洪松1,马生红2,吴俊宏2,朱金良3
（1.南京美旭房地产开发有限公司，江苏 南京210028;2.南京永成建筑工程有限责任公司,江苏 南京，210001;3.南京金安建筑劳务有限公司，江苏南京210001）
摘要：随着房地产行业的竞争越来越大，市场对房地产项目工程预结算审核的要求越来越高，同时，房地产项目工程预结算审，在预结算审核更加严格。针对这些问题，论文分析了房地产项目的实际情况，总结了预结算审计中存在的问题，并给出了对应的建议，期待对目前房地产项目工程预结算审核的工作做出一定的贡献。
关键词：房地产项目工程；预结算审核；建议
1房地产项目工程预结算审核中存在的问题
1.1工程施工图与竣工图不符
施工图和竣工图由于房地产项目的根基，设计的好坏对于房地产项目来说是尤为重要。项目建设是根据施工图进行参考的，而成果展示是根据竣工图来判断的。在项目的不同阶段，它们起着重要的辅助作用。在建设单位招标活动中，设计完成的施工图将是最重要的关键指标之一；至于竣工图的设计，在正常控制范围内，可以根据工程实际情况，略微会有一些变化，但变化不宜过大。从目前实际房地产项目施工结果来看，施工图与竣工图的之间还是有较大差异的，这样会引起很多意外的问题。例如：施工方可能可能存在两张图纸的混用，或者有的把废弃的施工图应用到预结算中，这使得审计工作影响很大，并且得出错误的结果，同时预算成本和实际成本有较大的不同，这样会引起较大的损失。
1.2虚报工程量
由于目前房地产市场非常杂乱，在预结算审计中，会遇到各种复杂的问题，例如会出现虚报工程量的情况。具体可能的表现如下：首先，在上报工程量时，为了获取更大的施工工作量，往往虚构建设工程项目，把未开工的工程也要上报结算。二是利用联系单作弊：一些施工单位以替甲方考虑为借口，实则是为了提高自身利益，施工单位利用联系单改变对自己不利的内容，这样操作后从而增加了工程造价。最后，故意多计算工程量，这种现象是工程建设中一个非常普遍的问题，这会导致实际工程量远远小于上报的工程量，直接导致成本的增加。
1.3虚报材料价格
材料成本费用是建设工程造价中非常重要的一部分，占工程成本的60%-70%。工程造价居高不下的主要原因是材料成本问题。一般有以下几种原因导致虚报工程材料造价：一是监理方形同虚设，监理职责不认真负责，对施工建设用的材料的质量控制不够严格，把劣质材料当好材料，严重影响了施工建设质量，而且还导致了工程造价的上涨。二是在预结算过程中，施工方未按签订的合同调整材料价格。如果材料的市场价格上涨，价格就会上涨。材料市场价格下降时，按原价调整价格。第三种情况，施工方采取各种途径偷工减料，不符合设计要求。
2加强房地产项目工程预结算审核的几点建议
2.1做好单价审核管理工作和工程量审核工作
为了确保所用材料能满足房地产项目的建设要求，一定要按照房地产项目的技术要点要求进行施工，在单价审核管理上，确保按照施工图进行，并且要符合房地产行业要求，同时，为减少物料调价的发生，一般采用当前市场上物料的最高价格进行定额申请，确保单价管理的质量和有效性。同时，对于预结算审计工作，要从工程量的计算和审计入手。在工程量审计中，工程量虚报的原因是多方面的，但最终原因还是由于工程量审计中存在的质量缘故。因此，非常迫切需要改进审计方法，加强对审核重要环节工作的处理。要保证工程量计量与工程量清单相对一致。在计算房地产小部件时，需要做相关的详细处理工作，避免测量误差，并反馈具体房地产项目的实际工程量。
2.2重视定额套用核算工作和强调对预结算审核工作的管理
在房地产项目造价审计过程中，为确保房地产项目审计质量，保证审计效果，合理控制房地产项目资金，必须要加强工程造价控制，提高工程预结算审计质量，审计人员要合理运用现代技术。而且，由于房地产项目的复杂性，地方政府需要协调管理区域内的物资价格，需要建立正确完善的定额套用核算工作体系，一般会让预结算审计人员严格按照执行定额套用核算工作体系。如果施工图与定额申请不一致，需要立刻调整，做好房地产项目施工过程中涉及材料的监管工作，避免重复定额套用申请的问题，这样实施后，对提高预结算审计工作的控制力有较大的提高。有效控制预结算审计工作后，其质量也会相应提高。
2.3提高预结算审核人员的专业水平
由于预结算审计工作非常重要，这样工作要通过专业人员来实施。因此，预结算审计人员的专业水平非常重要，其审计的优劣将对预结算审计工作的质量产生重要的影响，为了提高提高预结算审计专业水平，这就要求对审计人员进行培训。审计组成员首次由具有多年审计经验的高层次人员进行培训，传授专业知识，以保证培训质量。预结算审计要根据房地产项目建设的实际情况，开展审计工作，确保审计这一重要环节的有效性。其次，审核组成员要熟练掌握施工合同的相关要点，了解房地产市场的材料价格、施工工艺、工程计量，并且对房地产市场工程建设知识也应有较全面的了解，确保审核结果的准确性。最后，审计人员对自己的工作有足够的责任感，能够维护职业道德，其道德素质要有一定的境界。在审计工作做到正确完备的前提下，审计工作的效果和效率才能得以保证。
2.4严格遵守预结算审核原则
预结算审计有一个非常规范的原则，并且是一项非常认真细致的工作，在预结算审计过程中，结算审计人员一定要根据对应的原则进行工作，这样才能保证会计结果的准确性。根据目前的预结算审计工作，主要有以下原则：准确审计工程量、价格和成本的审核。首先，为保障测量数据的准确性，在房地产项目的计量中，不仅要采用精确的计量设备，而且要对专业人员进行专业培训后来完成计量。在对实测数据进行分析后，根据相关算法对工程量进行计算和审核，确保实际情况与审核结果相一致。其次，有效控制工程造价的一个重要因素是建筑材料价格审计和价差调整，这一环节必须要正确，如果在这个环节出现问题那么会造成整个工程造价的崩溃。最后，对于收费审计，要和当初合同的有关规定一致，以保证收费审计的准确性，只要收费审计正确后，可以有效地控制工程造价，这对于预结算审计工作非常重要。
2.5深入工程现场，了解真实情况
一般来说，预结算审计工作应在工程竣工后进行，这样的工作模式会导致审计人员缺乏对工程建设的一些工作的了解，这也是影响工程造价问题的主要原因之一，特别是对于一些较复杂和比较庞大的房地产项目，如果预结算审计人员缺乏现场工作的了解，预结算审计审核的的结果不够准确。因此，为保证预结算审计的有效性，审核人员需要在工程施工过程中进入施工现场观察实际工程进展情况，深入了解施工的核心环节，同时，对工程信息进行实际计量并作完整记录，可以作为以后预结算审计处理的依据。此外，审核人员还需要调查建材市场，了解材料价格，防止工程结算审核时施工方虚报，确保实际建设投资成本与工程造价相一致。
3总结
综上所述，房地产项目的预结算审核对房地产项目至关重要，审核人员通过改进科学的审计策略，可以节约建设项目成本，并且提高审计结果的准有效性。预结算审核是提高工程造价准确性的重要途径，对于房地产业来说，预结算审核后可以提高其经济效益。
参考文献
[1]夏英豪.试析预结算审核在建筑工程中的运用[J].科技风,2014(15):157-157.
[2]戚冰楠.在建筑工程造价结算审核过程应做好的几项工作[J].华章,2013(4).
[3]陈锦辉.做好建设工程竣工结算审核的几点思考[J].科技信息,2011(16):491-492.