蒋雷
江苏中江国际房地产有限公司
摘要：随着城市化进程的发展，房地产建筑工程项目市场需求在飞速增长，这也导致市场竞争的增加，但是，预期的结果不能仅仅通过降价或提高价格来实现。许多企业在发展进程中已经认识到好的管理在企业发展中的作用，使他们能够合理有效地分配自己的资源，确定更明确的目标。同时，好的管理也可以更好地刺激企业的发展。本文就精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用进行了分析。
关键词：房地产建筑：精细化管理;应用
引言：在经济迅速增长的总体背景下，我国建设发展进入了前所未有的高速增长时期。与其他行业相比，我国在建筑业的投资规模较大。项目的复杂性、周期的长度和其他因素导致管理的复杂性不断增加，最终影响了建筑质量。所以要确保整个项目的质量，我们就要提出一个改进的管理模式，在各个阶段的项目管理上要更加严格，更加精细化。
一、精细化管理的概念
关于管理上的细微差别，没有明确的概念，可以说这是一种严肃和负责的态度。在房地产市场的推动下，完善的管理方法不仅能满足市场需求，劳动分工以促进社会发展，也是合理分配有限资源的一种方式，使每个资源都能得到最大限度的利用，进而提高效率。在不动产建筑项目的管理中采用改进的管理做法将提高建筑管理的效率，这将有助于更明确地界定施工管理的内容和责任。同时，可以保证每一项任务都能在标准化框架内完成，使有效提高工程质量，同时鼓励员工积极进取生产，以便顺利推进建筑工程的施工管理。
二、在房地产建设成本中的具体应用
2.1提高工作人员对良好管理的认识
为了进行精细的管理工作，首先必须将这一微妙的概念纳入人们的日常思想意识中，培养工作人员的管理意识，使他们能够在执行项目过程中自觉和自发地有效控制各种因素。为了更好地实现这一目标，房地产公司必须开展教育和宣传活动，以提高人们对这一问题的认识。为了使员工们加强他们的意识，在项目管理过程中必须明确的权利，责任及相应的每一个要素的利弊，并对每一个积极参与的建设者给予一定的激励或奖励。
2.2重视材料管理
建筑工程主要是通过各种建筑材料之间的相互作用来进行的，以便使它们成为一个整体。因此，任何材料的问题将直接影响到建筑物的最终质量，同时，建筑材料采购是由不同的供应商参与，可能会由于建筑材料采购过程中某些材料的特殊需要，会造成支出超过预算，过期及其他隐患事项的出现。
2.3优化施工管理
在建筑项目中，购买建筑材料是整个工程项目资本外流的最重要因素。然而，由于目前建筑企业没有做到精细化管理，没有明确的建筑材料管理，这将导致建筑过程中材料浪费量较大。所以必须优化管理，以便有效控制建筑材料的消耗，从而间接控制投入成本。企业应当清楚地认识到这一点，对材料的使用过程进行精细的管理。加强对材料详细报告和材料进出仓库的审查，以及建筑材料消耗的总进度，对材料的来源消耗进行详细的分析。为了有效提高建筑质量和施工进度，在施工过程中必须选择先进的施工工艺和技术手段，从而更有效地减少材料损失。
2.4管理成本目标
由于在施工过程中使用了很多元素，在管理过程中，我们必须详细区分目标，为了实现每一个小目标的最终目标。我们可以在每个项目负责人一级实现管理目标，从而促进在具体项目中实现这些目标。我们还需要明确界定每个项目的责任和相应的责任，以便能够进行管理。
三、在房地产工程项目中质量管理的实际应用
3.1项目设计
建设中的设计项目是实施项目的重要基础和设计方案的参考材料，以更好地反映其内容中的细节。同时，总体设计方案、项目风格，以及一些细节的布局，详细的设计，使其成为一个整体。确保在施工过程中更准确地获得有关信息，并能准确地了解施工的意图，为了避免在施工过程中与项目内容不一致。
3.2建筑材料进出控制
材料的使用将直接影响建筑质量，实施改进管理并将其应用于建筑管理。
接收到建筑工地的材料应受到监督和控制，应根据其参数和适用设计标准的相关要求进行检查。材料到达现场之前和到达现场后，应定期检查，检查材料参数，确保材料质量符合施工设计要求。
3.3核实启动条件
为了保证施工质量，必须检查施工条件是否符合开工条件。为了使维修符合施工需要并保持工作的连续性，必须对各种人员、材料进行检查。
3.4施工管理
在项目建设期间，有关的视察员和雇主必须对项目工程的状况进行抽样检查和核查。监督机构应监测整个项目的质量，以便及时、有效地查明和改进问题，确保工程质量符合设计要求。
四、精细化管理在房地产建筑工程项目中的具体应用
4.1明确不同组成部分的作用
各部和有关管理人员之间严格和明确的责任分工是取得进展和提高工作质量的先决条件和关键。与项目内容有关的任务和工作的精细分配可以提供工作来源，避免由于职责分配不明确而引起不必要的争议，这可能会影响工程进度。
4.2监督施工进度管理
由于施工时间长，因此审计时间不利于改进相互间的关系。因此，在审计过程中应缩短工作时间，通过信息化系统，全面监督整个项目的施工进度，了解不合理的问题，及时调整和反馈，从而在有分歧的地方及时纠正这种情况。
4.3制定一种综合和结构化的管理办法
在项目实施过程中必须详细划定施工期，为了使工程能够按照计划进行。将整个建筑周期的年，季度，甚至几个月进行细分，使建筑周期更具针对性，而且在管理过程中获得更有利的评价。
五、精细化管理的改进措施
5.1改进现有的制度
房地产企业在发展过程中建立了完善的监管框架，在最初的粗放化管理方法基础上进行改进，企业必须要制定灵活的管理系统，从项目规划到承包土地，包括建筑价格管理、投标管理、建筑工程、设计施工管理、高收益的项目和销售应制定一套完整的规则和条例，规定每个项目的内容和业绩。在一个项目投入运行的两年内，细化市场的变化给企业带来机会和挑战，明确管理，及时调整设计预算和计划内容，以便企业制定中长期目标，结合企业发展来优化企业深度管理。
5.2采取以人为本的管理办法，创造公司文化
虽然增加房地产企业工作人员的流动性和临时人员配置变动将对项目的执行产生一些负面影响，但将有助于提高项目的效率。改进地面管理是项目系统和功能的标准，科学管理的主要目的是提高人员利用效率，优化企业管理在很大程度上取决于企业，应当根据员工的主观动机，遵循以人为中心的管理方针，保证员工的合理流动性。长期组织精细的工作和教育制度，妥善实施商业惯例和有组织的活动；提高员工积极性，调整企业文化，同时，随着城市规划和市场形势的变化；分析许多不稳定因素可能影响企业内部的项目执行情况，明确建筑项目的管理以及规则和条例。虽然从全球角度看，这有助于提高建筑效率，但应在特殊情况下对具体问题进行具体分析，组织、管理员工，培养员工素质，使员工在人性化的管理条件下，认真努力的工作，这样才能更好的给公司带来更好的发展收益。
六、结束语
综上所述，新的管理方法适用于具体的项目管理工作，可以有效地提高项目建设的效率和质量，可以在施工组织、施工分配、施工工艺选择、建筑工人监督、建筑材料选择等方面取得进展。这将有助于提高房地产企业的整体竞争力，使它企业够获得更高的经济效益和更高的知名度。
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