桂林市七星房产管理处 广西桂林 541004
摘要：造价管理，是工程建设项目管理的重要组成部分。对公租房项目而言，在建设过程中落实全过程造价管理，这是相当重要的，这对于降低项目成本，具有积极作用。基于此，本文首先针对公租房项目成本造价的主要影响因素展开分析，探讨全过程造价管理的内涵，最后提出实施策略，希望能够给业界同仁提供一些参考启发。
关键词：公租房；全过程造价管理；影响因素；实施策略
公租房是对公共租赁房屋的简称，这是一类有国家财政提供支持、限定建设标准和租金水平的房屋建筑，主要是面向进城务工人员、外来务工人员、困难家庭、无房职工等退工的保障性住房。公租房主要是由政府财政出资支持建设，房屋产权也是归由政府或是公共机构。公租房目前在我国很多城市都在进行建设，并且出台了一系列管理办法，让公租房的发展逐渐完善、规范。而在进行公租房项目建设的过程中，需要注重加强造价管理，降低建设成本。因为其本身不带有盈利性质，具有公益福利属性，难以从后期运营中获得收益。因此在前期建设中，就要对成本造价严加控制，避免给政府财政带来较大的压力。
一、公租房成本造价的主要影响因素
公租房虽然在建设性质上和商品房存在区别，但是从造价管理的角度来说，其实并没有什么差别。同样作为建设项目，影响公租房成本造价的主要因素，包含以下几点：
一是工程设计。在工程建设开始前，需要先进行工程设计的工作，对建筑结构、配套设施等做好设计。在设计阶段，设计合理性会对整体的成本造价带来影响。比如在建筑结构布局的设计上，布局设计不合理，导致内部墙体较多，这样不仅会增大钢筋、混凝土等材料的用量，增加成本，还会缩窄室内面积空间。
二是材料。公租房的建设和其他工程一样，需要使用到大量的材料，水泥、砂石、钢筋、管材、电缆、门窗制品等等。根据实际来说，材料成本，在公租房整体造价中占据了很大的比例，甚至超过50%。所以，材料方面的成本变化，会给整体造价带来直接的影响，这是干扰公租房造价的主要因素，需要在管理中切实予以控制。
三是人员。公租房项目的建设施工，需要投入一定量的施工人员。虽然目前已经出现了很多机械设备在工程建设中使用，但是施工活动依然离不开人力的参与。由于建设周期一般比较长，因此人员工资、福利等也会带来一定的成本支出。
四是设备。在施工活动中，还会使用到很多不同类型的设备，比如挖掘机、泵车、切割机、塔吊、运载卡车等等，这些设备，不论是自行购买，还是向租赁公司租赁，都会产生相应的成本。
五是其他因素。以上几点，是影响公租房成本造价的主要因素，除此之外，还有一些其他的因素，比如工程变更、行政办公、融资、违约索赔等等，都会给工程造价产生一定的影响。
二、公租房全过程造价管理及其意义
（一）全过程造价管理
全过程造价管理，也被称为工程造价全过程管理。简单来说，这是工程造价管理中的一种模式，其重点在于全过程管理。从工程项目建设的整体情况来说，其可以分为多个不同的环节，包括但不限于地质勘查、工程设计、预算编制、材料采购、人员组织、进场施工、竣工验收、造价结算等等。多样化环节的存在，就导致公租房项目的造价管理较为复杂。而在传统的造价管理模式下，对于造价的控制较为局限化，主要是集中在某些环节，未能对影响造价的全部过程都形成控制。这样一来，就会产生管理盲区，从而导致造价无法得到全面、有效的管控。所以，就需要落实全过程造价管理，基于造价发生的全部流程，全面化实施管控工作，让造价得到全方位控制，最大程度保持在合理范围之内。
（二）意义
对于公租房建设项目来讲，实施全过程造价管理，其具有重要的价值意义，这是工程项目管理人员应该要形成认识的。第一，切实降低公租房的建设成本。通过全过程造价管控，所能取得的显著作用，就是让工程整体建设成本实现降低。这样一来，可以为政府的财政投入实现节约。第二，提高公租房建设的合理性。通过造价全过程管理，可以对建设前期的相关环节加强控制，包括勘查、设计等。对这些环节做好管控，可以从源头上保证公租房建设的合理性，确保其质量能够达到相应的标准。
三、公租房全过程造价管理的实施策略
（一）加强工程前期的管控
工程前期，一般是指正式施工之前的阶段，这一时期是造价管理的重点所在，因为涉及到了工程设计、材料采购、机械配置、人员组织、预算编制等多个直接影响工程造价的环节，因此需要对这些环节形成强力的管控。
第一，做好工程设计。在设计阶段，需要对BIM技术进行运用，通过建立三维信息模型，立体化分析设计的合理性，尤其是对建筑内部结构、隐蔽工程等做好把控。不仅如此，还需要对施工流程进行模拟演示，确认工程设计的合理性。
第二，做好预算编制。预算编制是造价管控的基础。在编制预算的时候，需要注意保证预算本身的合理性。这就需要注意对工程量做好估算，要将隐蔽工程、附属工程全部都纳入进来，对整体工程量实现合理的计算，让预算本身合理。同时还要注意对预算编制方法的合理选择，要贴近当前实际。
第三，控制材料采购成本。在施工活动开始前，就需要做好材料采购，保证材料供应。在采购时，需要先依据工程量，合理确定材料的用量需求。然后，要做好市场调研，对材料价格形成了解，从市场中选择质量可靠且价格低廉的厂家，作为供货商。
第四，在机械配置方面，这需要立足施工量来确定。一般来说，对于施工量多且价格便宜的机械设备，可以自行购买。而对于施工量少但价格昂贵的设备，则可以选择租赁。而对于施工量和价格都处于中间水平的机械，这需要结合实际情况来确定。
第五，在人员配置方面，要依据施工量合理确定施工人员的数量，避免出现超员配置的情况导致成本偏高。同时，在施工人员的选择上，要尽可能选择具有专业技术或是施工经验的人员，提高施工的质量水平。
（二）做好施工阶段的控制
施工阶段，是造价成本实际发生或是支出的环节。比如对于工程材料，要经过施工阶段的使用，这部分造价才实际产生了。因为如果材料没有使用，那么可以退货。而在施工阶段对于造价的控制，需要关注以下几点：
首先要做好施工组织，结合工程设计、进度要求等，合理组织施工活动，确保人力、物力等资源得到充分利用，发挥出最大价值。
其次，要对材料使用做好控制。在公租房的建设中，材料浪费会导致成本浪费，这是造价管理需要重点控制的。在施工阶段，需要对施工人员的下料进行管理，落实最大化利用原则，合理下料，减少浪费。同时，对于出现的废旧材料，可以二次利用的，就要进行二次施工运用。对于无法二次利用的，则应该集中回收，打包拍卖，回收成本。
（三）关注竣工后期的管理
竣工验收阶段作为公租房建设的后期阶段，这一时期也需要对相应的造价因素形成管理。第一，要对出现的质量问题及时处理。在竣工验收阶段，往往还会发现一些质量问题，如渗漏、裂缝等等。对于这些问题，要及时予以处理，避免问题扩大造成更多的维修成本。第二，对于竣工结算，要对施工量合理、准确的计算，在结算后还需要对具体数据展开详细的检查、复核，避免出现多算或是漏算的问题，确保结算准确。
结束语：
在公租房建设项目中，落实造价管理，具有重要作用。而在实践中，就要以全过程造价管理为基础，立足工程前期、施工阶段和竣工后期，全面落实造价管理，对相关因素有力控制，确保公租房造价处在合理的范围内。
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