西安德盛和物业管理有限公司 陕西西安 710061
摘要：随着创新基层社会治理的推进，社区治理主体趋向多元化。在多元主体中，社区商业等辖区单位具有独特的资源和优势，但一般来说，他们参与社区治理的意愿较为薄弱，难以动员，为此可以搭建起参与社区治理的平台，让物业前期介入，物业与地产开发高效协同沟通，实现社区共建，促进社区融合。
关键词：物业;地产开发；如何；高效协同
引言
城市之美，在于精致；城市管理，在于精细。道路整洁，绿树成荫；车水马龙，礼让行人；夜景灯光，熠熠生辉，这是很多人对于城市美好生活的直观感受。物业公司运营始终以人为本，从落实城市基础大物业战略做好城市“面子”、从夯实城市综合运营服务筑牢城市“里子”、从推进未来智慧城市实践夯实城市"底子”等多方面切入，共建宜居文明城市，让崇德向善成为共同约定，让文明之花盛开在大街小巷，让宜居成果惠及城市万千群众。物业公司以卓越的市场化服务实力，在全国范围内服务众多政府大型公建项目、产业园项目、综合商业体等，以更专业的资源整合能力、全周期运营能力及对城市生态和人文的理解和实践提升城市能级，助推城市经济高质量发展。
1物业前期介入很重要
房地产公司更好地了解不断变化的家庭需求、资产的使用和管理，首先将其专业优势纳入发展阶段的规划、设计、施工、验收，这有利于更合理和更贴近家庭需求的产品设计，并使购买者能够从而可以提高验收质量，缩短验收时间，减少维修工作。目前很多在管小区的公共场所及公共设施在设置的时候没有全面考虑到老年人的需求，比如老年健身设施不齐全，老年娱乐设施缺乏等问题。也有一些养老型小区的设施设备、装饰装修等方面也不一定完全符合老年人需求，物业服务企业可以在征得业主同意的情况下，对小区内公共场所，比如架空层或者小区会所进行适老改造，给老人年提供更多的便利及活动空间。
2前介阶段协同现状
2.1标准不精细。
物业公司在前期干预中缺乏标准化体系的支持，如《预干预操作指南》、《预干预计划评审注意事项》、《预干预质量控制手册》等，导致无法输出有效的标准化干预结果进行开发。此外，开发与物业在服务内容、服务标准、收费方式、人员配备、评估评估、费用结算等关键问题上没有事先达成共识，以系统文件或合同的形式明确规定，无法体现物业的前期中介价值。开发商认同感低，支付意愿弱。
2.2物业管理诉求等不到地产公司重视
比如，工程设计阶段不考虑人车分流会给社区安全管理带来很大风险；另一种情况是，在项目设计阶段，没有考虑到机房设备的维护和后期维护问题，这往往导致小区竣工，也需要大力整顿机房；另一种情况是，在项目的设计阶段没有考虑到岗亭的设置，或者设置不合理，以至于后期要推倒原来的岗亭重建。
2.3责任划分不清
房地产企业工程质量问题导致房地产服务企业处理业主各种投诉，并降低了物业费收缴率，而物业费收缴率不高又造成了物业服务水平的降低；另一方面，房地产服务水平的下降最终影响了所服务建筑物的升值率，也成为房地产公司出售新建筑物的不利因素，这是两次亏损的共同情况。
3开发与物业如何有效协同
3.1机制保障：以交易规则、赏罚标准和问责机制作为保障
在制定了系统开发和协调资产管理的标准之后，有必要加强体制保障，通过将行业良好做法与交易规则、评估和处罚标准以及问责机制结合起来，促进在实地采取协同行动。需要澄清与协调有关的评价和惩罚标准。
在设立提高满意度奖或销售贡献奖的情况下，住房公司向房地产公司支付一定比例的年度销售额(例如，万分之x)的奖金，以提高所有权协调与合作的积极性。同时，将协调机制的着陆实施纳入发展和所有权绩效评估，定期监测评估，敦促及时纠正错误，促进协调机制的有效着陆。
3.2以信息化建设为手段，科技支撑精细化治理。
完善标准化顶层设计，推动场景化、联动化、智慧化社区信息基础设施建设，建立智能应用的平台标准规范体系，保障区域内的数据、系统互联互通。秉承信息化、系统化思维，推进信息化平台的建设应用。根据社区情况，可从轻量化平台入手促进信息化技术手段的应用，逐渐培养信息化平台服务和使用习惯。开展社区信息化建设优秀案例推广工作，树立建设标杆，引领信息化应用；四是提高社区无人化、智能化服务设备的引进，加强人脸识别门禁、配套自动感应门等智能安防设备的应用。
3.3物业管理中智慧科技的应用
智慧物业、智慧社区是打造智慧城市的重要一环，有利于打造服务型社会，提升居民对幸福生活的体验感和获得感，促进居民消费的增加，同时也是物业企业进一步开展城市服务的有力抓手。从过去的人工收费时代，到无人值守+云托管，再到如今的城市智慧停车系统，在浙江湖州长兴，中奥城市服务以城市精细化服务的态度来做智慧停车运营，为城市民众交通出行提效，同时通过智慧中枢平台推动城市停车场运营管理服务更加智能化、多元化、人性化。在不改变城市现有格局的前提下，面对城市交通拥堵和“停车难”问题，中奥城市智慧停车系统这项“新基建”成为补齐短板最有效的解决方式。
3.4地产与物业信息有效共享
首先，需要解决物业管理的动力问题。需要制定有吸引力的推荐政策，奖励物业管理人员以及老业主，并确保奖励制度能够有效地传达给物业管理经理，然后通过物业管理人员传达给老业主，从而引导老业主获得推荐动力。第二，通过信息工具，实现信息的有效整合。开发手机软件进行全民营销的企业有很多，但确实利用物业管理人员熟悉的公共关系来推广手机软件，实际上老业主的资源很少；所以，必须用线下的力量深入挖掘老主人的资源，这样才能对老腰带有所作为。最后，需要对物业管理人员进行物业信息和营销技巧方面的培训。
3.5解决市场失灵需要公益型、托底型物业
首先，从市场化物业服务企业功能特点来看，传统物业服务企业属盈利性市场组织，物业公司由业主大会委托，由业主委员会参与选聘，为社区提供专业管理服务。但在实际中其工作除社区日常公共区域、基础设施等的维护和保障外，邻里关系处理、居民生活满意度、社区和谐建设程度等也关系到物业企业与社区其它个人或组织的事务工作。由此可见物业服务在遵循市场规律追求企业盈利的同时，也应承担起一部分政治功能，以服务社区居民为价值导向，提升居民生活质量，维护社区稳定。
结束语
伴随着中国城市化的快速发展，房地产业和房地产管理构成了紧密相连的两个行业的产业体系，其目标是创造1+1>2的效益，是产业发展的正确途径，不仅是战略问题，也是产业转型升级的关键。在这个过程中，我们要坚持创新 优化品牌，通过平衡各种产业组合为业主提供更高的非所有制价值，使业主能够提高城市活力和企业品牌价值。
参考文献
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