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摘要：我国人口基数较大，由人口老龄化问题所引发的养老问题、民生问题等社会问题也就日益加重。为解决以上问题，就必须要发展养老地产行业。本文对养老地产行业的发展趋势、运营模式进行研究，为促进养老地产行业的健康发展提供一些参考。
关健词：养老地产；发展趋势；开发模式
引言
养老地产，又被称作企业盈利型老年住宅，其具有商业地产运营、房地产开发、金融创新以及养老服务等属性，采用立体的开发运营方式，是一种基于为老龄化与适老化而开发出的新兴地产产业。我国人口老龄化问题加重，而养老地产可以帮助我国国民减少养老方面的压力，因此，应提升其运营规模，为其开拓发展市场，不但有利于和谐社会的构建，也有利于推动我国经济稳步发展。
1、中国养老地产的发展状况
目前，我国养老地产正处于发展的初步阶段，所以其行业发展并不完善。由于受到我国的社会环境所影响，我国的老年群体处于未富先老阶段，然而国家关于养老地产的优惠政策相对滞后于我国人口老龄化的增长速度，并且，大部分的养老地产存在产业规模小、设计不够人性化、产业链群整合不到位、开发档次较低的问题，从而阻碍了自身产业的进一步发展。同时，由于当前政策将养老地产界定为福利事业，让开发单位无法找到有效的盈利模式。关于养老地产政策上的划定，也影响到了养老地产的开发环境，由于我国人口基数大，人口老龄化问题又日趋严重，因此，推进养老地产产业就极为必要。
2、养老产业发展趋势分析
养老产业在过去十年的探索过程中，一直面临着很多问题和困惑。经过观察和思考，笔者认为有四大动力在推动养老产业的发展，即人口、政策、需求、资本。
2.1人口动力
人口老龄化已成为共识，国际上人口老龄化有三阶段：老龄化、深度老龄化、超级老龄化。中国现处于老龄化阶段，60岁以上的老人在2025年达到3亿人次，迈入深度老龄化社会；2035年将会达到４亿人次，进入超级老龄化社会；到2050年达５亿人次，５亿相当于很多国家的人口总和，规模之巨大，全球罕见。与发达国家相比，中国进人深度老龄化社会的速度非常快。近些年来，中国人口老龄化速度已进入加速阶段（法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年），结合中国各地区经济综合发展水平，各地区的消费力存在很大差距，可以说是“未富先老”。
伴随老龄化加快，相较早些年而言，中国老人的身体健康状态不断地下降，出现许多慢性疾病，并且失能失智的专业护理及医疗需求也在大幅提高。未来对专业的养老服务机构的需求是迫切的，所以，人口结构、老龄化加速是对养老产业未来支撑的根本动力。
2.2政策动力
我国在很早之前就很重视人口老龄化的问题。国家每年会出台几十项政策来支持养老事业的发展。我们大概梳理了一下，这些政策主要是几个方面，一是明确养老的中长期规划，包括“健康中国2030”，也包括养老“十三五”规划，打开养老产业的成长空间；二是鼓励民间资本进人养老产业，鼓励改造闲置资源办养老设施；三是加大“放管服”，精简报批报建程序，提升养老设施建设效率；第四个是财政补贴，包括建设补贴，护理补贴、护工补贴等等；
2.3养老地产需求动力
2021年，我国60岁以上老人达2.49亿，占比17.9%。联合国公布的老龄化标准认为，一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，或65岁老人占总人口的7%，那么该地区视为进入老龄化社会。未来我国老龄化的进程还将加快，催生庞大的养老需求。
2.4消费动力
养老有五类刚需人群，包括高龄老人、空巢老人、失能老人、失智老人、慢性病老人。一线城市和二线城市养老的消费力已经在悄然上升。
虽然中国目前的养老产业属于朝阳产业，同时我们也发现北上广，包括杭州这些经济好的地方已经开始走在前面了。基于对人口年龄结构和时间跨度的研究，我们认为在2021年之后会进行第一次产业爆发，2030年后产业会持续爆发，同时竞争整合的情况也会出现。
3、养老地产运营模式分析
在养老地产的运营过程中，要通过引入社会资本，来降低资金链短缺，为急需开展项目的工程的提高服务效率，也可以有效降低服务成本。在引入社会资本的前提下，也可以通过采用BOT项目融资，从而建设大规模的养老地产，创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心、医疗中心、物业服务中心。由于采用了BOT的项目融资方式，进行银团贷款，也可以有效规避单一银行所带来的风险。同时在BOT项目融资的过程中，也可以让保险公司加入进来，从而降低项目的风险。但是，通过BOT融资项目建立起来的养老地产，需要具备很多条件，沟通协调的部门也较多，政府的支持，保险、银行的加入，可以有效提升养老地产行业的发展速度。因为养老地产的资金回流比较慢，也会导致部分资本不愿意介入。同时，由于需要协调的部分较多，投入成本通常也比较高。从发达国家的运营经验可以得出，政府部门在推进养老地产的运营和发展中都发挥了重要作用，因此，政府也应在推行政策吸引社会资本的进入的同时，也要兼顾对养老地产行业监督和支持工作。
4、开发模式
人口老龄化的加剧，使养老地产成了我国的新兴产业，许多开发商看到了养老产业的商机，纷纷加入其中来，但是具体操作的时候仍有许多问题需要解决。目前，国内市场上主要有以下几种开发模式：
4.1综合型养老社区模式
专门为老年人提供的社区，结合养老型住宅、老年公寓以及老年人活动中心等多种类型的居住社区。为了丰富老人们的老年生活，社区中除了配有老年活动中心还有康体中心、老年大学及医疗服务中心等配套设施。一般来说，城市的土地资源有限，所有较大规模的养老社区可能会选择离城市比较近的郊区。但是，在进行设计时，需要将不同类型的产品进行合理的分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。
4.2养老组团模式
有一些房地产开发企业在选择开发养老地产楼盘时，尤其是大型养老社区，会考形成养老组团的模式。这种开发模式的优点是想法新颖，更加吸引客户的注意，同样，配套设施与服务资源齐全，养老组团之间可以共享这些资源，在配套设施数量方面降低了建设量。
4.3旅游养老模式
将旅游与养老相结合，是一种休闲的养老模式。同样在理念上加入长寿、康复及养生文化，搭配一些养生医疗、瓜果蔬菜采摘园等。丰富老人们的老年生活，让他们找到其中的乐趣，呼吸新鲜的空气，感受大自然的馈赠。其特色在于老年人全年有几个月可以像候鸟迁徙式离家度假，享受高品质生活。
4.4养老公寓开发模式
养老公寓开发，配套于商业地产开发中，作为一种新型的养老地产开发模式，有以下几个有点：一是位置位于城市中心，老人们不用离开习惯了几十年生活的城市；二是周边配套设施比较成熟。属于高端养老开发，能够满足于退休老年人对老年生活更好的向往。
5、结束语
目前，我国养老地产产业发展中仍然还存在一些问题，因此，企业要在政府的政策支持下，提升自身的管理服务水平，完善自身的运营模式，从而推动养老地产行业的发展，提升自身企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]养老地产行业发展趋势及运营模式[J].张博.城市开发.2018（18）
[2]养老地产不同开发模式的比较评价与优化[J].沈黎哲.农村经济与科技.2018（15）
[3]养老地产市场需求意愿及影响因素研究[D].沙国华.苏州科技大学2016
[4]我国养老地产开发模式研究[D].孙秀娟.北京交通大学2011