新疆吉农土地勘测规划设计院有限公司 新疆乌鲁木齐市 830001
摘要：我国房地产市场改革较为滞后，行业发展规范性不足，使得在市场经营的各环节中都存在一定的风险类型。土地估价是房地产及其相关行业建设发展的重要内容之一，对企业经营效益实现和风险规避都有直接性的影响。
关键词：土地估价；风险；预防对策
引言
文章在阐述土地估价概念和作用的基础上，对其运行中的风险进行了分析，并结合实际提出了风险抵御能力的提升对策，以期为我国房地产行业健康发展提供理论参考。
1土地估价中的风险
1.1技术风险
土地估价是一项系统化、体系性的工作，但是在具体工作开展中，又受到多种不同因素的影响。这就要求相关人员在具体工作开展中，必须依托相应的原则和程序要求，选择合理的方法开展估价工作。但是由于土地本身属于地域性资源，在估价过程中必然存在信息不对称现象，如在估价过程中出现某一方面的信息遗漏，将会直接造成估价出现偏差和失真现象。由此，不仅会给合作各方带来一定的风险，并且对估价机构本身也会造成负面影响。同时，由于我国土地估价行业相关技术平台研发和应用水平较低，使得具体工作开展受到人为因素影响较为明显，对估价结果造成影响。
1.2政策风险
在我国房地产行业高速发展的时代背景下，由于城市化建设的推进，使得各地区在土地政策方面存在较大差异，并且在具体政策执行方面会由于内外部因素影响发生对应变化。政策风险的具体类型包括土地政策、金融政策、税收政策和产业政策等，在估价人员对政策背景了解不够深入，对政策发展方向没有准确预期的情形下，必然会对估价结果造成负面影响。在政策变化幅度较大的情形下，还会使得估价结果发生较大偏差，甚至是出现估价风险，给相关企业带来不必要的运营风险。
1.3现场查勘阶段风险
控制现场查勘阶段应注意委托方是否提供虚假资料、评估对象范围是否明确、评估委托合同和实物及委托方提供的权属资料三者是否一致、权利状况是否存在瑕疵。现场勘查是能否对估价对象进行科学合理分析，进而对估价对象进行精准测算价格的前提。估价人员应认真进行现场查勘，对影响宗地价格的因素逐一记录，并拍照存档。估价人员在现场勘查时应对委托方提供的材料逐一甄别，通过走访当地国土及不动产登记部门核实估价对象权属的合法性；对于估价方提供的资料不齐全的，应与委托方沟通，由委托方补充相关资料后再进行评估。
1.4宗地价格测算风险
该阶段主要执业风险包括法规政策、技术标准运用错误；权属权利判断错误；利用状况描述错误，估价师没有勘查现场，没有权属证书、规划条件、宗地图、位置图、照片等；地价定义错误；估价技术路线、估价方法选用错误；重要估价参数确定错误；案例选择错误；估价结果确定错误等。宗地地价评估中的重要参数主要有区域因素和个别因素修正系数、收益还原率、期日修正系数、容积率修正系数、开发程度修正幅度、房价房租比、土地平均取得成本、平均开发成本、土地增值收益率、地价楼层分配率、税率、利息率、利润率。测算过程通常对各种各样的参数进行选取，如收益率参数选取不当，估价结果会严重偏离。
1.5报告审核程序风险控制
估价机构应建立估价师自审、互审、部门负责人三审、公司技术负责人终审四级审核控制制度，主要审核报告中文字表述是否准确、精炼；语句是否通畅，有无错别字，排版是否整齐，编号是否统一；是否符合《城镇土地估价规程》及估价报告审核的要求；评估方法选择是否科学适当；审核估价对象权属证明及估价依据的真实性、合法性、完整性和有效性等。
2土地估价风险的预防对策
2.1提升大数据应用水平
在“互联网+”时代背景下，土地估价体系运行必须以大数据和信息技术的应用为基础，尤其是在土地估价工作开展涉及因素不断复杂化的情形下，将各种数据通过数据化的形式展现出来，借助各种有效途径，全面收集数据并将其纳入统一的信息管理平台中，利用大数据分析技术提升整体分析水平。在对具体的项目地块进行估价分析时，能将现有数据与大数据平台的共性特征相对比，不仅能发现现有数据中存在偏差的部分，使估价人员更为准确地判断评估风险，还能借助数据分析，有效避免估价工作中人为因素的影响，得出更为准确的估价结果。大数据其相关技术的应用，是未来土地估价工作开展的重要技术保障，对于相关企业和机构而言，必须不断加强对这方面技术应用的重视程度，不断加大硬件设备的投入力度，为相关工作开展和未来发展奠定良好的基础。
2.2投保职业责任险
职业责任险是利用金融手段规避土地估价行业发展风险的重要方式，在土地估价行业发展水平不断提升的背景下，通过责任投保形式，能以较小的代价更好地规避个人和机构面临的风险。在由于人为或技术因素造成估价偏差的情形下，保险公司能根据实际情况和条款的规定，承担部分赔偿损失，不仅能有效减少委托人由于各方面因素带来的损失，还能降低评估机构的利益风险，提升评估机构经营能力和信誉水平，不断推动企业健康可持续发展。
2.3提升行业经营水平
行业整体经营水平的提升，构建良好的市场经营环境，才能更好地规避土地估价的行业风险。对于土地估价行业整体发展而言，需要在以下方面做好相应的工作：首先是要构建行业估价诚信管理体系，由于我国土地估价行业本身建立时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业公信力带来负面影响。因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业整体发展的良好形象。其次是要能对市场发展动向有深入的了解，对土地评估所依赖的整体环境有更为深入的剖析，以此真正提升土地估价的准确性，提升土地估价行业整体水平。最后是要能提升行业内部信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多的公共信息资源能充分发挥出其应有的作用，也能更好地提升我国土地估价行业整体发展水平。
2.4提升工作人员专业技能
提升工作人员技能水平和综合素质是确保技术应用的基本保障，尤其是新型技术的应用，对操作人员的实际技能应用也提出了更高的要求。对土地估价行业而言，做好这方面工作需要从三个层面入手：一是要能与相关高等职业院校等加大合作力度，通过校企合作等多种方式，不仅能有效提升现有工作人员的专业技能水平，还能为后续人才培养奠定良好的基础。二是完善行业内部人才交流渠道，对于违反法律法规和行业规范要求的工作人员，要将其驱逐出行业队伍，而对于具有创新思维能力的高水平人才，则要能为其晋升和发展提供更为广阔的市场空间。三是要能通过远程教育体系的构建，为人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行业内部技能交流力度，通过多种不同形式，共同提升行业整体专业技能水平。
结束语
随着我国土地市场发展水平的不断提升，土地估价行业的重要性不断提升。经营环境及市场运行机制更加复杂，使得各种新型风险不断出现。对行业从业人员而言，应当加大对风险来源及控制的重视程度，通过技术、规范、外部环境利用和内部水平提升等各途径，全面提升行业整体经营水平，有效规避经营风险，不仅能有效促进行业健康发展，还能为我国土地市场健康发展提供应有的保障。
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