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摘要：老旧小区作为城市人口的密集区，由于建设时间较长，建设标准不高，配套设施不完备，给居民正常生产、生活带来诸多不便。随着国民经济的快速发展，公众居民居住需求的逐步提升，在老旧小区使用过程中，政府相关部门出台一系列举措，投入资源，开展老旧小区改造工作，健全小区服务设施，改善小区整体居住环境，提升城市建设质量，为社会经济的发展注入新的活力。基于此，本篇文章对老旧小区改造项目施工管理要点进行研究，以供参考。
关键词：老旧小区；改造项目；施工管理；要点分析
引言
老旧小区更新改造不仅涉及民生改善，更关系社会发展和城市安全，是深化城市有机更新的重要组成部分之一。但因改造需求不尽相同，更新改造的模式也呈现多样化，表明老旧小区改造的方向不仅仅需要提升既有住宅的结构性能和使用功能，而且需要从群众最关心的事情做起，因地制宜地制定菜单式的更新改造模式。基于此，加强老旧小区改造项目施工管理要点十分必要。
1城市老旧小区综合治理内容
城市老旧小区综合治理工作要求在维持老旧小区建筑基本格局的前提下，采取系统举措，对小区建筑物局部结构开展拆除、置换、保留以及修缮等系统化处理举措，以达到盘活老旧小区服务资源，提升基础设施运转成效的目的，并将老旧小区改造与城市整体规划建设有机结合起来，在拓宽老旧小区服务范畴，改善人居环境的同时，科学解决人地矛盾，增强土地资源利用效率。为达到城市老旧小区综合治理的目的，相关部门应当秉持绿色、开放与共享的发展理念，采取针对性举措，持续提升老旧小区居住环境，实现小区服务功能的完善，定向弥补老旧小区存在的短板。将现代化的生活理念，融入到老旧小区综合治理之中，在满足公众居住需求的同时，实现老旧小区内部文化的传承，增强居民对于小区的归属感、认同感。
2城市老旧小区改造现状
2.1老旧小区存在人员复杂的问题
人员复杂体现在老旧小区居住的人群主要是一些年迈的老人、中年人以及低收入的人群，由于这类人群的经济收入水平相对较低，对于物业的要求也相对不高。小区的物业人员在进行物业费的收取时比较困难，管理起来也比较困难。另外，居住人员在环境上的要求也不是很高，所以给物业的管理上造成一定的麻烦，物业无法集中进行小区的管理。并且，所居住的人员因为收入较低，对于居住的条件要求也不高，在消费的观念上比较的滞后，这使得小区的物业工作在进行起来比较的困难。在进行小区的改造时，因为居住人员的消费观念比较的陈旧和落后，导致其思想工作比较难做，老旧小区的改造工作开展起来存在一定的困难。
2.2老旧小区的规划不够合理
随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。虽然老旧小区为很多的居民提供了住所，解决了居民的居住问题。但是随着社会不断发展，人们对居住条件和环境的要求也是不断提高的，对于小区在功能性方面、绿化方面以及基础设施的建设方面有了一定的要求，老旧小区已经不能够真正满足人们的需求。所以，进行老旧小区的改造是非常有必要的。然而，老旧小区一般处在城市较为核心的地段，在进行小区的拆除时比较的麻烦，所产生的粉尘、噪声、废弃物等都会对周围环境造成一定的污染，不能够很大面积的进行小区的拆除。
3老旧小区改造项目施工管理要点
3.1合理布局施工作业面
针对老旧小区改造项目过程中场地狭小、工作面多的问题，需合理规划作业路线和平面布置，优先选择已完成违建物拆除的小区进行改造，可利用违建物拆除后的空间作为材料存放场地和加工场地。
根据前期规划好的路径，协调当地居委会尽快完成后续施工小区的违建物拆除工作，尽量避免工作面迁移距离过远，导致施工进度滞后和二次搬运费用的增加，或根据小区内部空间情况利用绿化带暂时存放物资。根据物资存放空间和施工进度，合理安排材料进出场时间，保证进场物资在满足施工进度需求的同时不过多占用平面作业空间，以防影响居民的正常生活。
3.2建立协调合作机制
针对老旧小区改造项目设计变更多、居民诉求多样的问题，提前组织相关单位和群体，即居民、业主、监理、设计、分包、供货商等，建立协调合作机制；通过居民议事会平台协调多方利益关系，构建良好的合作关系及施工氛围，有效集成各方资源，提高改造项目的施工管理能力。除安排现场协调人员沟通协调多方诉求外，还应安排设计人员驻场，根据现场情况快速反应，并在工序施工前完成施工内容的设计确认。
3.3引导居民积极参与
一方面要加强宣传引导，可以采取悬挂条幅、张贴标语、发放倡议书、入户走访等形式，进行全民动员，调动业主积极性，增强参与意识，主动加入到老旧小区改造的话题讨论中来，并通过改造过程实现参与价值，愿意为后续的小区管理贡献智慧和力量。另一方面要培养老旧小区业主的公民意识，街道、社区可以通过组织丰富多彩的文体活动，为业主们提供沟通交流的机会，增强广大业主对老旧小区的认同感和归属感，逐步形成业主参与自治的氛围，强化业主对老旧小区公共事务决策的监督，尤其是涉及公共利益的项目改造，进一步提升老旧小区自治水平。
3.4科学制定施工组织设计
施工企业在施工准备阶段，应在综合考虑施工现场的环境因素、自身所拥有的技术力量和施工器具、工程特点和规模等的基础上制定科学合理的施工组织设计。施工部署是施工组织设计的核心，施工企业应采用加快的成倍节拍流水施工方法、等节奏流水施工方法、非节奏流水施工方法等流水作业方法，科学安排施工工序，合理确定单项工程开竣工时间，确保能够实现有节奏的连续施工，避免无效工作时间，提高人工利用效率，从而达到降低成本的目的。
3.5加强工程变更成本控制管理
在老旧小区改造项目施工阶段中，一旦发生工程变更，采购材料、施工方案等重要参数均有可能发生改变，在影响工程量和项目进程的同时，通常会导致项目成本增加，因而需要加强工程变更成本控制管理。具体可采用以下措施：一方面，在确保工程施工科学合理的条件下，尽量控制工程变更的工程量，避免老旧小区改造项目在实施过程中因为工程变更而产生不必要的施工浪费。另一方面，为减少项目实施过程中的变更，在确保工程项目质量的前提下，施工企业应在开工之前结合项目施工的主观条件，在对业主功能需求进行详细了解的基础上，对设计图纸进行认真会审修改，并及时对工程量清单和工程施工安排进行调整，工程变更决定越早，越能够避免老旧小区改造项目实施过程中产生的不必要成本支出。
结束语
城市老旧小区在综合治理过程中，需要增强综合治理能力，实现老旧小区基础设施的定向升级，实现小区服务能力、服务水平的稳步提升。文章立足于实际，客观总结现阶段城市老旧小区综合治理过程中暴露出的各类问题，在此基础上，在相关原则的引导下，整合政策、资金等各项资源，确保老旧小区综合治理政策落实到位，小区配套设施得到完善，实现老旧小区服务能力与服务水平的稳步提升。
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