谢冠鹏
碧桂园（上海）房地产开发有限公司 上海201808
摘 要：本文结合碧桂园集团开发的商业地产澄地2009-C-52商品房开发项目（C地块）二期项目建设施工的实际情况，分析了现代化房地产开发的要点。就目前的房地产开发成本控制管理来说，也可以利用BIM技术凸显其实效性，从根本上提高成本控制管理效果。通过BIM技术的应用优势，结合房地产开发成本控制的主要问题，论述了各个阶段的成本控制管理需要做出的改善。因此，需要在明确BIM技术特点和房地产开发成本控制问题的基础上，对这项技术形式进行实际应用，为房地产企业项目开发的完善提供可靠性保障。结果表明，在每个阶段的工作当中都需要重视新型技术方法的应用，达到现代化社会的发展需求，有效提升房地产企业的经济水平。1
关键词：BIM技术；房地产开发；成本控制；全过程
引言
近年来，各类技术形式在房地产开发中的应用越发广泛，尤其是在我国宏观经济政策不断调控的过程中，房地产行业的发展有利于规范，企业之间的竞争力度也不断增大。房地产企业在开发有关项目时，就需要控制总体成本，提高资源利用率，减少不必要的资源损耗。这就可以利用BIM技术达到实际目的，体现技术优势，加快我国房地产行业的发展速度。
1房地产开发项目概况
1.1碧桂园住宅领域房地产开发概况
碧桂园集团在建设发展的过程中抓住了时机，尤其是在近几年开始大力拓展房地产开发领域范围，做出了合理的布局，实现了连续三年业绩翻番，跻身世界500强企业第147位。集团在开展每一个房地产项目开发的过程中，都会迎合时代的要求，采取创新型建设施工方法，达到房地产项目的综合建设发展目标。就集团的商业地产澄地2009-C-52商品房开发项目（C地块）二期项目开发施工来说，就通过分析其他同类型的房地产项目开发案例资料结合BIM技术实现了完整的规划设计，在项目开发建设施工的过程中体系那了空间感和建筑感，为各个城市区域的发展提供了较大的推动力。
1.2澄地2009-C-52商品房开发项目（C地块）二期项目
项目位于江苏无锡江阴市澄江街道，由碧桂园集团下属江阴景裕房地产开发有限公司投资建设，商业综合体项目，建筑面积11.4万平米，由2栋20层公寓、1栋地下2层/地上4层的商业中心，一条2层商业金街组成，总计845户（不含商业中心租户），结构形式为框剪结构，总包合同金额3.4亿元。
本人在此项目建设中以项目全周期管理作为主要职责，对工程项目建设施工的工期进行控制。由于此项目的机电和设备安装工作量较大，在施工中需要进行协调，所以要以控制项目建设施工的稳定流程作为基础目的，同时以新的管理理念和技术方法对项目建设成本进行控制。
2BIM技术概述
2.1 BIM技术概念
BIM技术是一种起源于美国的建筑信息模型技术，相对于传统的房地产开发项目施工技术来说，其能够在较大程度上体现三维施工管理特征，直观地显示相关的数据信息，为工程项目建设施工管理操作的实施提供精确的数据保障。BIM技术作为一种三维信息技术形式， 可以为房地产项目开发及工程设计、施工、管理提供全方位的价值信息，从而以动态化施工管理的方式控制项目进展，降低房地产项目开发的难度。如图1，在BIM技术支撑下，房地产项目开发工程全面管理能够以完整的项目设计、施工、运营作为基础，这对于成本控制管理工作的开展来说可以体现非常大的优势。
2.2 BIM技术特点
在现代化房地产项目开发当中，利用BIM技术可以体现可视化、数据性、协调性等特点。
（1）在这种技术形式下，施工管理人员可以直观地分析建筑工程的信息数据，以三维模型作为载体掌握各类细节信息。
（2）数据性特点的特点主要在于管理人员在落实成本控制管理工作时，能够以全面、真实的数据信息作为根本依据，在数据库当中完成数据的分类存储工作，从而不断提高工程项目建设管理实效性。成本控制管理工作比较繁杂，管理人员要掌握与房地产项目开发相关的信息内容，所以可以利用BIM技术提供数据参考，加强技术价值的体现。
（3）房地产项目开发的成本控制管理还可以利用BIM技术的信息共享优势，实现各个部门之间的协调合作，还能够让相关负责人共同参与到成本控制活动当中，减少房地产项目开发中的经济损失。
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图1 BIM建筑信息模型
3 房地产开发成本控制问题
3.1 控制体系不完善
控制体系在房地产开发成本控制中的应用可以在较大程度上减少实际操作中产生的问题，为各项成本控制管理工作的有序性提供确切的保障。在目前的房地产开发成本控制管理中，很多企业都存在控制体系不完善的问题，一方面企业过于注重经济效益的产生，希望能够以最少的成本产生最高的效益，仅仅分析了项目施工阶段的成本管理要求，忽略了其他阶段的成本控制。在这种情况下，成本控制管理工作经常会产生失控现象，导致房地产项目开发的全寿命周期管理达不到目标。另一方面，在市场发展的过程中，也有很多房地产企业存在不良竞争的问题，企业在开发项目时没有注重项目的整体性与关联性，给成本控制管理带来了较大的限制。
3.2 人员水平较低
工作人员的水平体现对于房地产项目开发成本控制管理来说非常重要，其作为成本控制管理的核心，需要全面体现自身的工作能力和专业水平才可以凸显实际工作效用。虽然很多房地产企业在开发项目的过程中都会以专业的工作人员作为责任主体，但是在利用新的技术管理方法时还是存在较大的弊端。部分房地产企业在开发项目的过程中缺乏专业的设计人才，难以完全按照要求完成项目开发图纸设计工作，在后期的建设施工和成本管理中就会产生较大的阻碍。一部分企业没有引进专业的BIM技术人才，在前期工作当中还缺乏对工作人员的专项培训，导致其在BIM技术理念下无法全面展开成本控制管理，进一步阻碍了房地产企业经济水平的发展。
3.3 施工组织管理存在缺陷
（1）部分房地产企业在开发项目的过程中存在显著的施工组织管理缺陷，尤其是在组织管理制度方面体现了明显的劣势，在市场竞争当中难以占据一席之地，也给BIM技术的应用造成了较大的阻碍。
（2）表1为房地产开发项目总成本构成情况，其中，土地成本占据41.20%，建安成本占据29.12%，其余为销售费用、开发间接费、财务费用等。
（3）在实施组织管理工作时就要按照相应的要求实施不同的管理方法。但是很多房地产企业成本管理人员在控制土地成本的过程中存在浪费资源的现象，没有合理分配土地资源，降低了资源利用率，导致资源总体配置不合理。更重要的是，管理人员缺乏对BIM技术的了解，忽视了这项技术的可视化特征，在落实成本管理工作时难以达到预期要求。
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4 BIM技术在房地产开发各阶段成本控制管理中的实际应用
4.1 决策阶段成本控制
（1）在决策阶段实施房地产开发成本控制管理工作需要为后期项目建设施工作业的开展提供可靠性依据。管理人员在研究项目建设可行性时，要按照各项技术指标规定实施科学的评价，结合BIM模型做好投资估算和方案比选工作。
（2）决策阶段中的BIM技术主要应用于分析房地产项目开发的投资效率方面，管理人员可以提取相似的历史项目模型和参数信息分析房地产项目开发建设的可行性，还能够得到相应的工程量和造价指标信息，为成本控制管理提供可靠的依据。
（3）由于BIM技术能够以构建三维模型的方式体现技术优势，管理人员就可以在确定房地产开发项目之后构建相应的三维建筑信息模型，分析其中涵盖的大量信息。之后，可以利用软件自动更新计算修改之后的造价指标，在凸显BIM技术可视化特征的同时，可以得到最优的房地产项目开发投资方案。
4.2 设计阶段成本控制
（1）设计阶段的费用占据房地产开发成本中建安成本的的2%左右，由图2中的数据可知，设计费用占据总体成本的0，6%左右。虽然这个阶段的工作需要花费的资金较少，但是设计工作的开展对于房地产项目开发成本控制管理造成的影响高达70%，所以需要将其作为成本控制管理的关键，在这个阶段的工作中加大管理力度，为项目总体建设的有序性提供科学的保障。
（2）在利用BIM技术时，可以构建工程信息模型，结合历史项目的设计指标、工程量及造价指标等信息制定本项目的限额设计目标，控制工程建设施工的资金。在利用BIM软件时，可以体现各个软件之间的协同设计和兼容性特点，成本控制管理人员能够结合造价指标进行测算及核对，实现成本仿真分析。
（3）管理人员可以有效控制设计阶段的成本花费，同时可以利用BIM技术检查房地产开发项目是否会在施工中产生碰撞问题，通过科学合理的实践检查减少设计变更和施工问题，有效控制项目建设总体成本。
4.3 招投标阶段
目前我国大多数房地产开发项目会采用清单计价的方法实施成本控制管理工作，其要去招标方和投标方计算两次工程量，会增大工程项目任务量。在BIM技术模式下，就可以利用造价软件起到辅助作用，同时还可以利用图纸模型自动计算工程量，形成准确的工程量清单。在这种形式下，招标方就可以提高招标文件编制的准确性，确保招标文件内容要房地产开发项目的实际建设情况相符，还能够让施工管理人员直观地观察到招标文件和工程量清单中存在的差异，缩短工程招投标的时间。
4.4 施工阶段成本控制
（1）施工阶段的工作内容较多，管理人员在利用BIM技术开展房地产开发项目成本控制管理工作时，要加大对施工阶段各项工作的管理力度，以计划成本目标和责任成本目标为主，在确保项目建设施工质量及安全管理的前提下，将工程成本控制在计划范围内。
（2）在开发吾悦广场项目时，碧桂园集团旗下的建设企业成本管理人员构建了BIM建筑模型将工程施工成本和进度控制两个维度连接起来，让项目参建方在不同的阶段中都可以达到进度和成本目标。对于成本控制管理来说，最重要的就是需要做好资金优化管理工作，BIM技术可以有效辅助房地产开发项目实现这个目标。
（3）在工程项目建设过程中，管理人员可以将与工程项目建设相关的内容以数据信息的方式关联到建筑信息模型当中，通过多维度的造价控制管理制定科学合理的资金需求计划。
（4）在施工阶段的工作当中，管理人员需要将进度管理与成本控制管理关联起来，如果产生了影响进度管理的因素，就需要及时处理，否则会延误工期，耗费多余的资金。因此，可以借助BIM模型进行进度模拟，将项目建设施工的预算和进度信息关联到模型当中，直观形象地安排施工进度，提高房地产项目开发建设施工有序性，起到降低施工成本的作用。
4.5 竣工结算阶段
（1）在完成房地产开发项目建设施工作业之后就需要对其进行竣工结算，发包方和承包方要以预先确定好的结算方法作为基础，确定最终的工程造价。
（2）承包人要根据合同文件的内容对工程项目建设施工的现场情况进行分析，明确其中是否产生了施工变更问题，还要检查有关的资料编制竣工结算文件。
（3）发包人则需要对承包人提供的文件资料内容进行审查，一般需要由监理单位作为第三方，提高项目建设监理的实效性。
（4）在这个阶段中，可以利用BIM技术自动分析项目建设中的设计变更及工程索赔情况，还可以计算工程价款，在产生差价时进行科学的计算，优化审核实效性。
（5）BIM技术还可以支持项目全寿命周期管理，利用模型中的信息完整地表达工程实体，做好结算文件的编制及审核工作，在有限的周期内按照要求完成结算工作任务。
5 结论与建议
BIM技术在房地产开发成本控制管理中的应用可以体现较大的优势，对于促进现代化房地产行业的发展有较大的积极作用。通过文章的论述，在利用BIM技术完善各个阶段的造价管理效果时，管理人员要从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段及竣工结算阶段各个环节的工作着手，提高综合项目开发效益，为企业的可持续发展打下坚实的基础。
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