成武县房产服务中心 山东省菏泽市成武县 274200
摘要：物业管理招投标工作是维护市场经济公平公正的重要环节，也是提升物业管理效率和服务质量的有效手段。加强和规范物业管理工作要坚持统一领导、分级管理、多种模式、分类管理、市场主导、政策扶持的基本原则。主要措施是加强物业项目配套设施建设与维护管理，加强物业服务行业监管，建立老旧住宅小区的长效管理机制，提高业主自治能力。
关键词：前期物业管理；招投标
引言
当前在选择物业管理公司时，一般实行公开公平公正的招、投标制度，以促进物业管理行业的发展，规范和培育物业管理市场，破除物业垄断局面，建立起市场化、社会化、专业化的物业服务管理体系。因此，要大力开展物业管理招投标制度，推动物业服务市场规范化发展。
1物业管理招投标概述
1.1物业管理招投标的含义
物业管理招投标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。主要由物业管理招标和物业管理投标两部分。
1.2物业管理招投标的特点
①最合适方案难以确定。对于物业管理的需求方来说，是要通过招投标活动找到最合适的管理方案，而不像其它招投标那样要最好的方案，因为最合适的方案是要在保证基本质量要求的前提下，实现最高性价比。但对于最合适的方案，往往受到实际情况以及管理者的需求等多方因素的制约，因此不容易判断出来。比如在住宅小区，由于业主具有产权，不同的业主对物业管理需求不一致，导致难以实现最合适的物业管理服务方案，而物业费用最低的方案，却并不一定能满足所有业主的服务需求。②行业自身的特殊性。作为国民经济第三产业的服务业，物业管理具有自身的特殊性，与其它服务性行业相比，有其自身的特点。首先，物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社会公共服务和服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行政行为。其次，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点就是生产和消费同时开始，同时结束。再其次，物业管理服务的性价比是弹性的，而非时性或半刚性。其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。这些特点决定了物业管理招投过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招投标是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评估结果的正确性。
2物业招投标管理存在的主要问题
2.1招投标程序不规范
目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大，物业管理行政主管部门对物业招投标活动监管薄弱。物业公开招投标过程中容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题，导致物业招投标效率低，招投标后物业管理无法满足要求，产生新的矛盾和问题。
2.2招投标过程缺乏有效监管
当前物业管理招投标活动主要是有招标人自行设定招标方式、评选条件、评标程序等，监管部门缺乏必要的监督，任由招标人控制投标人及中标人，物业管理的服务对象却无权参与招投标过程，往往造成招标人与投标人相互串通，虚假招标、陪标现象频发，或将一些特定的投标企业排除在正常的招标活动之外，造成很多水平较高的企业不能进行正常的投标，进而阻碍了整个招标活动的进行。投标负责人员和特定的投标企业在私下达成共识，发布招标信息和举行招标活动只是走形式的过程。此外陪标现象频发，部分参与投标企业会在参与招标的过程中实现自身的利益，和其余一家或几家投标企业私下达成共识，许诺一些利益进而使其陪标，这就导致招标单位在实际的活动中不能对企业的实际能力进行评估，进而出现决定失误，阻碍了整个招标活动的进行。
2.3招标机制不健全
就当前阶段而言，我国的招标管理工作存在的主要问题在于招标机制不健全，很多企业在进行招标制度的制定过程中，多数采取相同的评标方式。但是因为每个建筑工程项目的基本条件都存在很大差异，这种不完善的招标制度，不能对参与招标的相关单位做出客观的评价，可能会导致很多资质不健全的投标单位混入其中，这种工作水平不足的单位一旦中标，不仅会造成物业管理质量出现问题，还会对招标单位的经济效益造成损害，严重情况下还会出现严重的安全事故，对使用者和居住者的生命财产安全造成威胁。
3加强物业管理招投标工作措施
3.1加强物业招投标管理
为避免发生物业管理招投标活动失管情况，要根据实际情况和政府管理部门关于物业招投标的要求，再确定负责招投标的组织者。政府主管部门要加强物业招投标的管理活动，按照制度化、规范化、科学化、合理化的要求推动招投标活动监管，以避免出现市场经济中招标规则不清晰、招标活动不规范、参与者不足等问题。招投标活动的组织者要明确招标方式，在公开招标、邀请招标、议标等方面确定采用的方式，促进招投标的公平公正。
3.2推动招投标活动公开规范化
物业主管部门应制定规范化的招投标活动管理文件，采用市场化机制建立专门的招投标机构负责物业招投标活动。在招投标程序上，首先要做到招投标活动到专门机构登记备案，获得许可才能进行。其次要指定负责人负责组织管理物业招投标活动，确保参加的是合格物业管理公司。再其次要以公开、公平、公正的方式开展招投标活动，并选派监督机构参与全过程。
3.3规避物业管理招标不正当竞争
①积极培育良好的市场环境。物业管理活动需要有公平竞争的市场环境作为基础。物业管理部门要以市场化的方式，培育和发展物业管理市场，积极引导物业公司提供服务质量和管理水平，建立良好的市场观念，优良的竞争机制，促进物业管理全行业良好发展。②完善物业招投标实施细则。物业管理部门应针对物业招投标活动制定完善相关实施细则，以便明确基本的招投标程序、相关要求，促进市场的公开化，让参与者公平竞争，以法规规章等形式有效保护市场主体双方的利益，避免或限制各种不正常竞争行为，从根本上促进物业招投标市场的良好发展。③建立良好的市场经济秩序。物业管理招投标过程中，无论是物业公司还是开发商、业主等，都要重视良好的信誉和形象，自觉抵制不正当竞争，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。
3.4加大监督建设单位主导地位的力度
在前期物业中，建设单位占据了明显优势。为顺利开展前期物业管理提供保障，为将各方当事人的法律地位进行平衡，就需要限制建设单位的地位，以免对业主的合法权益造成侵犯。具体来说，可从以下几方面展开考虑：其一，由行政部门严格审查建设单位制定的临时管理规定，或是由行政部门直接制定出临时的物业规定，再让建设单位进行选用；其二，让行政部门直接参与到选聘前期物业企业的过程中来，或对选聘活动进行监督。
结束语
物业管理招投标活动显示出业主及服务提供商对管理需求的提高，是物业管理市场化、法制化、规范化的良好开端，需要采取管理措施促进物业管理招投标活动的健康发展。因此，随着我国城市化进程的加快，建筑行业的逐渐进步，竞争是不可避免的，招标工作为激烈的市场竞争提供一个公平，公正的环境。
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