1身份证号：41132719830416XXXX；2 浙江省工程勘察院 浙江省宁波市
摘 要：当前，针对当前老旧小区基础设施使用功能严重衰退的实际情况，住建部在全国开展了老旧小区有机更新改造工程。对此，本文重点介绍了开展老旧小区改造工程的意义、面临的问题以及在改造过程中强化工程管理的方法。
关键词：老旧小区；改造工程；现场管理
1 实施老旧小区改造工程的意义
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。从城市建设发展的角度来说，老旧小区改造有利于提升城市的综合发展水平，有效缓解当前城市建设管理中存在的的历史性系统性顽疾。从居民群众的角度来说，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，可以让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。[1]
2 老旧小区改造工程面临的困难和挑战
2.1 改造内容复杂
当前，老旧小区的改造工程主要包括外立面改造、屋顶翻修、雨污水管线改造、路面改造、绿化升级、智能化设备安装、四网合一上改下等等多个项目，并且这些改造项目都需要多个工种通力合作才能完成，致使工程施工任务极为繁重。
2.2 施工作业面广
对于当前大部分城市的老旧小区来说，其占地面积普遍不大，公共空间更是极为狭小，在进行老旧小区改造工程中，往往需要市政、外立面、屋顶防水、电气安装等多作业班组交叉作业，存在施工点多、施工面广等问题。
2.3 施工周期较长
在开展老旧小区改造工程的过程中，一方面要进行改造施工，一方面不能对居民的日常生产生活造成太大的影响和不便，尤其是一些老旧小区居住人群多为老年人，对于施工噪音、施工时间、施工期间出行的要求相对较高，加之施工项目中诸多涉及到居民的自身利益，需要进行大量的协调工作，这些因素都直接导致工期收到较大的人为因素影响。
2.4 成本控制较难
老旧小区改造过程中设计的专业内容多，变化性较大，导致工程变更数量较多且较为负责，从而导致工程成本增加。部分小旧小区改造实施过程中，工程的某一项内容甚至会发生多次的反复变化，甚至还需要对已完成的工程进行拆除，这在拖延改造项目工期的同时导致项目成本的增加。此外，因原始数据确实或居民后期提出的个性化需求，都导致工程会发生多种变更导致成本控制难。
3 老旧小区改造工程管理的控制手段
3.1 充分细致的踏勘调研是基础
为保障老旧小区改造工程施工能够顺利进行，在工程正式开始之前，参建单位各方要对目标小区进行全方位细致周到的实地踏勘和考察，对小区的施工房屋建筑布局、公共场地、绿化排布、市政管线走向等涉及施工的技术指标进行全方位的掌握和了解；要对物业、业委会、社区进行密切的接触和对接，交接施工内容、施工方案、建设周期、施工工艺等关键性技术指标，并及时了解居民的基本诉求、生活习惯等，以及施工中需要注意的关键性事项；要对群众进行全方位的了解，了解车辆停放及进出规律，居民生活习惯等，判断和推演可能存在的施工难点和风险点；要及时与自来水、电力、燃气、通讯等相关单位对接，查明探明管线位置，防止出现施工意外事故，同时明确在施工过程中临时用水、用电的提供地点、材料的放置地点等，为后续改造工程的开展打下基础。
3.2 科学合理的施工组织是关键
一是要合理安排施工次序，要根据改造内容和小区的实际情况，对屋面、立面、地面、地下室内等不同的施工面的施工确定科学合理的次序，合理安排不同专业的班组交叉进行施工，一方面控制成本防止出现窝工停工，一方面尽最大可能将对居民生活的影响降到最低。二是要高效实施交叉作业，对于大部分的老旧小区改造来说，施工不同专业不同班组间的交叉施工安排是一项极为复杂的工作，在现场管理的过程中，可以依据施工地点的实际情况对不同工种的工作内容加以协调，即对于一些施工现场占地面积较大的小区，管理人员可以要求多个工种的工作人员同时开展工作；对于施工现场占地面积较小的小区，管理人员需要令不同工种的工作人员穿插作业。
3.3 周到严密的管理机制是保障
建立健全的工程管理制度是保证老旧小区改造工程顺利开展的必要工作之一。首先，强化设计先行、按图施工的理念，要以施工设计图纸为依据，制订出科学、经济、可行性高的施工方案，尽量提升施工部署的先进性。其次，强化技术管理、科学管理的理念，根据对施工质量的具体要求，并选择具有可行性的施工技术设备，在施工过程中加大对技术设备的管控力度，确保工程施工完成后能够顺利通过相关部门对老旧小区改造工程的验收。再次，强化安全管理、文明施工的理念，在当前建筑施工过程中，安全问题受到人们的广泛关注，在当前老旧小区改造工程施工之前，相关工作人员需要明确施工过程中的安全目标，并通过制定合理的安全保障制度配置质量合格的安全保护设备的方式，确保在后期施工过程中现场安保、消防、保卫等工作的质量符合施工的需求，进而避免伤亡事故出现。
3.4 居民群众的充分参与是根本
以鄞州区明东小区改造为例，在实施中充分引导和鼓励群众全程参与，改造实施中在方案论证、施工监督、资金统筹等各个环节充分征求居民意愿，注重居民共同参与，落实“四问四权”，做到问情于民、问需于民、问计于民、问绩于民，充分尊重群众的知情权、选择权、参与权、监督权。一是改造方案反复征求民意。在项目论证、改造需求、方案确定等各个阶段，采用各种形式征集居民建议，并将其汲取到整个改造方案中去，召集业委会、墙门代表、居民代表等各个层面的听证会、通气会、意见征询会20余次，对小区全体业主上门或电话征求意见，以充分听取居民群众对于改造工程的意见和建议，使改造更加贴近民心、顺应民意。二是改造过程群众全程参与。在改造实施过程中，在居民中吸收组建一批具备一定专业知识、热心小区建设事业的群众，组成了一支义务监督队和志愿服务队，为小区改造工程建言献策，对施工质量进行全程监督。居民先后提出了厨房雨污水改造、平台污水管铺设、屋顶上人孔改造等各类意见和建议260余条，被改造工程吸纳为合理化建议120余条，使整个改造实现了群中意愿、专业规划、专家意见的高度统一。
4 结束语
总之，小区是居民群众生存生活的主要场所，不仅与住户的生活品质之间存在极为密切的联系，还一定程度上代表了城市的经济发展以及管理水平。在当前社会经济发展速度不断加快的背景下，对老旧小区加以改造对满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新改造和开发建设方式转型，促进经济高质量发展具有重要意义。
参考文献：
[1]住建部.国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见.国办发〔2020〕23号