安徽地源不动产咨询评估有限责任公司 安徽合肥 230031
摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城镇化进程的加快。目前，城镇地价评估体系在土地管理中具有十分重要的意义。近些年，国家市场监督管理总局也相应地给出了《城镇土地分等定级规程》等标准。那么，在日常工作过程中，地价评估需要根据市场提供的交易资料完成多方位的评估工作，并及时地检测出样点的地价，在运用各项交易样点地价、级别指数的同时，应用总分值数学模型法等方法测算出相应的土地平均价。同时，相关工作人员可以根据市场水平及政策对城镇地价评估体系进行管理。本文就城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用展开探讨。
关键词：城镇地价；评估体系；土地管理；应用
引言
在实际工作中，地价评估是利用市场交易资料，采用多种评估方法测算样点地价，经数理统计对数据进行检验与剔除，并利用交易样点地价、样点地价与土地级别指数数学模型法、样点地价与定级单元总分值数学模型法等途径测算不同用途、不同级别的土地平均价，在此基础上，结合当地市场水平和地价政策确立各用途、各级别的基准地价，从而建立宏观评估与微观估价相结合的城镇地价评估体系。
1体系现状
现行的城镇地价评估体系是指独立的一城镇地价评估由该城镇的基准地价评估和宗地评估组成。即以该城镇基准地价为基础，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，共同构成该城镇土地价格体系。故该土地价格具有相对独立性，在城乡一体化过程中征补、分配中缺乏可比性，不利于城镇化进程的推进。
2城镇地价评估体系在土地管理工作中的应用
2.1实现优化土地利用结构
当前我国实行的土地制度是社会主义土地公有制，主要指的是土地的使用权和所有权分离的情况下，使用权是特殊商品。政府应当科学地掌控土地供给总量，更要使企业在股份制改革、转型的同时有着土地使用准则。这就要求企业应当科学地分配土地，更好地优化土地利用结构，充分地突显土地资产效益，真正地使城镇地价评估体系发挥自身用处。土地在综合级别高级别中，就需要被认定为商住用地，而不应当被用作市政单位。不过，仍然有许多高级别土地被用作行政事业单位。面对这种情形，公司应当对面积较大的行政单位尽可能安排移迁。对于一些工业企业需转变自身的用地性质，积极地开展转型。一些级别较低的土地可以安置工业、住宅以及行政等。对于住宅用地的效益来说，往往较商服用地低许多，而高于一些工业用地。这时的土地级别分布就可以参考综合土地级别分布。所以说，高级别内的土地应当更多地用作商服用地，而面对难以用作商服用地的土地，就要安置一定数量的在公寓住宅。多层住宅小区往往位于低级别内环境良好的土地中，这类土地较适宜安置密度小的建筑群。商服用地定级、住宅用地定级往往与工业用地土地级别评定的因素有着许多差别。其中一些土地级别的分布趋势也有着一定差距。所以说，一些工业用地应当尽量安置在工业园区、集中区中；而住宅用地等需要被分配在较低级别的区域内。如此一来，住宅、商服用地能够发挥自身的优势，不断地提高土地利用效益。
2.2凸现地价经济的杠杆作用
随着社会主义市场经济的发展，土地市场日趋活跃，出让、转让、抵押等行为日益频繁，土地使用制度政策都要作出相应调整。城镇地价评估体系在经过对土地级别划定、基准地价和标定地价评估后，在土地市场各项交易行为中，为计算土地价格提供参考依据，同时也满足了在土地一级市场和二级市场中土地税费征收的需要，也为制定土地年租金征收标准提供了价格依据。以上举措使经济手段管理土地的各项制度落到了实处，有利于政府通过对土地一级市场的宏观调控，并且通过确定土地的出让价格实施对土地二级市场的有效管理。一方面保证了国有资产不流失，保证了政府在土地资产上获取足够收益用于城市基础设施建设和民生项目的实施；另一方面也能让投资方通过城镇地价评估体系了解当地不同级别、不同地段、不同用途的土地价格水平，根据市场需求和自身经济能力调整土地使用方式，从而使投资者在项目中得到合理回报。
这样，城镇地价评估体系体现出的经济杠杆作用得以凸现，政府迅速把握市场脉搏，指导、规范交易活动和交易行为的能力进一步增强，这对于制定合理的土地管理政策，建立正常有序的地产市场将起到积极的作用。
2.3公布土地级别和基准地价
城镇地价的评估体系在建立完成后，往往需要向政府提供文件形式的内容，并及时地公布于社会。城镇公布地价的目的是要进一步完善整个土地通行方案，以便提高土地价格的透明度，在规范市场管理制度的同时，使土地价格透明化。此外，城镇地价评估还可以使投资者充分地认清市场地价水平，为其提供投资的参考，在公布信息的同时为其挑选科学的投资内容及方向，尽可能地降低投资中的风险。此类评估不光进一步提高了信息的公开度，还使得政府办事效率大幅度提高，有助于政府对地价进行调控及引导。其实基准地价主要是应对各个级别、区段及用途的土地平均价。这类土地平均价的公布并不影响土地使用权的出让。土地使用权的出让价格，需要根据基准地价，通过系统修正进行综合评估而确定。所以说，土地级别、基准地价图需要向社会提供相关依据。而城镇地价评估仍旧要以自身的价格为基础，应当反映出真实的用地使用价值。此外，相关部门在公布自身基准地价的同时，认识到土地的管理政策及情况，及时地根据市场情况做出调整，找出最接近的市场评估价。
2.4科学的地价体系构成
土地市场的完善和发展，需要有一个合理的地价体系，即应建立科学的价格体系。我国的地价体系主要由基准地价、标定地价、出让底价和市场交易价格等构成，其中基准地价是评估其他地价的基础，是我国地价体系的核心。我们认为科学的地价体系应是由基准地价体系和宗地地价体系两方面组成，包括商业、住宅、工业及综合用地的级别基准地价、分区基准地价、商业路线价及其相应的修正体系；以及不同用地类型的标准宗地地价（标定地价）、市场交易价格、评估价格及分用途的地价指数表等共同组成的的地价体系。从面、线、点上达到从宏观到微观的地价调控作用，以满足各市县当前地产市场运行和管理的多方面、多层次的需求。
2.5完善土地资产管理，开展科学的土地资产评估
由于土地属于不可再生资源，是大众生活的载体。而地籍不光记录了土地的户籍，更承载了数量、用途、权属等。所以说，地籍主要就表现了土地权力的归属。所以说，城镇地价评估体系需要依照土地级别来开展每一宗地的土地级别认定。此外，相关部门还需要依照现有的宗地的用地性质及情况，进行新的类型、级别评定。自此，在土地级别评定及基准地价评估过程中，相关部门能够高效地完成整个土地资产的管理评定。我国社会主义市场经济在不断发展，以往的经济形势、经营模式也出现了变化，一些股份制、合作企业占据了经济主要位置。新型的经营方式更改变了以往的模式，运用各种新方式完成经济体的组合等，这属于正常的新型经济活动类型。所以说，政府需要更多地重视土地资产评估工作，并据此来使城镇地价有着明显的提升，在完善评估体系建立的同时，应当积极地向土地资产提供依据，为其工作带来更多的便利。
结语
伴随着社会主义市场经济的发展，传统的经济形式和经营方式也发生了变化，合资、合作、股份制占据了经济形式的主流，承包、租赁等新型经营方式的兴起，改变了传统模式，以各种新形式、新方式在各种不同所有制性质的经济体之间流动和组合，这已成为正常的经济活动，因此，土地资产评估成为一项必不可少的工作。城镇地价及其评估体系的建立和应用为土地资产评估提供了依据和方便。提高了土地资产评估质量，加快了土地资产评估速度。
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