安徽开诚房地产土地资产评估咨询有限公司 安徽省合肥市 230000
摘要：2000年以来，随着我国城市化进程的进一步推进，我国土地价格也在不断上涨，土地用途的改变、土地开发程度的提升、周边基础及配套设施的完善，都会带来地价的大幅增长，2019年，全国综合地价已达到4502元/平方米，土地增值究竟是怎样发生的，本文试图从投资等角度的逻辑关系上梳理解析土地增值的基本内涵。
关键词：土地增值；内涵；主要原因；分配
一、土地增值的概念
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）：土地增值是宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。
土地增值是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额，在不同地区，不同利用方向的土地具有不同的土地增值。理论上，土地增值的概念是包含了土地资源和土地资本的双重增值，其形式主要为：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。
当然，土地增值作为一个相对概念，主要相对于土地投资而言。资金投入到土地开发中，经过一段时间，地价上涨至P，除去原来的投资成本及利息和利润C，剩余部分皆可称之为土地增值V。如若将对土地的投资开发视为经济学中的供给，则地价的实现可以视作通过与市场需求方相互对弈产生，在这个过程中，原始投资不变，资金利息及利润也是相对不变（以投资成本为基础计算）。地价P超过成本及利息利润（C）的部分可以称作为土地增值（V），即：V=P-C。
二、土地增值的主要原因
正常公开市场条件下，土地进入市场流通后，会产生一个总的市场增加值，系由投资开发供给方和购买方（或者称之为需求方）共同创造，这个总的市场增值实际上大于上述定义的土地增值V（最基础的亦应当是基于土地资源稀缺性而产生的超额利润）。需求方已经通过市场对弈享受了总体市场增值中的一部分，剩余的市场增值应该由投资开发者分享（即为我们所定义的土地增值V），因此，土地增值理论上应归属于投入于土地开发的资本，及其可以转化为资本的资源。因而可以说，土地增值产生的主要原因是投入的土地开发资本以及能够转化为资本的资源。
三、土地增值测定
基于相关理论研究，我们结合工作中的实践经验，以划拨土地使用权及其相关价格为基础简要分析、测定土地增值。
一般情况下，划拨土地使用权取得基本流程为：政府将土地从农民集体征收过来，进行用途转变、产权性质变更、规划条件设定，然后分配给土地使用者，最后划拨土地使用权人对土地进行开发。此过程产生的土地增值，由政府和划拨土地使用权人依据投入成本和可转换成资本的权力共同形成。划拨土地使用权人的投资包括：集体土地取得成本（包括征地发生的各项成本及税费）、开发成本、投资利息及平均社会利润。政府投入的是周边基础设施建设成本、投资利息及平均社会利润。
对于划拨土地而言，一方面在征地过程中，用途转变、产权性质变更、规划条件设定等权利，这些权利可转变为资本（土地转用资本）。另一方面政府对划拨用地保有一种特定权利，即划拨用地区别于出让土地的权利差。其中，所有者收益、土地转用资本及利息利润难于量化。基于上述讨论，可得如下推论：划拨土地增值V=政府因素形成的划拨土地增值＋划拨土地使用权人因素形成的划拨土地增值=所有者权利收益、政府投资及利息利润、土地转用资本及利息利润三者产生的土地增值＋划拨使用权人投资及利息利润产生的增值。
以出让价格为基础，则可推论出：划拨土地增值V=土地出让市场价格—投资及利息利润=土地出让市场价格—所有者权利价值及利息利润—政府投资及利息利润—土地转用资本及利息利润—划拨使用权人投资及利息利润。
将划拨土地增值进一步分解为：政府分享的划拨土地增值＋划拨土地使用权人分享的划拨土地增值，则有：（1）政府的收益=所有者权利收益＋政府投资及利息利润＋土地转用资本及利息利润＋政府分享的划拨土地增值=土地出让市场价格—所有者权利收益—划拨使用权人投资及利息利润—划拨土地使用权人分享的划拨土地增值（2）划拨土地使用权人收益（划拨土地权益价格）=划拨使用权人投资及利息利润＋划拨土地使用权人分享的划拨土地增值=土地出让市场价格—政府的收益=土地出让市场价格—所有者权利收益—政府投资及利息利润—土地转用资本及利息利润—政府分享的划拨土地增值。
四、土地增值分配
我国土地管理相关法律法规的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实施征收或者征用并给于补偿，目前征收农用地土地补偿主要依据是征地区片综合地价和统一年产值标准，而现实中的征地补偿是高于其为农用地条件下的价格，由此形成的差价可称为征地环节的增值（集体所得土地增值），即土地增值表现为实付征地补偿价格与农用地价格的差额。
国有土地出让收入是市县人民政府依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等有关法律法规和有关政策的规定，以土地所有者身份让渡国有土地使用权所取得的收入。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定：国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。基于此，土地出让环节的土地增值是由政府部门实际取得，表现为土地出让价格减除土地前期开发投入和征地补偿。
五、土地增值的举例
下面我们从几个成本逼近法的测算案例具体说明土地增值的主要分配归属情况，为了简化起见，本文中对于成本逼近法均未考虑后续测算过程中的区位因素等修正。
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），成本逼近法的基本公式为：地价P=土地取得费A+土地开发费B+税费T+利息C+利润D+土地增值E=土地成本价格PE+土地增值E。
我们可以将日常地价评估以政府供应节点为界分两大类，即供应地价评估（第I阶段）和供后地价评估（第II阶段），下面就不同阶段的宗地地价分别进行简要说明。
1、供应地价评估。公式：P1阶段=PE1+E1。E1实际为政府收取的地租（所有权收益），土地划拨时政府免去E1，不收取土地使用者的地租。根据《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函〔2019〕922号）：采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。由此可得，划拨地价=PE1+0。第I阶段，划拨地价与出让地价，两者之差是土地增值（所有权收益）。
例1：安徽省某市某地区拟供应一宗地地价评估，选用成本逼近法评估。
经测算，土地成本价格为500万元，土地增值为200万元，则：
出让地价=500+200=700（万元）
划拨地价=500+0=500（万元）
宗地土地使用权性质由划拨转为出让，不可以理解为土地增值，土地增值是在土地用途改变、进行开发利用后就产生了，划拨转为出让需要补缴的地价款，只是将免交的“地租”部分还于国家。
2、供应后地价评估。公式：P2=（A2+B2+T2+C2+D2）+E2=PE2+E2
例2：续前例，宗地以挂牌方式出让，某土地使用者取得了例1的土地使用权，于估价期日已竣工投用，现需评估该宗地现状利用条件下正常市场价格。已知，于估价期日宗地的客观市场购置价为850万元，宗地内客观开发费用为200万元，取得税费费率约为3.05%，开发周期为1.5年，同期贷款利率取4.75%，开发利润率为15%，土地使用者开发取得土地增值为300万元。
选用成本逼近法评估，根据已知条件，可得：
A2=850（万元）
B2=200（万元）
T2=850×3.05%=25.93（万元）
C2=（850+25.93）×[（1+4.75%）1.5-1]+200×[（1+4.75%）1.5/2-1]=70.23（万元）
D2=（850+200+25.93）×15%=161.39（万元）
E2=300（万元）
综上，则：P2=850+200+25.93+70.23+161.39+300=1607.55（万元）
假设该宗地为划拨用地，求取已开发完成的划拨土地使用权价格，见下例。
例3：续前例，某土地使用者取得了例1宗地的划拨土地使用权，估价期日已竣工投用。现需评估该宗地现状使用条件下的划拨土地使用权价格。经测算，估价期日划拨地客观市场购置价为550万元，其他参数同例2。
同样选取成本逼近法评估，根据已知条件，可得：
A2’=550（万元）
B2’=200（万元）
T2’=0（万元）
C2’=（550+0）×[（1+4.75%）1.5-1]+200×[（1+4.75%）1.5/2-1]=46.73（万元）
D2’=（550+200+0）×15%=112.50（万元）
E2’=300（万元）
将以上各项相加，得：P2’=550+200+0+46.73+112.50+300=1209.23（万元）
3、第II阶段划拨转出让补缴地价款评估。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）：“划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。”
采用成本逼近法评估，续例2、例3，则划转出补缴地价款为：
ΔP=P2-P2’=1607.55-1209.23=398.32（万元）
可以看出，ΔP是大于开发前的土地增值（850-550=300万元），是因为免去的土地增值作为第II阶段土地取得费的一部分，产生了利息和利润，还有划拨土地免去的税金，一起补回来了，若市场平稳的情况下，也比第I阶段（例1）的土地增值要高。P2和 P2’的差异，主因系免交的土地增值。第II阶段的土地增值，是土地使用者进行土地开发利用产生的价值增加，在土地用途对收益有关键影响、土地容积率对收益总额有关键影响的条件下，土地增值必然关联于土地用途和容积率，鉴于此，第II阶段划拨土地使用权价格与土地用途和容积率是息息相关的。例2、例3的市场购置价格（土地取得费用）相较于例1的P1有增长，实际体现的是土地的自然增值，第II阶段市场购置价格里包含了P1所有元素（土地成本价格和土地增值）。
第I阶段和第II阶段，土地增值的内涵是不一样的，分配归属是不一样的，两个阶段每个参数的取值差别都很大，估价实务中切忌从第I阶段直接越至第II阶段（从征收取得土地直接做到不动产开发完成），否则会造成参数取值的混乱，与国家土地供应流程相违背。
六、小结
综上所述，对于一宗地而言，投资可能来自多个方面，在产权辖属范围内，土地增值也应该分别属于不同的投资者。土地增值不一定全部都是正的，低效利用的土地转化为高效利用的土地条件下，土地增值才为正数。由于管理政策、招商引资等原因在工业开发区、科技园区等优惠供应的土地的交易价格不应该被认为是完全的市场价格，否则土地增值基本上是负数。
估价实务中，对原始来源于征收的划拨用地，投资开发过程是由政府（所有权人）和土地的划拨土地使用权人共同完成的，划拨土地的增值，不同阶段应该有不同的归属，与此对应的也应该有不同的补缴地价比例。
以上为我们结合实践工作总结得出的一点思考见解，仅供探讨，旨在抛砖引玉，还望各位同行及相关领域专家不吝赐教。
参考文献：
[1]《土地估价基础》，邹晓云著，地质出版社。
[2]《土地估价理论与方法》，胡存智主编，地质出版社。
[3]《不动产估价》，朱道林主编，中国农业大学出版社。
[4]《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）。
[5]《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）。
[6]《土地增值产生环节及收益分配关系研究》，林瑞瑞、朱道林、刘晶、周鑫，中国土地科学，2013年2月第2期。
[7]《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函〔2019〕922号）。