顾廷才1 曹呈祥2 钱迅波3
1.上海商业建筑设计研究院有限公司 200092 2.上海钱自涌环境设计有限公司 上海 200020 3.无锡不二堂文化发展有限公司 无锡214200
【摘要】现代商业综合体较过往的传统商场有了较大变革，如何运用易学的理论来分析研究其阴阳五行要素及其相互关系，可以帮助我们认识这类商业体的运行发展规律，从而正确开发和顺利运营商业体，使之获得成功。
关键词：商业综合体 阴阳 五行 风水
《易经》的重要理论指出：任何事物都有阴阳两面，这两面既是对应统一的，也是互相转换的。中国传统文化中的五行学说又说，宇宙间万物都由水、木、火、土、金这五类最基本的物质构成，各种事物和现象的发展、变化都源于这五种不同属性的物质不断的运动和相互作用，它们互相生成互相制约的。
以购物中心为代表的商业综合体（三万平米以上）是实体商业的最高级消费平台，是满足市民美好生活消费需求的最佳场所。近十年飞速发展，市场竞爭日益激烈。运用易学的理论来分析研究其阴阳五行要素及其相互关系，可以帮助我们认识这类商业体的运行发展规律，从而正确开发和顺利运营商业体，使之获得成功。
一、商业体的五行要素一一水、木、火、土、金
1、水一一水字的构成是亅代表一条河（街）左右两侧的＞??表示进出通畅。古镇的商业街大都建在有水的河边。例如清明上河图的河街，还有乌镇、周庄、朱家角商业街等。为什么？其一因为古代交通工具主要是船，有江有河的地方船运发达，商业繁荣。其二人们喜水，有水的地方生态环境较好，商业用水也方便。
水者流体也，在商业体开发运营中，意示围绕由商业街组合成的商业体的各种“流体”的通畅性。现代社会随着先进交通工具的不断开发运用，其“水”含义更加丰富，包括客流、车流、交通流、货物流、信息流，“水”強者道畅也，反之“水”弱者不畅也。其中交通流包括道路、公共交通（公交车、地铁）站点的距离，还有商业体内的平面动线，垂直交通等。车流包括停车位多少、停车场或库的大小及收费的方式。这些是“阳水”。信息流是“阴水”，包括商业体输入的和输出的信息，与会员交流的通道等。商业就是流通，要做好商业综合体项目首先把其周围的各种“流体”畅通起来。
2、木一一作为生命之源水所生出的五行必为木，木也是五行中唯一具有实际生命体征的五行，所以木在商业综合体中为人。汉字“木”的构成是人 ＋ 十 ，表示“十字街头的人”，即顾客或做生意的人，他们上的这个街这不是一条单调的直街而且是十字相交的街，意示是做交易的街即商业街。所谓：“十字街头商气旺”，他们是有需求才上街的。“木”意示顾客需求的密度和深度。密度，首先是指商业体周围三～五公里范围内消费者的人数（包括居民、办公、学校、机关、企事业单位、参观者、旅游者）。其次是指可以吸引入住商家的店数。深度是指各个地区各个阶段顾客的消费需求度（消费欲望、消费喜爱）及消费能力。距离商业体三公里之内的与之外的人的消费需求是不同的；经济发达地区和久发达地区人的消费需求是不同的；不同年龄段的人的消费需求是不同的。疫情前和疫情后人的消费需求也是不同的。还有可以入驻商户的品质、知名度等。木强者，度高也。有阳木和阴木，阳木为男顾客，阴木为女顾客。而且他们对美好生活的消费需求是不断变化的。这里关键是准确找到不同阶段目标顾客和商户对商业体的需求，及时满足需求。
3、火一一其构成是 人+ 上面左右两点，代表人头上的一对阴阳感官。其意示商业体的吸客力和聚集度，即客流量的增长度。商业体之间的竞争就是聚客力、客流量的竞争。由于商业体内顾客想往的商业“阴阳”两种消费皆有，“好看、好听、好玩、好吃，好物好购”。而且男生女生喜爱的都有。他们就很想光临商业体，聚集的客流很多，人气旺盛。火旺者，客流量增多，人气旺盛，反之则减少也，人气冷落。火亦分阴阳，阳火为买单的流量，阴火为只来看看不买单的流量。如何使商业体客流“火”起来呢？并且持续“火”呢？首先要求商业体的所有商铺物业产权高度集中，便于统一规划，统一设计，统一招商，统一管理。第二要寻找使火旺的点火源，吸客的“发动机”。也就是常说的主力业态、主力店。不同时期有不同的吸客主力店，从零售的品牌百货店到大卖场、快时尚集合店、旗舰店，到人气网红餐厅，再到使顾客体验“快乐、健康”的“泛娱乐”的店群。同时在商业综合体内不定期的举办各类主题活动则是吸客发动机中的“火花塞”，在这方面大家可以参考上海K11购物中心的做法。第三，商业体内部结构还要阳阴平衡、融合，这就需要下一个承载的五行——“土”。
4、土一一其构成是一（建筑形态）+ 一（环境生态） +丨（功能业态），一竖穿在二横上，三者合成为“土”，意示商业体的内在的“三态”结构的优劣性。“建筑形态”包括平面布局、动线规划，出入口的位置、立面形象等。“功能业态”是指零售、餐饮、娱乐、休闲等业态及商户的组合结构，包括面积比例、数量比例、组合形式，商家的吸引力等。“环境生态”指商业体的周边环境、购物环境、营商环境三者的生态化。
在规划设计这“三态”时要做到四个阴阳平衡、融合。（室内与室外、传统与现代、购物与娱乐、线下与线上）
A、在“建筑形态”中要做到室内（阴）室外（阳）相结合，既要有室内街也要有室外街，不同的地方布置不同的业态，且二者要自然融合。落成于2005年的上海西郊百联购物中心作为全国首个Shoppingmall就在国内开创式的引入了户外休闲中庭的概念，其在建成后的十多年里始终生意火爆。差不多同期建成的上海中环百联虽然在经营面积上大于西郊百联，但在建筑形态上由于依旧采用传统的封闭的围合式建筑形态，这种建筑形态的商业建筑在没有出现电商的时代下由于是刚需般的存在，所以没有问题。一旦商业购物中心的功能不再以购物作为唯一功能时这样的弊端显而易见。同样在建筑风格上要做到传统文化与现代时尚相融合，“既很中国又很时尚”，并注意用太极八卦风水学来规划商场入口和布局。（另文论述）
B、在“功能业态”中做到购物（商品为阳）与泛娱乐（精神为阴，包括餐饮娱乐、文化艺术娱乐、运动健身娱乐、教育娱乐、科技娱乐、主题乐园娱乐、个人兴趣爱好娱乐、自然生态娱乐等为顾客带来快乐和健康的各种非实物性消费）相结合。既要有鲜明的文化主题又要有新潮的商业体验，物娱共生相融。二者要有适当的数量比、面积比例。还要做到跨界阴阳融合，零售中有餐娱，餐娱中有零售。
在当前特别要加强业态结构的娱乐化，使商业体成为当地市民休闲娱乐的首选地。传统商业喜欢将楼层做简单的客户群体划分，比如：一楼卖珠宝化妆品、二楼女装三楼男装……等。但在注重餐饮娱乐，且购物淘宝化的当下，如此对业态进行划分特别容易造成购物楼层的人气惨淡，而在餐饮娱乐楼层却在到处叫号等位。我们是否可以用“阴阳”的思维来权衡一下？是否可以在让客人在餐饮等位的时候逛一下同楼层的服装店？做到“阴阳”搭配后势必给传统商业零售带来宝贵的人流量。这一点上前两年新改建的上海三林印象城购物中心就做的很好，改建以后餐饮零售错层分布，现在的人气较改造前大为改观。同时在选择商户及品牌时也要做到传统（为阳）与现代（为阴）相结合，既要有老的品牌常驻，满足品牌粉丝的需求又要不断推出新品牌、首店，常有新鲜感，适度创造新的需求。在选择生活用品店时要做到男生用品和女生用品的阴阳融合，二者都有，不要偏废一方。
在进入数字化时代，商业体在推广及销售渠道上要做到线下（实体店为阳）线上（网店为阴）相结合，既要有实体体验消费平台又要有网点快捷交易平台，化对立为融合。
C、在“环境生态”中要做到天人合一，创建环境生态化的公园式商业。既要有绿植流水又要有人文艺术、趣味玩乐。使顾客轻松、舒适、快乐、打卡，留连忘返。使商业体成为顾客想往的游乐之地，社交场所。
5、金一一其构成是人+一+土+丷，表示男女消费者稳稳地坐在阴阳平衡、融合的商业体上。作为商业综合体五行流通的最后一个环节，其实质就是指收益。金的强弱意喻商业体的经济效益的稳定性。金强者为稳定增长，反之则不稳定或者下降 。经营效益主要是指顾客的买单率，商业体月、年的销售额的坪效，月、年租金收入的坪效，年盈利状况。商业体的市场价值。我们认为在水、木、火、土四大环节都最好的前提之下，最后的土生金环节是一种必然的走势。
简言之：在商业综合体中五要素是：“水”一一流通；“木”一一需求；“火”一一客流；“土”一一三态；“金”一一效益。 行者，变化也。商业体的这五个要素是不断变化的。 要做好商业体就必须以消费者为中心，以流体通畅（水）为基础，以顾客需求（木）为导向，以吸聚客流（火）为抓手，以本体三态（土）为根本，以稳增效益（金）为目标。不断地关注之、分析之、调整之。
二、商业体的五行相生相克关系
1、相生一一前者对后者的推动、扶持、吸引关系
“水生木”，就是凡是某个商业体四 周各种“流体”通畅就会帶来大量的消费者并吸引许多商户。“若要富先修路”。因此许多著名品牌的商业综合体例如凯德来福士广场、龙之梦广场，华润万象城、龙湖天街等都选择建在一二线城市的多条线路换乘的地铁枢纽站附近。古代是河水流带来人流，现代是地铁流带来人流。
“木生火”，凡是某个商业体周围有大量有消费需求的人群就会为商业体带来大量的客流，人流旺盛，吸客聚客力上升。“人气帶来商气”。因此商业体应该选择在人口数量多密度大的居民集聚区和城市商业中心，商店和办公楼扎堆的地区，因为这里聚集着许多有消费需求的顾客，为商业体帶来源源不断的客流。
“火生土”，就是要使大量的阴火变成阳火，使顾客买单，更多的使客流变成买单流，“商气变成财气”，就必须要做好“三态”之“土”。使“木”（顾客）深深地扎根于“土”中。促使开发商认真抓好商业体成功之根本。同样建在某个地铁站附近，为什么有的进入客流多人气旺，而有的客流少冷落？这就是取决于哪个商业体的“土”（三态）更优，更有吸引力、集聚力，更高的客流变成买单流的转换率，更有可持续性。
“土生金”，就是把商业体“三态”做好了，商业体聚客力增强了，买单率提高了，就会使商业体销售量上升，带来租金的上升，使商业体收入稳定增长。从而带来商业体的市值提升，对资本市场的吸引力强了，为投资者带来丰厚的利润。
“金生水”一一商业体效益好了，就会有资金去完善提高其各种“流体”，使之更加通畅。
2、相克一一表示前者对后者的限制和制约的关系
“水克火”一一商业体周边的“水”流得太快，即交通太通畅，就会留不住人，影响客流。例如公共交通枢纽高度集中处火车站、飞机场、长途汽车站等会把人尽快地疏散，他们大多是匆匆而过的长途旅客而不是顾客，很难长时间停留下来、聚集起来。商业体之“火”依赖于顾客的聚集、停留，而且时间越长越好，因此这些地方的商业较难做。例如上海火车站周边区域政府多年的努力就是打造不夜城商圈，但综合体性质的商场始终客流稀少，有的商业综合体已经关门。但是如果你的“土”特别好。即“三态”有特色有强吸引力，发动机特别有力，那么就会留下部分人并带一部分粉丝过来。
“木克土”一一商业体周边“木”弱即顾客少、需求不足或者商家不願来，就会影响商业体的“土”即“三态”的生存。顾客的需求决定着商业体的内部构成。
“金克木”一一商业体的投资人、经营者如果过分追求快收益高效益，造成商业体的租金高且涨得快，从而商品销售价格高，性价比差，会把商家和顾客赶跑。商业体的运营是要有一定培育期的，真正聪明的投资者应追求其长期稳定的现金流和盈利。
“土克水”一一商业体内部“土”即建筑形态、业态组合、环境生态决定和制约着其各种“流”的通畅程度。
“一阴一阳之谓道，生生之谓易 ”。商业体 的阴阳 五行一一水、木、火、土、金彼此 消长，“流通”带来“人气”、“人气”催生“商气”、“商气”变成“财气”，如此不断地循环，这个项目肯定会越来越好。充分认识商业体五行之间相生相克关系，在商业调整中促进其相生，避免其相克，使商业体运营越来越旺。作者简介：顾廷才（1948年8月），男，汉族，上海，本科学历；单位：上海商业建筑设计院有限公司，研究方向：商业规划与建筑设计