程铭
沂水县自然资源和规划局 山东沂水 276400
摘要：在我国经济实力不断增强、科技发展日新月异的时代背景下，人们的生活质量普遍得到了改善，房地产经济也朝着良好的势头发展。房地产经济可以带动我国社会的不断进步，是我国社会获得良好发展的重要基础。文章明晰了房地产经济对我国经济增长的巨大作用，并提出了房地产经济持续发展的具体策略，以供参考。
关键词：地产经济；国民经济增长；发展措施
1房地产投资对经济增长的促进作用
1.1房地产投资对经济增长的直接促进作用
房地产投资最直接的作用表现在对经济的直接拉动作用，主要体现在生产领域上以及生产的各个环节上进行的资本投入以及产出，包括土地开发、建筑设计、施工、材料采购、消防设施施工、质检等。同时它也涉及很多环节和部门，例如供水、供暖、交通、园林绿化、家居装饰等，需要较多人力，提供了较多的工作岗位，资金也在各个环节充分流动。这些将产生社会和经济产出，并直接促进经济增长。在房地产投资的生产过程中，钢材、水泥、平板玻璃、水暖设备、消防设备、石材等建筑材料的需求大幅提升，这对我国制造业领域的发展产生了深远的影响。同时也为我国解决产能过剩的问题提供了很好的解决方案，资金通过投资乘数作用发生了成倍的产出。在中国，投资是经济增长的第一驱动力，它是随着时间的推移而增加到资本存量的资本流动。采用支出法计量GDP时，房地产投资作为固定资产投资的一部分进行计量。房地产投资后主要的产出是住宅、厂房、商业楼宇。住宅建筑除了能够满足居民生活的基本保障以外，还会因为地域、政策的影响具有保值和增值的功能，例如学区房。而商品房不仅具有商业功能，满足生产投资的需求，同时也具有保值增值功能。随着居民经济条件、储蓄水平和投资意识的提高，消费者对住宅和商业地产的需求欲望更加强烈，从而产生了直接消费。消费者在购买住宅和商品房的同时，必然会购买装修装饰等建材产品以及家电、居家、生活用品等，从而产生进一步的消费。同时，住宅和商业建筑的附加价值和保护功能可以形成一种财富，促进居民的消费欲望，进而产生消费需求。虽然按支出法计算的土地价值不构成固定资产总额，但存在搬迁、土地整理等支出。搬迁成本作为对原有土地使用者的补偿，可以给原有土地使用者带来财富效应，刺激消费，从而形成基于搬迁成本产生的消费需求。房地产生产时间长，需求大，产出效应持续的时间长。房地产企业不能满足其投资资金效率最大化的要求。因此，开发商往往通过大量的外部融资来满足自身的资金需求。艾瑞咨询数据显示，房地产开发项目的外部融资、内部融资分别占总投资的50%和30%。此外，房地产投资促进了金融业的发展。各种金融机构如银行、保险、信贷等行业都专门针对房地产提供了一系列服务和资金支持，例如房地产具有可以抵押的功能，购房者可以选择银行按揭或住房按揭贷款，还能够通过房地产获得融资满足生产生活需要，促进了金融业的发展。
1.2房地产对经济增长的间接促进作用
房地产投资对经济增长的间接促进作用主要来源于其对产业链上下游的拉动作用。由于投资的乘数效应，一个产业的发展必定会带动整个生产链上下游产业的共同发展，因此，房地产投资可以促进上游的原材料供给、下游的金融服务等产业的投资和发展。房地产投资产品销售后，装修环节和家电等生活必需品的后续升级将带动下游产业链的扩张和投资的增加。房地产投资包括土地出让金，大部分用于市政建设和再投资。房地产投资也在一定程度上促进了技术创新。由于市场环境激烈的竞争、政府政策的监督以及人们对高科技产品的不断追求，新技术、新方法不断产生。从规划、设计到材料的使用和功能的优化等，逐渐构建宜居，舒适和节能的产品。在提倡节能减排的背景下，房地产企业需要不断更新换代自己的设备，采用新的建筑技术、使用环保绿色材料，上游企业为了满足需求也要在这方面进行投资，投入大量的人力资本进行科研开发，进而促进经济的增长。许多城市将具有标志性的建筑作为一个城市的代名词，吸引了大量的中外游客进行参观浏览，餐饮、酒店等行业也随之繁荣发展。同时优美的自然环境和良好的商业环境，不仅可以满足城市居民的需求，而且有助于吸引投资，促进区域经济增长。
根据土地金融理论和行业共识，一般当地政府会将土地出让给房地产企业进行投资建设，而政府会将获得的收入用于城市的基础设施建设，改善城市居住环境和自然环境，提高交通便利程度。房地产行业作为第三产业的重要一部分，对第三产业的促进作用是非常明显和直接的，能够有利于该产业结构的优化和升级。同时该行业是劳动密集型和资本密集型的行业，需要大量的人力和资金投入。一方面，房地产投资由于其乘数效应，可以带动其上下行产业链的发展，为社会解决就业难题，缓解社会就业压力，对防止社会动乱和失业骤增起到积极作用。另一方面，房地产投资还可以促进更多的劳动力参与社会生产，通过优胜劣汰，提高生产的劳动效率，促进经济增长。
2房地产经济发展策略研究
2.1科学制定房地产经济发展规划
房地产作为一种特殊的商品，是人民群众安居乐业的一个重要基础。因此，制定房地产经济发展规划，还要在科学分析本地经济管理发展和市场行情的同时，应把眼光放长远，全局的谋划。近年来随着我国经济发展和经济结构调整，房地产市场经济也发生了很多变化。要想保证房地产经济继续保持可持续发展的势头，必须要紧跟时代发展变化，制定科学合理的房地产经济发展规划，解决房地产经济管理中各种问题，推动房地产经济管理的深化改革。房地产经济发展规划制定应从国家政策，本地房地产市场情况，本地城镇化进程等几个方面着手。一是，国家有关房地产的调控政策。这是制定房地产经济发展规划的大方向和总体指导目标，应在制定规划的过程中把握好这个大的方向。二是，本地房地产行业发展状况和城镇化进程需求情况。应认真做好房地产行业发展调查研究工作，摸清摸透未来房地产将要达到的规模，结合房地产行业发展和城镇化进程，合理制定房地产经济长期发展目标。与此同时，政府管理部门还要充分发挥自身在房地产经济管理中的调控作用，保持政策的连续性，建立住房保障制度，严格限制炒房，引导人们理性购房、合理消费。
2.2完善房地产经济管理体制
在我国房地产经济管理中出现的一些问题，许多并不是表面上的问题，有着其深层次的因素。在这其中，房地产经济管理体制影响较为大。因此，解决我国房地产经济管理中的问题，还要进一步完善房地产经济管理体制。这就要求政府不能单纯以行政命令式的指导房地产经济管理工作，要遵循房地产经济发展的规律和人民群众对住房的客观需求，注重房地产带来的社会效益，健全和完善房地产经济管理体制。在国家房地产政策的框架下，引导房地产市场发展进行自我调节，尽量少采用明显强制性的干预措施。完善管理体制，把握好政府在房地产经济管理中的位置，顺应房地产经济发展规律，为房地产经济发展创造一个健康良好的环境，避免对房地产市场经济发展造成负面干扰。此外，还要关注房地产经济管理中的具体和细节问题，能够把房地产经济管理政策和制度真正落实，并发挥出应有的管理作用。
结语
通过对文章的分析和总结可以得出以下结论，房地产经济对我国社会经济的发展发挥着不可替代的作用，包括拉动投资、生产、消费。此外，还能带动就业，缓解严峻的就业形势。这就需要政府部门持续对房地产经济的发展进行科学引导和规划，进而促进房地产经济的健康可持续发展。
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