张新利
昌乐县房产发展促进中心 山东省潍坊市 262400
摘要：拥有一套属于自己的房子，是我国每个无房家庭的梦想。有房还是无房，在某种程度上成了未婚青年谈婚论嫁的条件之一。传统的住房观念以及房产的保值属性影响着人们，解决居住问题，能买房则先买房，没有条件买的情况下才退而求其次考虑租房子住。要想引导人们买房居住与租房居住有平等的吸引力，需要解决两方面的问题，一是出租方投资大收益低且不稳定，二是与买房相比，承租方没有增值收益。这两方面涉及因素多且复杂，值得深入探究。
关键词：县域；住房租赁；完善策略
1培育住房租赁市场的意义
培育健康的住房租赁市场，有利于降低住房空置率，盘活住屋存量资产，减少资源浪费；有利于稳地价、稳房价，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的根本目的；有利于降低居住类固定资产投资，筹集更多的社会资本投入到实体经济建设，优化产业结构调整，加快社会经济发展。
2县域住房销售与租赁市场现状
随着我国城镇化发展的不断深入，大量农民进城务工，商品房开发曾经如火如荼。在县级地区，相当多的城市房地产开发总量基本能够满足当地的居住需求，但对商品房的改善性需求和青年成家置业的刚性需求依然存在，换品质好的房子以及买新房结婚的市场需求刺激商品房增量持续增加。在“房住不炒”的大背景下，房地产投机受到抑制，尚未销售的增量住房空置率不断攀升，而已经销售的存量住房空置率居高不下。据不完全统计，县级城市住房的综合空置率达到30%的不在少数，这么多的空置住房用来出租的占比很小，与大城市以及欧美成熟的租赁市场相比差距非常大，以昌乐县城为例，每年能够成交的住房租赁数量不足千套，而实际的住房空置数量在2-3万套之间。住房租赁市场发展潜力巨大。
3县域培育房屋租赁市场面临的困境
3.1县域流动人口少，租房需求低
相较于大中城市，县级城市的流动人口普遍较少，流动人口局限于农民进城务工、孩子入学陪读以及少量的外来投资商和人才引进，在缺少产业支撑的地区，流动人口形成的租房需求总量非常小。
3.2承租方的投入不能产生增值收益
虽然房价增长呈周期性波动，但是在住房制度改革近30年的历程中，房价的增长速度超出了人们的想象，想攒钱买房的人们，被快速增长的房价远远地甩在了半道上，先期买房囤房的投机商赚得盆满钵满，房地产保值增值的属性被过度放大。而租赁房屋的投入只是解决了当前的居住问题，没有产生保值增值的收益，这是人们不愿通过长期租房解决居住问题的主要原因。
3.3出租方投入大成本高收入低
住房租赁市场的出租方需要投入大量的资金自行开发或购置房屋用于出租，融资成本高，而出租房屋的收益偏低，高房价低房租是阻碍住房租赁市场健康发展的重要原因。不同于商铺出租的显著特征还在于，商铺的装修一般是承租方按自身需求出资装修，合同期满恢复原状，住房出租的装修大多由出租方承担，承租方希望能够拎包入住，而装修费用远高于房屋租金。住房持有者宁肯坐等升值，也不愿意将房屋装修后出租，致使县城住房空置率居高不下。
3.4租售同权路途遥远
住建部曾提出住房“租售同权”的概念，且不说政策什么时候能够出台，即便出台了政策，在落实起来也还有很长的路要走。以孩子就近上学为例，租售同权的本质就是要给与租房客同等的就近上学的权利，这样一来必然就会触碰到诸多学区房业主的利益。所有的租户要想上学，均需要合同备案，户主就需要上税。
在上学难的今天，租房生源快速增多，城市教学配套跟不上，就近入学的压力将进一步加大。
3.5房屋经纪立法滞后，房屋租赁市场不规范
建设部《房地产经纪管理办法》第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。对于拒不办理备案手续的经纪机构，没有对应的罚则进行规范，监管部门束手无策。另一方面，对出租户来说，从打出租广告到成交，出租期间收房租，合同期满收回房屋，虽然收益不高，但过程费时费力，还存在随时发生纠纷的可能性。立法的滞后，监管的不规范，阻碍了租赁市场的健康发展。
4县域培育住房租赁市场的建议
4.1加大招商引资力度，吸引外来流动人口
通过招商引资和产业升级，吸引外来务工人员和高层次人才，积极巩固和发展第二、第三产业，带动周边商贸物流、餐饮服务等细分行业快速发展，也是推动县域住房租赁市场繁荣的有效途径。
4.2加大政策支持力度，发展壮大住房租赁企业队伍
从国家层面出台支持县域住房租赁的优惠政策，包括税收和信贷。在税收上，对县域企业住房租赁收益纳税进行大幅度减免，在信贷上给予低息或贴息贷款，在融资上提供便利，缩小置房投资和出租收益之间存在的差距，鼓励当地房地产开发公司向房屋租赁公司转型，扶持县域住房租赁企业做大做强。在发展住房租赁企业有困难的地方，可考虑培育国有住房租赁公司先行试点。
4.3引导转变投资观念，还原住房属性
制定中长期战略，坚决遏制住房价格快速上涨，回归“房子是用来住的，不是用来炒的”本来属性，打消投资者想通过买卖房来获取巨额增值收益的投机念头，形成买房有赚就有亏的普通商品的正常市场规律。从居住消费的角度，长期来看，在租房与买房哪个划算的考量中，经济上盈亏基本平衡，社会公共福利待遇均等稳定，是住房租赁市场走向成熟的基本条件。
4.4完善管理机制，整治房屋租赁乱象
制定法规细则，对于不按期办理备案手续的房屋租赁经纪机构，采取限期整改、行政处罚，直至依法取缔措施，解决机构备案与不备案都可以开展业务的弊端，备案手续公开透明，避免权力寻租。依托房产市场信息系统建立房屋租赁信息系统，规范房屋租赁合同备案业务，及时掌握房屋租赁信息，加强对租赁市场统计分析，为研究、决策提供可靠依据。严查黑中介和违法违规经纪行为，为房屋租赁市场营造公开透明的运行环境。
4.5积极推动租售同权
通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，打破租、购权利排位的不平等，取消不必要的条件限制，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
结论
通过税收信贷等经济杠杆和提高社会福利待遇等措施，弱化购房置业保值增值的作用，进一步抑制房地产投机，鼓励人们的住房消费观念由原来的购房置业逐步向租房居住改变，形成租购双轨健康并行的住房消费市场，努力实现“房住不炒”的总体目标，把更多的资源导向实体经济和高科技领域，促进社会经济更好更快发展。
参考文献
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[2]李春静.房地产管理存在的突出问题及对策[J].住宅与房地产，2019（16）.