇老旧小区改造县市是实施主体，改造资金缺口较大，县市财政紧张，难以拿出资金用于小区改造；社会资本和金融机构因老旧小区经营项目少、规模小、利润低、矛盾多，虽有兴趣但参与程度不高。老旧小区居民多为老年人或低收入群体，收入低，受疫情影响，居民收入明显降低，生活消费成本增加，加重了广大居民的生活负担，老旧小区居民出资意愿降低。
2.2改造推进实施难
各地制定老旧小区改造方案时，改造标准不统一；同时老旧小区改造需要满足居民诉求，不同人群的改造要求难达成共识，改造方案需多次调整，增加了方案制定的难度。在老旧小区改造实施过程中，因为居民利益问题、部门协调问题，会遇到各种矛盾冲突，比较突出的包括拆除违建难、管线整治难、停车位建设难、加装电梯难和新增用房难等问题，任何一项工作推进迟缓，都会影响改造方案的实施。
2.3实施协调管理难
老旧小区改造通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位的强力配合。
另外，小区改造对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及，协调好各单位的难度很大[2]。
2.4小区长效管理难
老旧小区普遍是上世纪各单位集资房，产权不一，很少有物业机构的入驻。当前我国大多城市的老旧小区改造主要精力集中于小区的硬件设备的提升上，对于小区后期的管理和维护很少涉及。缺乏物业管理和维护的小区，环境很难保证，治安条件容易恶化，居民矛盾也容易增大，很难让改造的福利发挥长久的作用。
3改造对策
利用城市更新理念，实施城市社区整治改善，将社区功能补短板贯穿城镇老旧小区改造之中，实现城市基础设施全面提档升级。
3.1探索市场化融资途径
探索社会力量参与老旧小区改造的方法路径，采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与养老、抚幼、助餐、医疗、便民市场等服务设施的改造和运营。对具备市场化运作条件的老旧小区改造，采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发、设备代建收费等政策激励方式，引导有实力的企业参与改造。
3.2统筹提升区域整体品质
整合与老旧小区改造相关改造项目，主要包括老旧小区改造范围外与之相邻的城市配套基础设施改造项目，适当考虑突破改造范围或打破街道限定，充分统筹资源，将老旧小区改造与配套基础设施相结合，全面提升老旧小区内外整体环境，推进城市有机更新。结合城镇低效用地再开发，创新老旧小区及小区外相关区域统筹改造方式的平衡模式，可以街道或社区为单位实施片区统筹规划改造，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设项目组合改造，将老旧小区内空地、闲置地、绿地等，用于停车场、公共服务用房等配套设施、服务设施、活动场地等建设，进行存量资源整合利用。
3.3建立领导统筹协调机制
各县市区成立领导小组，建立政府统筹组织、主管部门协调指导、相关部门密切配合、属地街道具体实施、社区协同整体推进、居民全程积极参与的工作模式。对涉及推进体制机制、资金筹集、土地规划、专营设施改造等重大政策、重要事项、重点项目，提请主要领导亲力亲为、协调推进。各地主管部门要不定期召开专题会议，集中解决老旧小区改造中的重点问题，要加强现场调研，及时了解一线情况，及时解决基层遇到的问题。
3.4建立小区长效管理机制
小区改造前，加大宣传力度，多角度、多形式宣传老旧小区改造的重要意义、政策法规、实施步骤和改造成效，形成浓厚的工作氛围。要运用“共同缔造”理念，夯实基层党组织，发挥小区党员模范引领作用，把党的组织优势转化为管理优势。充分调动广大群众积极性，共同参与小区摸底调查、方案设计、工作协调、质量监督、工程建设、工程验收、小区自治等工作，共同维护改造成果。推动建立小区党组织领导、社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业管理公司等多主体参与的小区管理联席会议制度，定期沟通协商，共同解决问题。
4结语
城镇老旧小区改造既是重要的民生工程，也是提升新型城镇质量的发展工程，对于改善城镇人居环境，提升城市建设品质，促进经济社会发展，具有重要的意义。厘清城镇老旧小区改造的难点，提出相应对策对推进各地城镇老旧小区改造至关重要。
参考文献：
[1] 石庆丰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].住宅与房地产,2018（9）：71.
[2]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016(20):77-79.
[3]住房和城乡建设部办公厅，国家发展改革委办公厅，财政部办公厅．关于做好2019年老旧小区改造工作的通知[S]．2019.
[4]国务院办公厅.关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见[S]．2020.
作者简介：彭磊，男，生于1987年5月，湖北安陆人，硕士研究生学历，工程师，主要从事道路桥梁设计与科研工作。