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房地产开发项目工程管理及其风险张智润

发表时间：2021/7/1 来源：《建筑科技》2021年7月上作者：张智润

[导读] 我国经济的快速发展促进了我国房地产工程项目的发展。项目管理是近几年在工程项目里运用的最广泛的一种管理的手段，对工程项目的整体效益与竞争力提高有着重要的推进作用。

浙江杭州振兴置业投资有限公司张智润 310000

摘要：我国经济的快速发展促进了我国房地产工程项目的发展。项目管理是近几年在工程项目里运用的最广泛的一种管理的手段，对工程项目的整体效益与竞争力提高有着重要的推进作用。文章在阐述房地产企业进行风险管理的意义的基础上，分析当前的房地产开发项目工程管理中存在一些问题，并在这个基础上针对怎样加强以及改进房地产开发项目工程管理实行了深刻的思考，并且提出了很多切实可行的办法与意见，房地产业经过了很多年的快速发展，已经成为了我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发项目的管理开始越来越受到人们的重视。综合实践的经验，房地产开发不仅仅包括技术、人员、设备以及公司等众多东西，同时也具有建设的周期长以及工程的进度紧等等的特点，而且工作的难度大以及难点多，因而，房地产开发有效的管理就成为了影响项目是否成功的关键所在。
关键词：房地产开发项目；工程管理；风险
        引言
        房地产行业不仅是房屋买卖的中间机构，还参与了前期楼房设计、建设以及后期楼房销售和物业服务提供等环节，其业务类型的复杂性决定了其在经营的过程中需要面临来自多个方面的风险，因此房地产企业为了更好地发展，把控好经营风险，找到更好的经营风险管理措施是非常重要的。
        1房地产企业进行风险管理的意义
        随着房地产行业的快速发展，风险管理在房地产企业发展和经营过程当中扮演着越来越重要的角色。房地产开发的项目不仅地点固定，开发环境条件差，而且投资规模大，建设周期长，所以它在开发的过程当中每一个环节都存在着一定的风险。房地产企业可以通过有效的风险管理来提升自身对风险的认知。由于受传统社会主义计划经济体制的影响，很多房地产企业在发展的过程当中并没有对风险存在的价值和影响进行充分认知，缺乏一定的风险观念，对于变化比较快的现代化市场经济环境很难适应。风险能够导致企业经济利益受到一定的损失，那必然就要采取一定的措施对其进行有效管理，从而降低企业的损失。不过很多房地产企业对于风险判断力和意识还不够，对风险的反应速度比较慢，再加上缺乏对风险的系统性全面性管理，所以在风险预防的过程当中缺乏有效的措施，让本来可以避免的风险没有得到有效防范，并且在造成经济损失之后并没有采取及时有效的措施来进行补救，从而导致损失进一步扩大。房地产企业加强风险管理有利于风险体制的完善和优化，同时还能在一定程度上促进房地产行业进行协调发展。往往具有高风险的项目同时也具有高的收益。在风险管理过程当中不仅要对其进行有效防范，而且还要对风险进行科学合理的利用。此外房地产企业还可以在风险管理的过程当中总结经验教训，不断的提高风险管理水平，从而保障企业未来健康持续发展。
        2房地产项目管理风险分析
        2.1房地产企业面临的项目管理风险
        目前很多房地产企业在管理过程当中还存在着很多的不足，这就大大提高了企业经济损失的风险。一方面房地产企业任命的决策者缺乏一定的管理经验或者是管理方法比较陈旧，导致其管理工作不全面、不具体，存在一定的不足。另外一方面是由于企业内部员工缺乏一定的专业素养和专业技能，对于目前的岗位并不能胜任。除此之外还有房地产企业在管理过程当中对于各种合同关系没有处理好，或者违反了国家相关规定和标准。以上这些都是项目管理方面出现的风险。

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        2.2现金流风险
        近年来的调控政策对于房地产企业获取银行开发贷款难度加大，尤其当去年银保监会发布银保监发23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，宣布开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作以来，加强房地产金融审慎管理和房地产市场资金管控、加大房地产金融乱象治理，将土地前融、各种变相地产融资通道堵死，因此形成房地产企业的融资风险，对房地产企业的造血机能提出了严峻的挑战，而市场的“限购”“限贷”又对房地产企业通过高周转来实施项目开发施加了严峻压力。
        2.3租赁销售阶段的风险
        在房地产经营管理过程中，最终需要通过租赁或者销售房屋来实现资金收回，这一过程所需要的时间相对较长，而政策并不是一直不变的，政府可能会调整关于税收或者住房的政策，这类政策的颁布也可能会直接影响房地产企业的租赁和销售业务，进而影响企业的预期收益，给企业的经营造成一定的风险。同时，市场情况的变化也随时会给房地产经营带来一定的风险，利率变化、房地产市场不景气以及经济下行等宏观经济风险时有出现。
        3针对风险的措施与对策
        3.1提升房地产企业风险管理意识
        房地产企业风险管理涉及的范围比较广，它服务于企业经营活动和发展过程当中的方方面面。因为任何一项工作的各个环节以及各个环节的工作人员都会产生一定的风险因素。如果工作人员没有按照一定的标准或者流程来完成工作，工作流程本身有一定的欠缺，或者工作的各个环节衔接的不恰当，信息流通的不及时不对称，工作人员存在有一定的舞弊行为等这些都会导致一定的风险发生。因此房地产企业要想做好风险管理工作，首先要建立企业风险管理文化和正确的风险管理理念，提高企业内部工作人员的风险意识，让他们对风险有一定的警觉性，在进行相关工作的时候要严格要求自我，并进行积极主动的配合。同时员工在工作的过程当中要将自己所意识到的相关风险及时传达给管理人员，并且管理人员要对预防风险的相关合理化建议进行有效斟酌，从而将企业风险管理文化贯穿到企业日常工作的各个环节当中，为企业建立系统性、规范性、全面性的风险管理机制奠定良好的基础。
        3.2现金流风险管控
        房地产企业首要的是通过拓展筹资渠道来降低筹资过程本身的风险。对于房地产企业，银行占据着最主要的融资渠道，对于一些实力不够强的中小型房地产企业来说，甚至是唯一的渠道。如何拓展自身的融资渠道将是房地产企业当下面临的重要问题之一。近年来，无论是我国金融市场的顶层设计还是基础政策，都在逐步地推进多元和开放，也为房地产企业的融资提供了一些机会，但房地产企业在利用这些融资机会时要分析其实施条件，并综合考虑其融资成本是否可为企业所接受。其次，要做好开发过程中的资金管控。房地产企业要落实专门的部门来负责特定的房地产工程的资金管理和其他事务管理，为企业日常周转预留足够的资金，以保证房地产开发项目的进展不会受到影响。项目部门内部也要针对不同的房地产项目建立资金管理小组对资金管理专门负责，以此保证房地产开发企业自身的资金使用实现科学化管理，防止资金出现漏洞，增强企业自身的经济实力。
        3.3提高楼盘物业管理水平
        房地产企业要想做好经营生产管理，就应该认识到自身不仅是楼盘建设与销售的企业，也是楼盘服务企业，在经营过程中房产价值与物业管理水平也有着密切的关系。当今，购房者对生活环境与品质的要求越来越高，如果物业水平低下，就可能导致开发商的形象受到影响，不仅不利于楼盘销售，还可能影响企业整体发展。因此，房地产经营过程中就需要找到一种可以满足购房者需求的物业管理方式，借助优秀楼盘的先进经验，提高物业管理水平。
        结语
        房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。
参考文献
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[2]陈丽贞.试析房地产开发经营风险分析与对策[J].知识经济.2019(31):63+65.
[3]叶小铃.浅谈房地产企业财务管理内控建设及风险规避[J].财会学习,2019(13):249-250.