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房地产技术管理工作中存在的问题及解决措施

发表时间：2021/7/1 来源：《建筑科技》2021年6月下作者：王勇

[导读] 项目技术管理是一个具有创造性和增值性的过程，本文分析了房地产项目技术管理的概念和特点，探讨了房地产项目技术管理的思路。重点研究了房地产项目技术管理的内容，包括环境调查与分析、项目定位技术管理、项目定义与目标技术管理、项目经济技术管理、项目组织与管理技术管理。

太平置业（上海）有限公司    王勇

摘要：项目技术管理是一个具有创造性和增值性的过程，本文分析了房地产项目技术管理的概念和特点，探讨了房地产项目技术管理的思路。重点研究了房地产项目技术管理的内容，包括环境调查与分析、项目定位技术管理、项目定义与目标技术管理、项目经济技术管理、项目组织与管理技术管理。
关键词：房地产技术管理问题剖析解决措施
        引言
        项目策划是项目活动的创造性设计，是项目的增值过程。房地产项目设计阶段的一项重要工作是项目技术管理，包括市场调查、目标确定、方案优化等。房地产项目技术管理可以确立房地产项目发展的战略方向。技术管理对房地产项目的全局发展具有重要影响，对项目的成败具有决定性意义。另一方面，技术管理是房地产项目设计和实施的基础，而项目后评价则取决于房地产项目的技术管理。因此，对房地产项目技术管理的概念、思路和内容进行了深入的研究。
        1房地产技术管理概述
        房地产公司的职责包括: 代理(经纪)、汇集买卖双方(销售和租赁)物业管理、营销、管理实物厂房、租户关系和会计估价和研究、估算物业(金融、购买、销售和税收)的当前市场价值，获取和分析物业市场信息资金管理/投资、上市信托基金、批发基金和联合开发、设计、建设和土地使用技术管理、创造新的房地产资产企业和公共部门房地产、设施管理，提供有效和高效的经营场所或提供公共服务。房地产行业一直是一个“信息行业”，交易成本高，效率相当低，原因是在资产异质性和交易不频繁的市场很难评估如何行事。即使估计当前的市场价格也存在严重的困难。房地产、街区、住户、周围环境、公共服务(例如学校和警察保护)交易(涉及经纪人和在市场上的时间)和金融(例如利率、投资预期)的许多特征都会影响价格。关于房价决定因素的大量文献报告了数百个重要的价格预测变量。某一特定地点的结果取决于将货物、人员或信息运往其他地点的“联系”或成本，各企业之间相关的非现场活动的组合各不相同。场外影响决定适当的土地使用和财产价值。附近的投资模式和外部因素，如噪音、空气污染、交通堵塞、河流景观、靠近海滩等等，都需要市场和城市技术管理者的考虑。
        房地产也取决于丰富的土地使用法规、金融机构、法律合同和文化偏好的制度结构。这些有时意味着，像租赁条款或地方政府投票这样看似微不足道的“细节”，可能对房地产价值产生重大影响。战略不确定性增加了一个“循环参考”信息问题。房地产开发构成了类似囚徒困境博弈的情况，个人的理性可能被证明是集体的非理性。显然，这个问题是由于其他人的决定缺乏透明度而产生的，可以通过更完整的信息加以解决。另一个严重的信息问题是信息不对称和委托人/代理人冲突。投资者通常不像业内人士那样拥有那么多信息。即使是像估价师这样的“独立”专家，也屈服于压力，不得不报告费用取决于项目进展情况的乐观情况。金融中介机构的过程在根据交易量对承销人员进行奖励时变得扭曲。信息技术为实现这些变化提供了工具。与此同时，信息和通信技术的各种应用正在改变房地产行业各个部门企业的经营方式，并使生产率大幅度提高。
        2房地产技术管理发展分析
        2.1 房地产项目技术管理的内涵
        房地产项目开发是极其复杂的，一般可以分为6个阶段: 项目提案、可行性研究、项目审批、工程设计、工程建设和产品营销。房地产项目阶段通常是从项目建议书到项目批准。从企业高层管理者的角度进行房地产项目技术管理，就是为实现房地产投资战略目标提出创新性的解决方案。房地产项目技术管理就是将项目意向转化为技术管理文件，编制清晰明确的技术管理文件。房地产企业在研究项目技术管理时，应始终将客户、竞争对手和企业资源结合起来。
        2.2房地产项目技术管理的特点
        项目技术管理是激发创造力，有效配置项目资源，选择可行的解决方案，起草目标，解决困难[3]。房地产项目技术管理具有以下特点：
        1)多种解决方案比较。房地产项目技术管理是多种手段和多种解决方案的最优选择和优化组合。
        2)知识管理。技术管理不仅是专家知识的组织，也是信息的集成。技术管理是知识的集成，是通过分析和思考来创造新知识的过程。技术管理的本质是一种知识管理过程。
        3)区域差异。房地产项目技术管理必须考虑房地产项目的区域特征，主要包括房地产项目开发的区域经济条件、房地产项目的市场状况和房地产项目的地理位置。
        3.房地产项目技术管理的思考
        3.1设计思路
        房地产项目技术管理的思路应具有前瞻性。房地产项目技术管理应该有非凡的概念，这些概念包括以下几点。文化理念: 文化理念是房地产项目开发的核心主题，是项目的软实力。文化观念包括历史演变、人文特征、地域特征、社区文化等。技术理念: 房地产项目应该包含丰富的技术内容。这些技术思想包括信息技术、建筑技术、智能小区等。生态理念: 生态建筑体现了“节能、节资、保护环境、以人为本”的理念。房地产项目技术管理应具有生态特征，包括景观观念、健康生活观念等。创新理念: 房地产项目技术管理的生命力在于创新。房地产项目技术管理应具有新理念、新主题、新方法、新手段。

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        3.2具体措施
        首先，项目环境调查与分析是房地产项目技术管理的基础，根据项目环境调查与分析结果确定项目，建立项目目标体系。项目环境调查与分析包括市场调查与预测、项目价值分析。市场调查主要研究政策环境、宏观经济环境、竞争态势和房地产产品市场信息。市场预测是对房地产市场未来走向的判断，主要分析需求与供给、价格水平、市场风险、市场消费趋势、总供给与总需求、价格水平变化趋势之间的关系。项目价值分析主要研究项目的地理位置条件，如项目的位置功能和区块位置、项目的建设环境如配套设施和位置技术管理方向、项目周边的建筑风格和主调、项目区域的文化特征、项目的发展状况、项目价值以及客户在建筑设计和功能上的潜在需求等。
        其次，项目定位技术管理主要包括目标市场定位、项目概念定位和产品定位等。项目定位策划应使产品符合市场需求，引导市场发展趋势，提升项目品牌价值。目标市场定位主要是分析消费者的心理需求和购买习惯，然后通过市场划分分析来选择产品的市场范围。项目概念定位体现了项目的价值、功能和卖点。项目概念定位通过分析目标客户的生活方式、个性品味、社区文化需求，确定项目的特色和价值。产品定位通过考虑项目成本和产品市场可接受性，决定了项目的综合功能和辅助功能、产品价格。
        再次，项目定义主要描述房地产项目开发的目标和指导原则，决定项目规模、项目组成、项目功能、项目标准、项目布局、项目总投资和建设时间。项目目标是房地产项目管理的基础。房地产项目目标体系包括战略目标、战术目标和项目实施方案。项目战略目标应使项目任务明确。项目绩效指标如工期、费用、资源、质量、安全等必须支持房地产企业的战略目标和策略目标。项目定义和目标技术管理可以应用房地产项目目标文件来表达。房地产项目目标文件描述项目目标、项目范围和项目实施计划。
        4项目管理案例分析
        4.1工程总体概况
        苏州太平金融大厦总承包工程由太平置业（苏州工业园区）有限公司投资建设，本项目位于苏州工业园区。本项目总用地面积9559.31 ㎡，总建筑面积110147.77 ㎡。其中地下建筑面积为22129.73 ㎡，地上建筑面积为88018.04 ㎡。地下3 层（地下一层部分含夹层）地库，地上塔楼部分42 层，地上商业附楼部分4 层，塔楼消防建筑高度为177.550 米，最大建筑高度187.8 米。
        4.2施工目标设计
        总工期960 日历天, 计划2015 年 10 月30 日开工，计划竣工日期2018 年6 月15日（具体以现场发出的开工指令为准）。施工总工期:960 日历天。节点要求：完成±0.000施工241 天，结构封顶328 天，塔楼幕墙完成121 天，竣工验收完成270 天。
        4.3施工组织总体思路
        首先，对于地下室施工，降水法施工后分段进行土方开挖，开挖完成后插入相应的区域支护施工，每道支护全部完成且强度达到80%后进行下一层土方开挖。土方开挖优先进行，以保证塔楼区底板结构在第一时间施工。水平结构在地下室各层均已施工完毕并达到80%强度后，进行上层支撑拆除，塔楼区域支护先拆除，确保塔楼地下室结构先封顶。在地下室封顶45天后插入地下室砌筑施工，砌筑完毕并经结构验收后插入粗装修，机电安装工程，人防工程，机械停车库，精装修等施工。
        基坑支护阶段为保证年前完成二次支护，拟采用一支有综合实力的劳务施工队伍，现场主要劳务工人预计约200人。使用普通木模，按支座分区进行以及三道支座形成周期进行周转。为了保证地下室结构施工的有效模压面，地下室垂直结构宜采用单支模，周转材料宜全投入。梁板模由于地下室面积较小，且工期紧，所以需对周转材料进行全数投入。为了确保地下室封顶施工期，预计将投入地下室约350人。
        其次，对于地上施工，分别组织塔楼和商业附属楼施工。在PH2层结构施工完成后，与混凝土结构同步施工，将塔楼竖向劲性钢骨柱插入塔顶。施工4层后插入塔楼智能升降平台安装，施工11层后插入地面砌块施工。该塔分1-11、12-22、23~33、34和以上四个施工段组织结构验收，各施工段验收后依次插入该段粗装修、外墙幕墙工程、机电安装工程、精装修工程等施工。建筑主体封顶后30天内插入与建筑连接处的钢网施工，在插入曲面幕墙后进行施工。商务附楼主体结构封顶后插入钢平台、钢架天桥、楼顶钢网、地面砌筑，粗装修、立面幕墙、机电安装、精装修等施工，商业附楼主体结构验收后插入。
        地下1~4层的塔楼和裙楼的部分周转材料均采用地下室周转材料。四层以上的外架采用智能升降平台，模板支撑系统采用扣件式钢管脚手架，钢管可采用地下室周转材料周转。四层垂直模板采用黑木模板，每三层周转一次，为了保证清水混凝土效果模板拟周转三次。拟投入100名主工，保证5天一层施工。将砌体插入到11层上进行施工。
        5结束语
        优秀的项目策划是保证房地产项目成功、盈利的重要因素。房地产项目策划应有助于实现企业的战略目标，满足客户的需求，帮助企业树立品牌形象。房地产企业应不断提高项目策划能力，使之成为企业的竞争优势。
参考文献：
[1]杜铁成. H地产公司设计质量管理研究[D].北京交通大学,2020.
[2]姚勇. 房地产技术管理工作中存在的问题及解决措施[J]. 住宅与房地产,2018,(08):11+33.
[3]周李盛. 小型房企工程管理系统的研究与分析[D].云南大学,2015.