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针对房地产施工全过程的技术管理研究

发表时间：2021/7/1 来源：《建筑科技》2021年6月下作者：毛玉南

[导读] 本文对从施工技术管理及房地产施工过程中的技术管理进行了论述，在这些施工技术管理中包括方案规划与建筑施工现场的技术管理，设计审核的中的技术管理，施工安全的技术管理，施工现场质量中的技术管理，不断完善管理机制，更新管理观念，严格制定管理条例，注重落实等技术管理方式，并从以上的技术管理方法中进行了研究。

正荣地产控股股份有限公司   毛玉南

摘要：本文对从施工技术管理及房地产施工过程中的技术管理进行了论述，在这些施工技术管理中包括方案规划与建筑施工现场的技术管理，设计审核的中的技术管理，施工安全的技术管理，施工现场质量中的技术管理，不断完善管理机制，更新管理观念，严格制定管理条例，注重落实等技术管理方式，并从以上的技术管理方法中进行了研究。
关键词：房地产；施工全过程；施工技术；管理措施
        1.施工技术管理概述
        施工技术管理就是对施工中对施工技术进行优化和运作的工作模式，进行施工技术的管理时会根据不同的房地产施工项目的不同进行不同的调整，所以一家房地产企业要想项目开发中实现企业效益最大化，就必须对施工过程中的技术管理方法或措施进行及时的修订，既能有效兼顾企业管理运作效率，又能在施工过程中采用优化技术管理的方法有效控制建设成本，提高了房地产开发项目的工程质量。
        2.工程概况
        本工程为正荣·金融财富中心A地块二期酒店办公楼项目总承包施工工程，位于莆田市荔园路与天妃路交叉口西南侧，临近财富中心商业及住宅地处中心区域，项目北侧为荔园路，南侧为滨溪路，西侧为财富中心商业。项目占地16033.30㎡，建筑总面积约126971.87㎡。其中地下室为3层，建筑面积为40574㎡，地上建筑面积86397.87㎡，地上包括1栋40F超高层酒店及2栋35F办公楼；1#、2#办公楼地上建筑面积42844.23 ㎡，建筑高度124.5m；酒店地上建筑面积43553.64㎡，建筑高度200.5m。
        3.房地产施工过程中的技术管理分析
        3.1方案规划与建筑施工现场的技术管理
        方案规划是指招标管理与房地产开发项目总体设计，一个合理有效符合实际项目的方案规划才能将后续的房地产开发施工进行开展，进行施工项目开发时有效的应用技术管理是将施工步骤有效衔接的重要措施，能够使得房地产施工各项目之间的进度互相适应。酒店办公楼项目施工的总体部署项目管理的总体目标是采用的总承包管理责任，按照总承包交钥匙模式，这种施工技术管理模式能够协调好与业主、监理、设计、供货方、分包方的关系，并未后续的酒店办公楼项目的的施工准备，如进行技术准备，进度计划、样板方案、机械设备、材料采购准备，合同、商务预算、资金计划准备施工现场准备等措施。
        在进行管理施工材料时，现场施工调查人员要严格进行施工材料的统计与调查，根据实际的现场施工材料制定符合现场施工项目规范的施工计划，可以下几个方面进行方案的制定：
        第一，深入市场进行材料价格和材料质量调研，根据施工计划表中的材料采纳表进行采纳，并将所需施工材料型号和质量进行仔细检查，此酒店办公楼项目是一方面利用的是公司内已经建立的供货服务网络和分包库，另一方面是利用招标的形式进行施工材料的选择，施工材料的管理采用招标的方式更易用最低的价格选取质量最高的施工材料或产品，同时能够选取信用度高执行力强产品质量优质的材料供货商，为房地产施工建设提供了强有力的后勤保障。
        第二，在进行材料的购买时与材料供应商签订相关的合同，并将商定的材料质量和价格写入到合同内，以保障施工方的合法权益[2]。
        3.2设计审核的中的技术管理
        设计审核中的技术管理主要是招标环节进行技术管理以及施工效果和质量进行审核。审核的技术管理的要求是招标的环节是否符合行为规范，招标的企业提供的产品是否满足施工项目的要求，应该根据实际的招标要求对投标的企业进行严格的筛选，避免发生盲目竞标，即对竞标企业造成了不必要的损失，也加大了因房地产施工方因投标企业过多引起的工作量增大的不利影响。另外进行施工效果和质量的审查是因为该设计审核管理对酒店办公楼施工项目的建设成本和企业经济效益有着密切的联系，对酒店办公楼项目进行的设计投入前进行设计审核技术管理，才能及时的发现设计计划与实际的酒店办公楼项目施工之间的不同，所以，在酒店办公楼项目建设的过程中应加强项目施工的设计审核管理工作，及时的纠正施工项目过程中存在的遗漏和不妥之处。以酒店办公楼项目施工建设的设计审核进行时应从以下几个方面进行：
        第一，对加强酒店办公楼项目内部设计，根据酒店办公楼项目各层的面积进行不同的设计，有效的提高指标质量，既要注重酒店办公楼项目内部设计的总体性，还要兼顾酒店办公楼项目外部的整体性，并权衡好内部与外部的的整体性关系，认真遵循管理技术的规定的设计指标。
        第二，管理酒店办公楼项目初期施工，利用相关的技术管理对开发项目进行监督，如酒店办公楼项目初期的标准点布设、管道走线设计、电气设备图、场地用途规划等。应合理规划房地产各设计项目，同时兼顾设计好施工材料的用量和使用规范，做好施工材料用料去向统计管理。一方面对施工过程中的重要环节进行重点监督，然后对该施工环节进行重点监督与管理，例如酒店办公楼项目的地基处理以及深化设计。另一方面，针对酒店办公楼项目开发过程中的各项设计指标利用技术管理进行指标评估，所以应对酒店办公楼项施工的全过程进行记录，以便于进行酒店办公楼项目施工数据与参数的同步性，如对项目建设过程中所用的设备的记录进行核实，施工项目系统的运行与设计，酒店办公楼项目中的小项目的统计与审核。故应合理运用房地产开发过程中的技术管理，并实施好酒店办公楼项目的设计审核与技术管理措施，统筹协调施工项目的各项因素。

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努力做到酒店办公楼项目设计审核时对于质量的有效管控，合理的优化并提升各项施工项目系统运作的科学合理性。
        3.3施工安全的技术管理
        安全技术管理管理主要由两个方面组成的，一个是施工现场的安全管理，一个是施工人员的安全管理。现场安全管理主要是利用现有施工现场制度对现场施工进行约束。施工人员安全的管理主要分为两个方面，一个是施工技术的安全，另一个是施工人员的作业安全，施工人员的技术安全指的的在酒店办公楼施工项目的过程中施工人员的施工技术要符合规范，避免因为施工人员的技术不规范埋下的施工安全隐患造成施工安全事故的发生。施工安全中的行为安全是指除了对施工人员的施工行为井约束外，还要对施工人员的生活进行安全保护，充分管控人为因素对施工人员的影响，减少或避免施工人员因人为因素的原因而影响在施工现场的不稳定表现。在酒店开发项目的过程中施工是否安全是关系着施工人员的生明安全的与否，同时施工安全也是贯穿与整个酒店办公楼施工项目，所以施工的安全技术管理是保障施工安全的重要措施，完善相关的施工人员施工安全条例，加强施工安全条例施行监督力度，及时检查与清理施工现场的安全隐患，保证将施工安全严格落实到施工人员的作业的每一个环节当中。在酒店办公楼项目的建设过程中确立有安全文明的施工保障措施，整个的安全管理目标全面执行国家及莆田市的施工安全条例，严格杜绝人员伤亡，严重机械故障事故等，通过建立安全、文明的施工组织机构，由公司领导进行牵头建立施工安全文明措施，项目经理为第一责任人，并建立了相关的施工施工安全监管部门整个的酒店办公楼施工的各个施工环节进行安全监控，组织与培训施工安全课程，实行施工现场实名制管理和全天候现场监控，推行现场智慧工地管理平台和监督、监控体系，创建花园式工地。
        3.4施工现场质量中的技术管理
        施工现场的质量的技术管理在整个的施工过中是一个非常重要的环节，其中的技术管理主要分为两个方面，一方面是对施工材料材料质量的技术管理，另一方面是对施工方法的技术管理。所以在进行施工材料质量的管理时，要想制定有效的施工材料质量管理方法就要去根据施工现场的施工材料使用状况和施工进行。一方面可以进行施工材料交易市场的调研工作，根据施工材料需求在市场中进行相应的价格调查，明确施工材料的的质量和价相对的关系，选取质量最好价格最低的施工材料进行采购，尽量保持施工材料采购计划表一致，避免施工材料的浪费。酒店办公楼施工方不光可以采用合作供应商进行施工材料的采购，也可以成立市场材料调研部门或施工材料采购团队，专门对市场中的施工材料价格变动及行情进行记录，在此基础之上制定出施工材料成本预算，通过与施工环节所需物料进行比对，确定好施工材料项目清单并及时与供应商联系，供货商应不仅能保证施工材料的质量可靠，还要有稳定且完善的施工材料生产供应体系，根据实际的酒店办公楼施工项目施工环节所需施工材料的数量合理的分批次采购，采购时严格执行施工材料标准，如施工材料的数量、尺寸、生产周期等标准，严格执行现场施工质量标准，杜绝因施工材料质量问题导致的施工事故发生，酒店办公楼施工项目制定严格的施工现场质量标准制度，对酒店办公楼施工项目施工的每一处施工环节都能牢牢把控，能够从实际的酒店办公楼施工项目施工环节中去落实施工现场质量管理工作，对需要严格执行质量管控的施工作业及时的做好施工审核。因酒店办公楼施工项目中的质量管理贯穿于整个的施工项目中，故应格外注意质量管理尺度，加强混凝土施工技术管理、房屋抗震质量管理、地基施工技术管理等现场质量管理工作要求。
        4.提升房地产施工技术管理的优化措施
        4.1不断完善管理机制，更新管理观念
        施工技术的管理机制是保障施工技术充分发挥作用的重要举措，所以酒店办公楼施工项目的建设前提是要有完善的施工技术管理机制，不断的去学习和拓展先进的管理机制和模式，只有不断的去更新房地产项目开发时的管理模式，才能不断的根据市场变化去将更新管理理念，有助于酒店办公楼施工项目开发商管理质量的不断提升。酒店办公楼施工项目在进行管理时要结合实际的管理状况以及管理模式的主要发展动向，结合实际的建筑管理理念融合先进的管理技术，使得施工技术的管理机制不断朝着可持续、可发展、可改变的方向出发，不断的在管理模式的探索中去发展出一套属于房地产开发企业的先进管理机制，并酒店办公楼施工项目实际的施工环节中去运用去落实，从而充分发挥施工技术管理机制的优势，保障酒店办公楼施工项目建设的施工质量和施工进度。
        4.2严格制定管理条例，注重落实
        在相应的管理机制制定后企业就可以根据管理机制中的管理条例在实际的施工环节中去落实，不断的将施工技术管理条例进行细化分工管理，结合酒店办公楼施工项目人力资源中的实际构成，将明确好的施工技术的第一责任人确立出来，已达到实现管理机制运作落实的最佳状态。由于酒店办公楼施工项目施工作业的复杂性，应在整个施工作业开始之前确立技术管理机制，在施工作业中去执行技术管理机制条例，在施工作业完成之后去反馈技术管理机制条例的不足。在制定管理条例时，需要以国家法规、建筑行业标准对工程招标、施工实践、图纸设计、竣工验收等环节制定条例。
        5结束语
        综上所述，房地产施工全过程的技术管理工作决定着企业的生存与发展，由于当下市场竞争日益激烈化，企业更应注重技术管理环节，通过融入先进的管理理念与管理方法、聘请专业人才、培训现有技术管理人员的措施，使企业的技术管理质量得到保障的同时不断提升。
参考文献：
[1]张铭,余竞鸣.房地产施工全过程的技术管理研究[J].农家参谋.2019，(03)：32-33.
[2]段伟伟.建筑房地产开发过程中的现场施工技术管理探究[J].住宅与房地产.2018，(36)：19-20.
[3]李津津.房地产施工全过程的技术管理分析[J].低碳世界.2018，(11)：25-26.