大数据时代下的房地产土地价值评估的分析方法--中国期刊网

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大数据时代下的房地产土地价值评估的分析方法

发表时间：2021/7/2 来源：《城市建设》2021年7月作者：冯军1迅利2

[导读] 近年来，由于宏观政策和市场趋势，头部房地产正在逐渐由营造驱动变为金融驱动，其核心在于利用高质量数据建立风险评估体系。本文结合大数据的时代背景，简述房地产行业可应用的相关数据，并结合实际场景指出房地产应如何利用海量数据改善融资链条下风控中的土地价值评估环节，以控制资产交易的风险。

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身份证号：452132198212******2 吕迅利2

摘要：近年来，由于宏观政策和市场趋势，头部房地产正在逐渐由营造驱动变为金融驱动，其核心在于利用高质量数据建立风险评估体系。本文结合大数据的时代背景，简述房地产行业可应用的相关数据，并结合实际场景指出房地产应如何利用海量数据改善融资链条下风控中的土地价值评估环节，以控制资产交易的风险。探讨大数据助力房地产评估土地价值的必要性，旨在分析在大数据时代下，如何利用数据进行城市选择、地块分析、市场洞察，从而改善房地产土地价值评估的分析方法，降低投资风险。
关键词：房地产；大数据；土地价值评估
        一、大数据在房地产评估领域的应用表现
        房地产企业拥有海量的房地产市场、销售价格、特征因素等相关数据，房地产土地评估皆是围绕这些数据展开的，通过对数据的挖掘与分析，进而为相关部门和政府部门提供决策依据。面对信息量不断增加的现状，房地产企业必须要依托新兴的大数据分析技术，将海量的数据整合为具有较强决策力的知识体系，分层划分和筛选数据有效性，从而更为直观的判断市场发展趋势、合理引导资源配置、推动社会经济持续发展，逐步做到有理可依、有据可寻。
        二、房地产价值评估的影响因素
        1.房地产的价格影响因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地产普遍、共同的因素，如社会因素、经济因素、政策因素等，房地产价格普遍会受到该因素的影响。其次是区域因素，即房地产所在特定区域及地段的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特征对房地产价格的影响。由于房地产是物质实体、权益及区位的综合体，由此可知，区域因素对房地产价格有着重大影响。此外，在评估时还应注意评估对象的用途，不同用途的房地产，区域因素对其价格的影响程度也有所不同。
        2.房地产的价格构成项目通常包括七项，即土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售费用、销售税费、开发利润。其中，开发成本包括了土地开发成本、建筑物建造成本。在评估时，评估对象房地产一般会分为土地、建筑物及房地合一状态下的房产三种基本存在形态。不同的评估对象，其成本构成项目不尽相同，从而使得最终的评估结果也会有所不同。因此，明确其价格构成项目就显得尤为重要。
        三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策
        房地产土地评估机构能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。

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为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平台，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。
        房地产经济的发展需要法律权威性的主体和手段来保障它的发展环境，市场和政府要相互协调才能共同创造出法制化的环境。在房地产运营的过程中，一切要以法律性质的合同为基础达成交易，因此，一定要重视购房过程中的每一个环节。首先要完善规范来解决房地产的消费纠纷，要遵规守法；其次是要严格执法，进行严格的市场监管；最后要建立房地产的信用体系，共同建立起平等公开的契约制度。
        大数据在房地产评估土地价值这一环节的实际应用，关键点在于要将房地产行业相关数据信息进行地理化分析，并结合各地块房地产市场环境的现状及趋势，完成城市空间地图，构建城市地块价值评估指标体系，从而找到该城市的价值洼地，控制投资风险，提高整体效率。
        四、大数据运用为房地产土地评估带来的新机遇
        目前看，每家房地产土地评估单位经过长时间运营，已经逐渐累积了大量用户数据，其对用户的评估数据逐渐形成了巨大的结构性数据信息资源。如果从房地产土地评估的层面入手会发现，对评估行为的动态记录是房地产评估最理想的数据，若想确保大数据技术利用的实效性，需对记录中的数据规律进行探究。做好同传统数据的对比工作，將当前大数据存在的优势充分发挥，为房地产评估工作有序开展提供有效依据。大数据技术的核心作用主要是减少数据信息不对称，将市场主体中的行为规律切实的探寻出，以及对经济行为的有效预测。运用大数据技术可以从根本上优化掉以往房地产土地评估过程中客户不透明、信息不对称等问题。以往的房地产土地评估工作利用大数据技术与手段，可以有效的识别出客户的具体需求，若是以客户为主题，优化评估服务，能够有效实现低成本销售，并对风险进行合理管控，从而在根本上提高房地产土地评估企业的专业能力与服务能力。进一步来讲，大数据能够将房地产产业土地评估工作变得更高效，这是当前房地产土地评估单位展现其核心竞争力的主体资产。
        结论
        大数据时代下，传统的评估界限与竞争格局已经发生了巨大改变。大数据、云计算等新兴技术的迅猛发展，为房地产土地评估单位转型创新提供了有效依据。相关的评估方法、手段以及制度的变更，皆需利用同互联网本质相符的方法、理念进行有机的融合，否则将会影响房地產土地评估单位的转型发展。目前，在头部房地产正在完成由建筑业向金融业的转型这一行业大背景下，须将从数据中提炼的有效信息与房地产行业的具体业务知识进行结合分析，才能提高房地产企业的城市空间分析能力，从而完成土地价值评估这一环节的有效变革，提高回款效率，控制投资风险。
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