杭州鑫意景观设计有限公司 浙江杭州 310000
摘要：在时代的快速发展下，进行城市老旧小区的改造是城市发展的必然趋势，通过城市老旧小区的改造，不但能够提高人们的居住条件，而且能够促进城市的和谐发展，促使城市的发展更加创新化。
关键词：老旧小区改造；特点；机遇；问题
1国家推进老旧小区改造的背景和意义
1.1国家着力改善老旧小区居民居住条件的民生举措
党的十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。据住建部定额司初步统计，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户。很多建成年代较早的老旧住宅小区，由于建设标准较低、失养失修失管等，环境质量差、建筑功能不完善、公共活动空间不足、配套基础设施不完善、公共服务设施配置不足等问题突出，不能满足小区居民对美好生活的需求，居民改造意愿强烈。城镇老旧小区改造，是国家继推进廉租住房、公共租赁住房建设及棚户区改造等保障性安居工程的又一重大民生举措。
1.2国家着力推动城市开发建设方式转型的发展工程
改革开放以来40余年间，我国城镇化快速发展，2019年常住人口城镇化率达到60.6%。城市建设取得巨大成就，但“摊大饼”式的城市扩张伴随着土地粗放利用，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性不足，人居环境质量不高，各种“城市病”普遍存在并可能集中爆发。随着我国城镇化进程逐步放缓，加上国家一再强调“房住不炒”，城市发展将由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。城镇老旧小区改造，通过财政资金投入撬动更大规模的社会资本投入，推动惠民生的同时扩大内需，有利于探索新的城市发展模式和培育新的经济增长点，随着国家着力推进“完整社区”建设，老旧小区改造拉动经济增长、扩大有效投资的潜力更大。
2城镇老旧小区治理存在的问题
2.1治理主体间协同困难
1.政府在治理过程中职能定位模糊，各部门职责划分不清晰。政府的管制理念依旧严重，习惯通过行政手段处理问题，存在既掌舵又划桨现象，对小区公共事务大包大揽，不愿放权导致多元主体参与治理困难。其次，老旧小区治理涉及多个管理部门，但是由于治理过程中缺少联动机制各管理部门职责划分不清，政出多门相互掣肘，造成相互推诿、不作为乱象。
2.老旧小区居民缺乏主动参与治理意识。居民生活空间相互独立呈现单元化、封闭化状态，邻里关系日益疏远缺乏对小区的归属感，导致对参与公共活动、管理小区公共事务缺乏热情以及居民习惯性的服从行政命令，寄希望于政府包揽一切，缺乏足够的自我管理、自我服务能力。
2.2治理法治化进程滞后
国家有关部门和各地区尽管针对社区治理制定了相关法律法规，但是在老旧小区这一特殊的社区类型的治理过程中暴露出有关法律法规数量较少、内容空泛、新法规立法滞后等问题，法律上的不完善将会出现在实际操作中遭遇法律“真空”，出现许多无法可依的状况。其次，老旧小区居民法治观念落后，主动依法参与治理的意识不强甚至存在着侵占公共区域、损坏房屋承重结构、擅自改变住房用途、拖欠少交不交物业费等违法违规行为，导致矛盾冲突频发。
2.3老旧小区的规划不够合理
老旧小区一般建设于20世纪80~90年代，小区的规划都是按照当时的需求进行的，存在一定的滞后性。而且，随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。虽然老旧小区为很多的居民提供了住所，解决了居民的居住问题。
但是随着社会不断发展，人们对居住条件和环境的要求也是不断提高的，对于小区在功能性方面、绿化方面以及基础设施的建设方面有了一定的要求，老旧小区已经不能够真正满足人们的需求。所以，进行老旧小区的改造是非常有必要的。然而，老旧小区一般处在城市较为核心的地段，在进行小区的拆除时比较的麻烦，所产生的粉尘等的会对于城市有所不好的影响，不能够很大面积的进行小区的拆除。
3城市老旧小区改造策略分析
3.1制定改造的总体规划和各小区的详细规划
构建完善的政府统筹、各部门齐抓共管以及条块协作的专门工作机制。运用“互联网+共建共治共享”等相应的线上线下手段，进行不同形式的基层协商，积极询问居民诉求，与居民形成共识。明确项目相应的实施主体，推进项目更好地实施，使得小区相应的长效管理机制得到完善。在进行老旧小区的改造时，要使得老旧小区的改造能够更加的完善，改造人员就要根据居住人们的需求以及科学的改造方法，制定相应的改造总体规划以及各个小区的详细规划。首先在总体的规划方面，一定要充分考虑到小区的创新管理模式，小区的基本情况进行相应的改造，要在政府的主导下进行相应的改造，很好地协调好各个管理部门。其次在各个小区的详细规划方面，要充分考虑到各个小区的基本情况，相应的进行基础设施、绿化以及安全方面的改造。从大的范围上要重视带动产业的发展，小的范围上带动居民进行户内改造、家电更新以及装饰装修，加强内需动力的扩大，真正使得居民感受到美好的变化，促使居民的生活越来越好。另外，还应该做好一些排水以及供水设施等方面的内容，不但要做好老旧小区外面上的改造，也要将一些内部设施进行维修和改善。最后，针对老旧小区的改造不能够阶段性的去完成，也要在后续的工作中做好服务，抓好小区的管理以及维修，做到以“新”换“心”。
3.2加强政府财政的扶持力度，多途径保证改造资金
要使得老旧小区的改造工作可以更好地推进，改造工程审批事项以及环节的便利性很重要，应该建立快速审批流程，实施相应的网上审批，进而提升项目审批效率。将改造标准体系不断完善，推进相邻小区和周边地区联合改造，提高服务设施以及公共空间共建共享。增强现有用地的相应集约混合利用。关于在小区改造的资金筹集方面，应该加强政府财政的扶持力度，多途径的保障改造的资金。首先应该拓展资金筹集的渠道，引导企业能够参与到资金的投入中，增加相应资金量。老旧小区一般处在城市的重要位置，要充分的利用其优势进行土地的二次开发等，利用开发替代相应的酬金进而吸引投资商。另外，就是加强政府的投资力度。
3.3拓展改造内容，加强小区改造后的维护
在老旧小区的改造中要注意拓展改造的内容，加强小区改造后的维护。对于老旧小区的改造，一定要加强一些配套设施以及老化的改造，根据基本的情况，合理的添加相应的配套设施，包含有建筑的增设、环境的改造以及基础设施的相关配套等。在维护方面，应该聘请比较专业的物业公司进行管理，提升小区的物业层次。
结束语
在时代的不断发展下，人们居住的环境以及条件也在不断地变化。老旧小区因房龄长，整体破旧，基础及配套设施设备等落后老化，存在很多的安全隐患，已经逐渐脱离了时代的发展，无法满足人们日益增长的物质生活水平的需求，也影响城市发展的市容以及城市环境。因此，在城市的建设中进行老旧小区的改造是非常有必要的，也有利于和谐的城市化建设，促进城市的发展。
参考文献：
[1]陈一峰，崔磊，陈欣.新形势下老旧小区改造与提升要点[J].当代建筑，2020（05）：26-28.
[2]张松丽.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].中国住宅设施，2020（04）：90-91.
[3]商祺.老旧小区改造工作存在的问题与对策思考[J].经济管理文摘，2020（05）：100-101.
[4]吴二军，王秀哲，甄进平，段苏洋，姬文鹏.城市老旧小区改造新模式及关键技术[J].施工技术，2020，49（03）：40-44.
[5]陈征.经济新常态下老旧小区改造研究[J].大众投资指南，2020（01）：38+40.