张新利
昌乐县房产发展促进中心 山东省潍坊市 262400
摘要：商品房预售资金监管是我国商品房预售体制下防止购房资金挪用和烂尾楼产生的重要手段，是非现房购房者利益得到有效保障的基本方式，在全国各地普遍实行预售资金监管的形势下，仍然存在开发企业挪用预售资金、资金链断裂导致烂尾楼产生的现象，商品房预售资金监管受到人们的重点关注。目前，全国各地陆续出台商品房预售资金监管的办法，在房地产开发资金运营中发挥了良好的促进作用，但是预售资金监管方面还存在的许多问题，值得重点探究。
关键词：商品房；资金监管；完善策略
1完善商品房预售资金监管的必要性
1.1加强商品房预售资金监管有利于促进项目建设。预售资金专款专用，全部用于项目工程建设，保证项目如期交房，可以有效避免开发企业因偷挪项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从根本上保障购房人的权益。
1.2加强商品房预售资金监管有利于促进“房住不炒”。加强预售资金监管，购房款必须直接存入企业在银行的监管账户，能够抑制开发企业和炒房资金的无序流动，使政府监管部门准确把住炒房者的资金脉络，堵住炒房资金来去进退自由的通道，增加炒房的政策风险，是实现 “房住不炒”的有效手段。
1.3有利于规范房地产行业的市场行为
预售制度的存在扩大了房地产市场的供给，但是对房地产开发企业的准入降低了门槛，一些资金实力不强的企业进入该行业，违规操作破坏了正常的经营秩序，给购房人和社会公共利益增加了隐患和风险。加强预售资金的监管，有利于完善商品房预售制度，对规范开发企业的市场行为意义重大。
2商品房预售资金监管存在的问题
2.1资金监管法律制度不健全
2.1.1预售资金监管主体法律责任不清晰
目前的监管模式大多是住建（房管）部门与房地产开发企业、商业银行三方签订监管协议，除住建（房管）部门的行业监管责任有政策法规规定外，相关方的权利与义务仅凭监管协议来约定，违反了监管协议的约定，只是依靠履行违约责任来约束对方，没有明确的法律条款作为保障，违约责任履行起来困难重重。监管部门对银行的违约行为大多以不再续签监管协议为主要手段，对开发企业能够采取的措施是列入重点监管、记入信用档案等，对于已经发生烂尾情况的，这些措施能起的作用微乎其微。
2.1.2预售资金产权归属的法律界定值得商榷
对于预售资金的产权归属，最高法明确属房地产开发企业所有，偿债时能否查封、扣押和冻结等，涉及诸多方面的因素，需甄别不同情况后妥善处理。各地方法院在处理此类案件时没有统一标准，有的案件一审、二审结果迥然不同。监管账户内的资金被查封、扣押，影响后续工程建设，而用于建设项目的工程欠款，如果不及时支付，也无法保证工程建设正常进行。但是，作为购房户来说，出现工程烂尾，所交款项换来的是没法使用和难以变现的半拉子工程的一部分，权益和资金将无法受到保障，只能诉诸政府，问题迟迟达不到有效解决，极易形成大规模群访事件。
2.2开发企业违规操作，部门监管不到位。
2.2.1开发企业违规售房
开发企业为促进销售，在取得预售许可前违规收取意向金，或以借款形式积累客户，所收款项不进监管账户。为逃避监管，甚至将此类款项存入企业职工个人账户。需要办理购房贷款的，开发企业不得不将首付款存入监管账户，否则无法办理贷款抵押业务；而一次性付款的，开发企业将资金挪用，以拖延网签备案等手段逃避监管。
2.2.2购房户权益自我保护意识淡薄
随着普法宣传和案例警示，现在已经有相当多的购房群众了解开发企业无证不能售房的基本规定，但是对于开发商给予的提前购房优惠，大多采取从众和侥幸心理，防范意识不强，觉得有利可图，便任由开发商摆布，这也是部分开发商违规售房屡试不爽的伎俩。
2.2.3行业部门监管存在漏洞
2.2.3.1监管手段匮乏
预售资金监管法律定位低，监管手段相对匮乏。住建（房管）监管部门对预售资金的监管主要有日常检查、业务核对和群众举报来获知信息，受财会调查权限的限制，对于开发企业隐秘违规逃避监管的资金，脱离了购房户提供的付款凭证，行业监管部门在企业不积极配合的情况下难以调查取证。在出现购房纠纷以前，购房户主动提供证据的意愿较小，调查取证渠道不畅通。
2.2.3.2行业监管不到位
部分行业部门监管流于形式，对于资金收缴归集缺乏主动性，开发企业监管账户进多少算多少，没有形成全进全管的高压态势。监管账户资金留存比例过低，或者是规定留存比例较高，实际运作过程中没有严格落实。以山东省为例，监管办法规定，当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%-70%;当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%-35%;当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%-18%;当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。实际情况是许多地方的留存比例大幅缩水，没有真正发挥预售资金的监管作用。
3完善商品房预售资金监管的策略
3.1提高预售资金监管的法律地位
我国预售资金监管的立法层次较低，标准是由各地监管部门或地方政府的规章来确定。由于缺乏上位法的支撑，地方或部门规章在制定处罚细则时闪烁其词，对于违规行为难以形成震慑效应，亟需提高预售资金监管的法律地位，加强资金监管，作为商品房预售制度的有效补充。
3.2调整预售资金的所有权属性
目前最高法的解释是，商品房预售资金由开发商所有。建议调整其所有权属性，转变为开发商与购房户共有，委托开发商专项用于工程建设。存入监管账户的预售资金只能用于工程建设，非本项目工程欠款案件，司法机关不得查封、扣押、冻结，避免预售资金监管专户成为开发商偿债的“提款机”。
3.3完善相关配套制度
从立法层面明确预售资金监管主体和监管模式，确定政府监管部门与相关各方的权利义务，建立行业管理为主，人民银行、执法等相关部门联动的协同管理机制，从资金归集、留存到支取使用，建立完善的操作流程。监管期限上从取得预售许可到项目综合验收，开发企业在商业银行设立监管专户，保证预售资金全部进入监管专户。监管范围是购房人付给开发企业的全部资金，包括意向金、定金、预付款、购房款、贷款等。
3.4建立信用审查机制
实行商品房预售制度能够增加住房供给，促进产业快速发展，这种办法让一些资金实力不强、资质能力弱的公司进入房地产行业，加大了购房预售资金的风险。因此，应当建立房地产行业市场准入机制，由行业监管部门对拟进入房地产行业的公司进行信用审查，对那些实力不强、存在风险的企业实行更为严厉的管控，从根本上降低风险，保护购房人的合法权益。
3.5加强行业监管，堵塞监管漏洞
行业监管部门依法依规认真履行职责，首先加强普法宣传，让购房群众充分了解预售资金存入监管账户的重要性。其次是加大巡查力度，重点检查开发企业收取的定金、意向金、一次性购房款等款项的监管死角，对于出现的问题及时从严整治，对违法违规行为坚决进行打击。
结论
加强商品房预售资金监管，预防烂尾楼的发生对期房购买者的利益保护至关重要，也是抑制投机稳定房价，实现“房住不炒”目标的重要手段。而提高资金监管的法律地位，对于完善流程堵塞监管漏洞则能够提供强有力的保障。
参考文献：
[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产，2019（05）.
[2]许秋霞.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].科技经济市场，2019（05）.