房地产开发项目的前期报建管理初探--中国期刊网

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房地产开发项目的前期报建管理初探

发表时间：2021/7/1 来源：《建筑科技》2021年6月上作者：杨斯荃刘文志

[导读] 报建工作是房地产开发企业在经营建设工程项目时的重要环节。房地产项目的报建工作涉及多个环节，每个工作环节都需要上报繁杂的材料，经历严格的审核流程;任何细微的变动都可能延长项目建设周期，提高项目建设成本。基于此，对于房地产开发企业前期报建管理的分析有着重要意义。

广西华诚房地产投资有限公司杨斯荃刘文志 530000

摘要：报建工作是房地产开发企业在经营建设工程项目时的重要环节。房地产项目的报建工作涉及多个环节，每个工作环节都需要上报繁杂的材料，经历严格的审核流程;任何细微的变动都可能延长项目建设周期，提高项目建设成本。基于此，对于房地产开发企业前期报建管理的分析有着重要意义。
关键词：房地产开发项目；前期报建管理
        引言
        新时期，为了全面提高房地产开发项目前期管理工作水平，工作人员需要加强管理分析能力，通过进一步分析，本文阐述了房地产项目前期管理重要性，探索了具体的管理措施，希望通过本文分析能够不断保证房地产开发项目管理工作有效开展。
        1房地产开发企业前期报建管理现状
        从整体角度分析，房地产企业住宅项目的前期报建工作主要就是房地产企业向设计单位进行委托，深入探究工程项目的整体规划和建筑方案，并将相应计划上交给各地区行政建设主管单位，由各地区行政建设主管单位开展审批工作，上述流程即是项目的前期报建;报建设计档案向上级部门提交且经过当地有关单位的审核批准后，房地产企业可以着手制订技术性文件及详细的施工计划，并将相应的施工文件再次交由当地相关建设主管行政单位进行审核。通常情况下，为增强住宅项目报建管理效率，房地产开发企业通常会采取以下措施:其一，增强对企业各部门员工的培训力度，提升报建工作人员的管理水准和业务水准。其二，在工程项目报建工作进程中，依照工程项目的进度与实际状况，对报建工作计划与工程项目的建设技术文件进行编制，便于在后续施工阶段能够依照有关记录督促工程项目的施工进度。其三，在房地产企业的运营管理进程中，需要与当地建设主管行政单位建立良好的沟通交流关系，尤其是与单位中负责工程审批的有关部门，应时常保持密切联络，积极主动地参与当地行政建设主管单位的有关活动;在后续工程项目审批进程中，尽可能地在规则允许的前提下快速完成审批工作;此外，各大房地产企业还应在报建工作进程中，保证资料填写的精确性，提升工程项目申报材料的通过率，尤其是一次性过关率。房地产企业有关部门应携带完备的工程项目资料，协助当地行政建设主管单位的审批部门进行预审批工作，确保准备的申报资料能够迅速通过预审批流程，在确保通过预审批后方可进入正式审批环节。
        2房地产开发企业前期报建工作
        2.1方案设计阶段
        在此阶段，前期开发报建工作重心以规划为主线，在取得规划设计条件后便具备编制方案设计的条件，在方案设计完成后向建交委、交通、市容绿化、卫生、环保、消防、人防等各政府职能部门征询意见（并完成相关评审报告），将所有意见落实至设计内容中后得到规划局最终的审批认可，至此达到第一个里程碑节点，获得项目方案批复。
        2.2施工图设计阶段
        在完成施工图设计并取得审图合格证后，可向规划部门提出办理申请建设工程规划许可证。取得工程规划许可证是所有前期开发报建工作中最重要的一项节点，意味着此建设项目得到了当地规划部门的认可，并具备了办理建设工程施工许可证及施工招投标的办理条件。
        3房地产开发项目前期工作中的管理对策
        3.1在设计质量控制中运用项目管理
        在实施设计管理工作时，需同步重视设计质量的有效控制。以项目管理的角度分析，设计的质量控制主要可通过下述措施进行具体落实。一是搭建完善的质控体系。

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在针对项目实施设计管理工作时，需相应建立质量管理责任体系，明确各部门及相关人员所需承担的责任。此外结合项目的总体目标将计划进行拆分，并将具体目标在设计任务书当中明确体现。运用表述严谨、准确的语言对质量要求进行描述，以此作为设计人员的工作指导，从而形成更为理想的设计成果。任务书的具体内容需结合不同的设计阶段和需求进行优化调整。在开展设计工作之前，需重点研究产品的定位及企业主要的研发意图等。而完成任务书时，则需明确规定出设计范围，运用专业的技术手段进行设置，从而按照预期的质量要求完成任务书的具体内容。二是对图纸进行细致核查。图纸能够集中反映出设计的主要意图，此外还可作为后期项目建设的重要依据。可见图纸的质量水平会对项目实施效果产生更为重要的影响。因此需针对图纸的总图、电气、水电项目及景观设计等内容进行细致的审核，从而能够在施工前期便可发现问题，并提出可行性的修改意见，避免由于设计过程中所产生的疏漏而影响到后续工作的落实。
        3.2项目风险分析
        项目风险主要体现在设计、可操作性及土地审批等方面的风险。一是针对项目设计风险进行有效管理。企业需依据市场调研结果科学选址，同时掌握区域行政许可的具体规定，确定项目的实施范围和具体类别。从价格、数量等多方面进行综合分析，结合地区发展的特征对地价进行客观评估。了解项目建设机构的具体需求。掌握土地资源的储备量，依据权属关系等因素确定具体的项目实施地点。二是针对可操作性风险进行管理。首先是针对建筑投资风险实施管理。具体可依据设计要求，针对采暖、冷热源及照明等方面的能耗分别进行计算，将项目可能产生的风险降到最低。其次为盈亏测算和风险管理。需从多项控制参数入手进行控制，从而科学预估盈亏情况。如对最高项目费用情况进行测算，从而预测可操作性风险等级。三是土地审核方面的风险。在实施土地收储时，需运用科学的方法进行收储，从而降低资金投入，强化对土地的审核，对相关条件进行有效协调，提升土地自身的优势地位，全面发挥组织管理功能，在较短的时间内获得土地的使用权限。四是设计方面的风险管理。应以人本思想为指导开展产品管理，倾向于选择环保性能较高的原料参与项目实施。对项目总平面设计进行质量监控，结合项目具体开展的位置设置配套服务，从而迎合服务需求。深入分析建筑等方面的因素，尽量提升房地产的经济发展潜能。
        3.3提高资源利用率
        实施建筑工程时，总会存在对资源的利用率偏低等问题，多数企业以粗放式的管理手段经营项目，决策缺乏科学性，方案的种类也更多，因此便导致资源利用量较高，但同时利用率偏低的情况。这不仅关乎企业当前的发展情况，更会对后续的发展产生直接影响。当前我国企业对资源使用的合理性明显提升，建筑行业企业在此方面也达到逐步发展。资源使用率的提升不但能够迎合社会需求，同时也可明显提升企业的竞争实力。据调查结果可知，我国七成以上的企业掌握提升资源利用率的技术手段，也可以表明，提升企业的资源使用效率，提升技术创新手段，是促进企业高速发展的重要途径，同时也能够在项目前期压缩成本形成有力的支撑。
        结语
        房产工程的报建工作具有一定专业性，且与政府系统程序密切交织，融合了项目管理、人际关系、政策法规、项目建设等多个学科的专业理论知识。通过紧跟政策方向，增强与各级地方政府职能单位的沟通联系，梳理报建工作流程，增强报建业务水准能够有效提高报建工作质量与效率，减少反复报、漏报、少报、误报等工作失误。
参考文献
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[4]徐超敏.房地产开发前期策划与规划设计[J].地产，2019（21）：23.
[5]刘颖婕.房地产开发前期策划与规划设计的结合探究[J].住宅与房地产，2019（27）：55.
作者简介：杨斯荃，(1985-),女,壮族，广东信宜人，本科，主要从事房地产开发报建工作。