张国际
中国建筑科学研究院有限公司 北京 100000
摘要：近年来，各地大力推进老旧小区改造工作。本文以实际工程为例总结了旧改从立项到设计的若干要点，包括资金合理准确、落实公众参与、立面风格延续、完善设计依据等，并从政策引导、居民参与、空间利用三方面提出建议。
关键词：老旧小区；改造；财政拨款
老旧小区改造是现阶段满足人民群众美好生活需要的重大民生工程，2015年后，国家持续加大对老旧小区改造的支持力度［1］。2020年7月住建部印发关于全面推进老旧小区改造的指导意见，提出建立机制、完善政策和当年开工3.9万个小区等任务［2］。在此背景下，北京市开展了新一批老旧小区改造项目，笔者例举的项目作为示范性工程位列其中。
旧改小区建于90年代，总规模十五万平方米。改造内容不包含结构加固，主要为节能改造及外立面更新、户内上下水管道更新和公共部位整修等，均属于老旧小区楼本体改造的常规内容。
一、旧改工程的几个要点
顺利推进旧改项目，不仅是设计单位的工作内容，更是牵头单位、社区基层和施工监理方的共同责任。本项目从设计启动至施工启动，及时处理了若干技术问题和沟通问题，分析这一过程，笔者认为旧改工程必须关注以下几点内容。
1.确保改造资金合理准确
本小区旧改是财政拨款，由申报的改造规模确定本次旧改的拨款金额。牵头单位没有小区竣工图技术文件，没有准确指标，所以在项目申请时改造规模采用了估值。和最终设计图比较，上报面积偏小，施工概算超过了拨款总额，引起一系列设计调整，也增加了各方的沟通成本。
小区的工程图纸技术文件是旧改资金申请的重要依据。老旧小区年代久，工程资料不易找全。旧改施工是以楼栋划分标段，面积指标的缺失也就是资金的缺失，施工概算超出，影响施工品质。反之，如果指标过大，也影响资金安排和使用效率。建设单位必须重视基础资料，可以从居委会、房管站、物业等多单位征询，优化协调机制，为项目顺利进行打好基础。
2.落实公众参与
公众参与主要体现在改造清单的确定。牵头单位与设计单位梳理了本次旧改改造项，逐字逐条斟酌用词，并同项目管理公司、施工单位、居委会等沟通一致后，制作调查问卷发放给小区业主签字，完成了改造清单的最终确定。
在这一过程中，存在一定的利益冲突。施工方提出取消可能突破投资的改造项，如下水管道更新；一些业主对改造后地面装修复原存有疑虑；调研走访时也了解到拆除防护网有阻力，居民认为拆除后降低了居住安全，替换的不外凸防护网影响窗户清洁卫生和使用习惯。
选择适合小区的改造清单，应该考量几个方面：一是资金限制，特别是财政拨款项目，必须合规的前提下选择改造项。二是符合旧改精神，优先选择节能、防水等解决实际问题的改造项。三是给与业主选择权和知情权，业主知情同意书的文字表述应严谨，确保签字确认的有效性。四是照顾到各方利益，如施工方的利润空间，又如业主成本付出。五是充分掌握小区的现状和近期建设规划，避免缺项或者与其他规划建设重复。如无障碍设施是否有其他规划替代。
3.立面风格延续
旧改“兼顾完善功能和传承历史”，对于不包含历史建筑的小区，主要考虑风貌新旧变化的适宜性。
该小区原始建筑立面的色彩、风格具有多样性，原本不具有完全统一的风貌。改造设计中，保留了立面细节，色彩上使用了褐色、白色等呼应现状，着重强调了小区风貌的有机统一，但始终尊重原有建筑结构和细节，允许多样性的存在。
延续社区风貌传统，也包含和周边地界视线上的关联。本小区与相邻小区为同期旧改项目，空间关系紧密，因此采用了基本一致的设计，使整片社区在色彩、造型、细节上和谐统一。立面方案是由各单位组会共同把关确认的，在方案公示后未收到居民的异议。
4.完善设计依据
在设计启动阶段，面对缺少竣工图纸的现实问题，由设计单位完成了整个小区的测绘，使项目及时推进。但是立项批复已完成，其中的规模面积与测绘有出入，处理技术指标的问题增加了各方的沟通成本和时间。设计单位介入旧改项目的时机应更加提前，及早发挥专业作用。
在设计过程中也发现了设计标准的问题。旧改仍以国家和地方新建住宅设计标准为设计依据，但是老旧小区有可能存在不符合现行标准、难以改造的局部问题，例如楼梯间宽度小又缺少扶手的情形——如果严格疏散宽度，则扶手缺失影响居民使用；如果方便居民设计扶手，则增加设计人员的执业风险和沟通成本。有关部门应及时公布与老旧小区改造相配套的设计标准，使设计单位有据可依，改造方案更加以人为本。
二、旧改实施的几点建议
在设计推进中，居民对改造时序、拆除违建、承担费用等持有异议。从设计角度和以人为本的基本原则考量，旧改项目从下往上都有条件多些灵活，少些束缚。
1.政策引导方面：合理确定改造目标
一是预选改造清单，应重点解决建筑安全、节能等核心问题，财政拨款的旧改包括过多的非基础类清单值得商榷。对某个小区的全面改造，不一定合适。二是社区风貌整治，牵头单位应根据项目自身情况确定目标效果。本项目要求执行地方规定，拆除每户居民的防护网。笔者注意到有的旧改项目，采用了不拆除防护网、直接增加外保温层的改造方式。不同的处理方式反映了不同的项目诉求，不同的诉求会导致不同的资金投入、设计内容、施工成本以及居民舆论，应谨慎制定改造目标。
2.居民参与方面：充分沟通和利用资金
小区旧改的机会可能仅此一次，住房和城乡建设部副部长黄艳同志在讲话中指出:老旧小区基础类改造尽量一次改到位［3］。基础类清单中涉及到户内改造的部分，建议由业主自己承担一部分成本，允许他们选择质优价高的产品，如外窗的选型；涉及到住宅公共区改造的部分，建议施工中根据业主对改造项的选择统计，及时准确调整概预算，可能存在选择更好建材、或者增加改造内容的情况，使资金不浪费、设计更到位。
3.空间利用方面：增加屋面太阳能设施
一方面，绿色低碳建筑是长期以来建筑技术应用和发展的方向,其中太阳能光伏发电是成熟技术，造价成本近年来降低，老旧小区具备建设条件；另一方面，改造资金需要社会力量，以此为切入点探索盈利模式，作为旧改自身的价值输出模式。
老旧小区改造需要设计单位全面、细心的把控设计过程，更需要多个单位相互配合、相互支持。希望本文对今后旧改项目有所启发，使老旧小区改造更好的造福于居民。
［1］李嘉殉．国家持续加大对老旧小区改造支持力度［J］．中国房地产，2020（10）：16．
［2］国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见［Z］．国办发〔2020〕23 号
［3］张险峰， 董淑秋， 夏小青， 潘晓玥．建立分级响应机制，科学推进老旧小区改造［J］．城市发展研究，2020，27(10) : 96－100．