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房地产经济管理的问题及解决路径

发表时间：2021/7/1 来源：《建筑科技》2021年7月上作者：杨正贵

[导读] 改革开放以来，房地产业获得了巨大的发展空间。政府一直关心房地产业的发展。近十年来，相关法律文件频频出台，使房地产业能够在一个相对规范的体系中开展工作，对房地产业的长远发展具有重要意义。但是，由于我国的行业规范还有待完善，因此房地产企业仍然承受着巨大的压力。

云南德宏傣族景颇族自治州财政局预算评审中心杨正贵 678400

摘要：改革开放以来，房地产业获得了巨大的发展空间。政府一直关心房地产业的发展。近十年来，相关法律文件频频出台，使房地产业能够在一个相对规范的体系中开展工作，对房地产业的长远发展具有重要意义。但是，由于我国的行业规范还有待完善，因此房地产企业仍然承受着巨大的压力。作为我国的支柱产业，必须保证房地产业可靠、安全地发展，同时对房地产业发展中存在的诸多问题，要给予科学的管理和控制方法。在此背景下，本文对房地产经济管理进行了探讨，提出了优化前端价值链、做好合同管理、加强项目成本管理、完善财务管理功能的解决方案。
关键词：房地产；经济管理；问题；解决方法
        1.房地产经济管理中存在的问题
        1.1资源利用不足
        水资源和土地资源的消耗是过去房地产经济中备受争议的内容，由于没有合理利用空间资源，缺乏相关工作意识，导致资源管理效率低下。随着我国人口的增加和城市化的发展，区域资源的消耗量显著增加。虽然我国资源总量非常丰富，处于世界前列，但一旦按人口进行资源配置，就会发现单个资源的储量非常低。当前，我国资源稀缺问题十分严重，合理利用资源，特别是空间资源变得极为关键，这也是近年来高层建筑不断涌现的主要原因。但是，空间资源的不合理利用仍然存在，这将对房地产业未来的发展产生负面影响[1]。
        1.2管理机制不健全
        中国房地产业近20年来发展迅速，给国家带来了大量税收，间接促进了其他产业的发展。然而，房地产业在发展过程中也出现了许多问题。虽然国家在经济发展时期非常重视房地产业，但政府制定的调控措施仍不能完全解决房地产业的所有问题。虽然政府出台了很多有针对性的政策，但政策执行效果不好，很多制度没有落实，制度肤浅，操作性不强。突出的形式化问题是制约房地产发展的因素之一。虽然政府出台的一系列政策频率很高，涉及面也很广，但大部分内容都是宏观层面的引导，不具有可操作性，顶层设计还有很多需要改进的地方。由于制度上缺乏引导，一些政策甚至存在诸多漏洞，给不少投机者提供了机会，导致房地产市场乱象丛生。不完善的管理体制存在漏洞，将给房地产经济的发展埋下隐患。
        1.3缺乏对经济控制的理解
        房地产企业财务管理部门将定期对财务数据进行整理，并随工作的开展生成报表，为企业管理者开展管理工作和决策活动提供数据。在审计和经济决策阶段，各种控制方法和决策的合理性都需要数据的支持，财务报告信息质量不高，影响了房地产经济的控制能力，增加了项目部的工作量。随着项目资金投入的增加，企业在经济管理和控制阶段的风险也会增加。一旦企业无法合理控制风险，将面临严重后果，制约企业的发展。
        1.4工程造价问题
        项目成本管理一直存在着轻质量、轻效率、重数量、重规模的问题，管理者没有改变错误的管理观念，所以很多房地产企业在经营中会出现很多问题。许多管理者注重发展规模，把发展规模作为衡量领导者工作绩效的指标，把企业作为衡量企业是否具有较强能力的参考因素，但对效益规模重视不够；此外，一些企业通过非市场渠道或划拨方式获得土地。在这一过程中，企业管理者没有科学地管理成本。为了应对有关部门的调查编制会计报表，由于成本开发管理不科学，很多隐患都埋下了企业发展的滞后思维模式。很多房地产开发企业的经营者对成本缺乏正确的认识，没有从管理层面进行项目管理。成本核算一般只在结算时进行。这种模式虽然能在一定程度上保障企业的财务活动，但不利于企业项目的经营管理，会使许多经营管理中的问题难以被员工和管理者发现。

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对于大型、长期滚动的房地产开发企业来说，在不科学的项目成本管理模式下很难解决这些问题，确定开发项目的实际成本。
        2、房地产经济管理对策
        2.1优化前端价值链
        规划和定位、机会研究、土地资源数据采集和分析都包含在价值链的前端。土地经济约占项目总经济的一半，在调动经济的过程中，数据变化率可达30%。因此，要更加重视土地经济管理，分析行业经济发展和行业未来发展趋势，制定预测方案，以客户为导向，确定建设项目数据管理的重点，完成档案的准备和管理。在价值链优化的初始阶段，经济控制方法主要有机会研究、产品定位和项目经济评价。通过过程工作分析项目各阶段的活动，并根据分析结果进行全过程控制，有效降低施工阶段的资金经济性。
        2.2做好合同管理工作
        房地产项目的建设需要考虑施工进度和现场施工条件，结合相关因素做好项目经济管理，合理配置资金，提高资金使用的合理性，节约建设总成本，使建设单位获得经济效益。对工程资金使用的全过程进行监督，要结合施工方案考虑工程进度，通过管理和控制，确保工程按方案进行[2]。在建设中，要防止资源浪费，严格控制工程资金。项目施工组织与合同管理是施工阶段的核心内容。要严格按照有关经济要求和施工技术标准进行监督，确保工程建设各方面经济支出符合要求。在合同资金计划管理的施工阶段，必须加强对工程建设经济支出的管理和控制，还需要考虑各种因素的影响，如签证管理必须按照规范的要求进行，防止工程造价超标。
        2.3加强工程造价管理
        房地产企业需要重视成本管理，成本管理是企业战略的核心内容。它贯穿于商业战略的各个方面。企业在分析影响企业战略实施的因素时，需要对成本管理战略中的所有因素进行权衡和考虑。在传统成本管理的运作过程中，将内部资本流动的价值消耗作为管理对象，影响资本判断的合理性。成本管理战略是一个动态的过程。在这一时期，我们不仅要着眼于某一阶段，还要随着项目的发展，完成项目成本核算和监督，把成本管理应用到项目发展的各个方面。在开发项目建设之前，要从成本的角度收集数据，分析项目的可行性，然后在项目实施阶段进行动态跟踪。通过全过程监理，结合收集到的资料，对项目进行总结。在空间层面，我们要打破传统单一的管控模式，不仅仅是预算部门进行招投标和成本控制，项目成本管理要落实到房地产开发的每个阶段，从产品定位到后期设计、招投标等。，还要保证生产部、销售部等部门完成各自的成本管理工作，让各参建单位都参与到成本管理中来。捆绑手段是开发企业在传统管理活动中进行成本管理的一种方式。如强制性基价由预算管理部门下达，成本合同协议书由工程管理部门下达。相应的手段只针对单个活动，但房地产开发涉及多个单位，周期长，由于产品不同质，采用传统的约束手段难以提高项目运营阶段的成本控制水平。目前，企业需要建立可行的解决方案，设计成本管理策略，采用无约束的方法解决项目中数字化活动无法计量的成本，以无约束的方式完成产品定位期的成本管理任务，提高开发项目成本指导的合理性。
        3、结论
        房地产业为中国现代化作出了巨大贡献。随着行业的发展，也对宏观经济产生了很大的影响。房地产业的一举一动都将影响中国经济的运行。因此，需要引起我们的重视，从多方面考虑房地产经济管理。政府需要根据宏观经济形势和行业发展情况，发挥职能作用，出台调控政策，对房地产经济进行宏观调控，防止房地产业偏离正轨。房地产经济宏观调控能够促进企业健康持续发展，为国民经济提供增长动力，为全面建设现代强国奠定基础。
参考文献
［1］肖向丽.房地产经济管理存在的问题及其解决对策［J］.四川水泥，2019（5）：243.
［2］李春静.新时期房地产经济管理存在的问题及其解决对策探讨［J］.住宅与房地产，2019（5）：22.