李有文
安徽皖投置业有限责任公司，安徽 合肥 231299
摘要：近年来，我国房地产行业发展规模逐渐扩大，社会群众住宅工程装修质量提出更高要求，精装修已经成为商品住宅未来发展大势所趋。然而，由于我国商品住宅批量精装修相对于发达国家而言起步较晚，所以在装修过程中依然缺乏健全的管理体系和机制，导致工程在质量、材料等方面存在诸多问题和隐患，使得精装改修商品住宅投诉事件层出不穷，严重阻碍了精装修商品房市场持续发展。基于此，本文将结合以往工作经验，从设计管理、成本管理、进度管理、质量管理等关键过程，突出具体管理策略，旨在为提高商品住宅精装修质量奠定基础，从而为人们营造舒适、安全的生活空间。
关键词：商品住宅；批量精装修；关键过程；管理措施
引言：商品住宅批量精装修在减少资源消耗、保护生态环境等方面发挥重要作用，是建筑业转型升级的一大突破，其发展程度能够直接体现一个国家房地产行业发展实际情况，同时也反映了国家人民消费水平和经济状况。从消费者角度进行分析，精装修住宅工程与毛坯房相比有很大优势，毛坯房装修受材料价格波动、施工人员专业水平等因素影响，容易导致装修效果与设计方案存在差异。而精装修施工全部由开发商主导，并且开放商承担两年质保责任，业主只需要验收装修效果即可，如此可以减少不必要纠纷[1]。从开发商角度分析，采用批量精装修方式能够使几十乃至几百套商品住宅同时施工，有利于对施工各环节进行科学管控，从而在保证施工质量的同时提高施工效率，有利于强化开发商竞争实力，促进其稳定发展。
一、商品住宅批量精装修设计管理
（一）做好前期准备工作
在商品住宅批量精装修设计工作开展前，开发商需要充分做好准备工作，具体来说：首先需要结合工程项目计划书，合理规划设计管理进度，如果精装修工程进行过程中存在调整情概况，需要对管理计划作出相应更改。另外，应结合商品住宅精装修概念策划，拟定精装修工程设计任务书。而装修概念的确定，需要开发商通过市场调查进行分析，全面掌握现代群众需求。在此基础上，开发商还应该结合以往工作经验进行分析，总结设计管理中存在的重点、难点以及经验教训，并强化自身与业主的沟通交流，去那面了解业主设计需求，并总结有价值信息，为设计优化奠定良好基础。
（二）合理选择设计单位
想要选择资质较高的设计单位，需要开发商经常收集市场中各专业设计单位实际信息，并购建立信息化资料库。或者通过招投标方式，对投标单位进行考察，考察项目包括办公地点、设计作品、其他专项内容等，考察完毕结合精装修项目需求，选择出入围的设计单位，并通过逐级审批方式，选择出最佳设计单位。
（三）科学评审设计方案
商品住宅精装修工程需要按照设计方案有序展开，这也在一定程度上突出了设计方案的重要性。并且一旦确定方案，工程施工造价也基本确定。所以在方案设计阶段做好管理工作至关重要[2]。想要实现这一目标，地产商需要加强自身与设计单位的沟通，明确表达自身想法和意图，使设计单位了解精装修项目重点和难点，保证在设计过程中做到全面思考，保证设计效果与客户需求相同。在设计方案评审过程中，大多采用多方案对比方式，保证选择出的方案质量、造价、效果趋于平衡。
（四）设计方案优化以及施工图实际
商品住宅精装修设计方案完成后，需要由专业人员进行科学审核，对设计图纸可行性进行分析，找出其中存在的问题和不足，并由设计部门再次修改混合完善。在此过程中应做好审核及图纸优化跟踪管理工作，保证图纸科学、合理，与施工需求相符。在此基础上，需要设计施工图纸，为精装修工程顺利展开奠定基础。
二、商品住宅批量精装修成本管理
（一）招投标阶段成本管理
招投标成本管理是商品住宅精装修工程事前管理的重要内容。该阶段管理重点是装修单位选择、材料设备选购以及合同签订等方面。
尽可能规避施工中可能存在的问题和隐患，从根源上减少不必要损失和浪费。具体来说：在精装修工程招标过程中，涉及到的分包单位相对较多，所以需要提前在合同中明确分包单位职责和任务，避免在施工中出现职能重叠或真空地带问题，导致各分包单位在出现问题时会互相推诿，从而影响精装修施工质量和效率。与此同时，由于商品住宅精装修施工内容较多，不可避免存在多工种交叉施工现象，在一定程度上增加管理难度[3]。针对这一问题，需要在招投标合同签订过程中，对土建单位配合情况、费用问题进行明确划分。与此同时，债投标阶段还要明确精装修工程的工期要求和进度要求，保证在施工单位在规定时间内完成施工内容，如果超出工期，开发商可以利用合同维护自身权益。
（二）施工阶段成本管理
上文提到，精装修施工涉及到诸多分包单位，并且施工流程复杂，如果管理不当容易增加成本支出。该阶段的管理重点主要包括签证、工程变更等方面，尽可能以最低费用达到满意施工效果。通常情况下，在精装修施工中，凡是在合同基础上产生的费用支出，需要签发工程指令。另外，在施工成本管理阶段，合约管理部需要充分发挥自身作用，对精装修工程指令进行询价，并准确估算成本，同时对指令引起的费用变更进行全面统计，同时对质量指令执行情况跟踪管理，从而将施工阶段成本控制在合理范围内。
三、商品住宅批量精装修进度管理
（一）编制进度管理计划
精装修单位需要结合合同条款，编制施工进度总计划，将其作为施工过程进度管理的主要依据。在此基础上，可以将进度管理总计划进行划分，将其形成多个短期计划，保证进度管理能够有方向、有目标依次进行，从而在保证精装修施工质量基础上，将进度控制在合理范围内。
（二）进度管理措施
首先，需要制定进度目标奖罚机制。在精装修施工过程中，施工单位需要每周的施工计划上报，将其作为进度管理依据，针对项目进度滞后的施工组需要给予相应处罚。另外，做好进度计划月评价和调整工作。项目部需要定期对施工单位进度执行情况进行总结和分析，并召开例会，及时发现施工中存在的问题，找到影响施工进度的主要原因，并对进度计划进行合理调整，去报项目能够顺利进行、高效完成。
四、商品住宅批量精修质量管理
施工材料是精装修施工中的重要组成部分，贯穿于工程施工始终，其质量不言而喻。所以在精装修质量管理过程中，做好材料把控工作至关重要。众所周知，精装修施工涉及到的材料种类多样、批量较大、质量不尽相同、之间观察难度较大。所以想要做好管理工作，需要从采购环节入手进行科学管控。在材料采购时，采购人员需要严格做好市场调查工作，优先选择信誉度较高的供货商，按照采购计划购置相应数量、型号和质量的材料。同时，相关部门需要做好材料验收工作，对材料进行抽检或试验，保证材料过关即可进入施工现场。在此基础上，施工现场还要做好材料管理工作，避免受外界因素影响发生质变[4]。
除材料管理外，还应做好施工人员技术管理工作，及时发现施工人员违规行为或不合理操作，并对其进行纠正，同时每完成一道工序就要做好验收工作，保证验收过关即可进入下一道工序。
结束语：
本文从设计、成本、进度、质量四个方面提出商品住宅精装修管理具体方法，目的是为了提高装修质量和效率奠定基础，充分发挥工程社会效益和经济效益。
参考文献：
[1]伍爱娣. 商品住宅批量精装修工程管理探究[J]. 大众标准化,2020(9):145-146.
[2]孙勐. 商品住宅批量精装修工程管理探究[J]. 百科论坛电子杂志,2020(14):1612-1613.
[3]杨莹. 商品住宅批量精装修全过程工程管理应用要点与优化措施研究[J]. 建材发展导向（下）,2020,18(7):289-291.
[4]宣卫勇. 商品住宅批量精装修工程管理探究[J]. 装饰装修天地,2020(7):17.