熊超
（新疆维吾尔自治区昌吉州）阜康市自然资源局 新疆昌吉 831500
摘要：土地出让活动的顺利进行,决定了开发商未来的投资目的地。当前,我国土地出让过程中存在很多问题:如"土地出让"存在非法出售农用土地和其他土地,强行征用和出租而不是征用土地的现象，造成出让后土地用途发生了变化,出让资金的使用不合理，特别是针对新疆这种特殊的地势结构地区，土地出让本身就缺乏管理不够完善的善后工作,如若不合理地实施“土地出让”措施，会严重降低土地利用效率。因此，各地要根据实际问题采取相应的对策,加大整改力度,提高各项政策和管理的执行力度，使土地转让更加规范化、科学化。
关键词：土地出让；问题；监管；
前言："土地出让"是房地产业经济的重要组成部分。所以一旦政府滥用了这种方法,将不可避免地导致我国其他地区的政府效仿,从而增加了国家治理的难度,并隐藏了更多的隐患.因此,有必要加强对土地出让的监督,进一步完善相关制度,执行各项政策,以确保土地出让的有序,规范和制度性。本文就疆域地区土地出让存在的问题入手，探讨优化疆域地区土地出让管理和监督策略。
一、疆域地区土地出让存在的问题
1.土地使用的未经授权。在我国目前的土地出让方法中,公益性土地使用行政分配,这是免费的，工业用地按协议出售，商业用地通过招标,拍卖和挂牌出售，因为商业和娱乐用地,属于商业性质,采用公开招标的方式,以较高的价格取得。目前,工业用地也开始采用招标,拍卖,挂牌的出让方式。在特定的出让过程中,土地用途得到了澄清,但仍有私下改变土地用途以谋取利益的行为。
2.土地出让金管理不善。在目前的土地出让过程中,疆域地区资金管理不善是一个非常重要的问题。尽管对将土地出让金直接支付给地方政府财政有明确的规定,但在具体实施过程中,由于管理机制不透明和监管不力,土地出让金的非法经营空间仍然很大。尽管我国明确规定了土地出让金的收支,但收支仍然短缺。在某些地区,所有土地出让资金均未纳入国库。
3.区域规划未经许可或变相,并改变了土地用途。新疆某些地方位根据当地实际情况建造了与当地城市的规模和格局不一致的活动区域。一些土地尚未得到及时开发和使用,并且在被占用后很长时间没有使用。一些地方政府利用非法手段占领了农业用地，这种行为不仅会诱使政府领导人利用权力谋取个人利益并滋生腐败,还会使领导人对新土地利用的方式和在全国范围内保留的农业用地的数量做出不严谨的决定。
4,土地招标,拍卖和挂牌交易手续仅仅是手续,对土地出让的人为操纵已成为腐败滋生的温床。在某些地方也是如此，有些人首先以有意竞标的形式招标,将"招标,拍卖和挂牌"定为定向竞标。表面以拍卖上市为假象,实际上是协议的出让。除此之外,国内土地出让方式过于单一,大多依靠政府机构之间的关系进行谈判和合作,最终确定方案。单一出让方式限制了其他投资者获得土地使用权的机会,并违反了土地出让制度的公平原则。
5.土地储备和后续开发不关注。随着目前疆域耕地面积的减少,缺乏长期的土地供应策略,导致难以将收回的资金按需供应给单位进行建设活动,各类开发区审批用地较多,投资建设成果较少,增加房地产开发,减少工业开发和利用;以"公共利益"随意扩展的现象出现,任意征用土地寻求个人利益,它降低了土地利用效率,使土地储备机构难以进行。
二、优化疆域地区土地出让管理和监督策略
1协议。
房地产开发商在讨论土地出让问题时,政府应从土地资源的实际分配出发,充分利用每种资源。在讨论合作之前,我们应该对开发商的市场资格进行全面检查,以公司的市场声誉,技术水平,资本资产和其他标准为评估目标,并将土地资源出让给实力雄厚的公司以供合同使用。
2.竞标。竞价是参与竞争的一种方式,在竞标和竞争之后,多个土地使用者决定使用权的所有权。土地出让制度必须明确规定招标程序:第一,必须限制招标公司,未达到一定规模或条件不足的公司不得参加。第二是坚持招标,公平,公正和公开的原则,并禁止破坏正常招标顺序的个人行为。根据储备金土地使用权,将土地使用权的招标,拍卖和上市转换为建设项目的招标。如果开发商拒绝了政府的土地价格优惠,转化为自己的利润,则政府采用新的供应方法的目标就失败了。因此,基于保留地的建设项目招标方法的实施也必须使开发商受益。
3.加强对土地出让的监管
根据国土资源部发布的数据,近年来,我国的土地出让价格显示出比例逐年增加的现象,这也使得土地出让收入数额非常大。基金这部分的管理已经解决了当前财政和税收改革的关键内容。特别是对于目前土地出让中的一些违法行为,有必要建立上级政府向下级政府转移出土的监督制度,并利用该制度来限制出土出让行为,减少土地出让非法活动的可能性。同时,有必要进一步完善土地出让行为责任追究制度,将规范的土地出让行为纳入考核范围,严厉惩处违反土地出让法律法规和使用土地出让金的行为。此外,有必要增加国有土地使用权出让信息的透明度,以动员社会力量监督土地供应过程。
4.优化国有土地出让管理策略
逐步建立逐项监督制度,减少土地出让过程中的违法行为。同时,建立了健全的土地出让行为责任机制,规范了土地出让,并将其作为区域经济发展的重要评价指标之一,严厉惩治了违法土地出让和转移资金的行为。严格按照有关要求,通过媒体向社会公布批准的出让计划和土地信息,并依法监督出让程序。此外,对于非法出让土地的地方政府,必须承担特定的行政责任,相应的法律责任,以提高生产力。
5.改善土地数据的真实性。国土资源管理部门应当组建专门小组,对各市,县的土地信息进行核实。随着图像分辨率的不断提高,迅速,及时地使用卫星遥感图像发现新的建设用地成为可能。国土资源部将每年发布一次卫星图像数据，通过对前后图像数据的比较分析,可以及时发现新的施工图点。结合当前的土地利用图和规划批准信息,可以快速提取违法土地和违法土地。因此,土地数据的核查与国土资源管理部门人员的动手工作密不可分。只有准确的土地数据,我们才能有效地利用和管理土地资源。
6.建立公开土地交易网络平台。使信息公开透明化。其次,及时将土地出让金纳入国家和省级财政收支帐目,中央政府暂记;当这部分资金要使用时,它将以当地政府为基础。中央财政部门予以临时保存和管理,必须首先申报资金的使用范围,只有在符合转移资金使用范围的情况下才能进行审批,保证将资金专用,并且转出的资金不能用于其他目的。这样,可以充分保护人民的利益,使土地出让金的收入和支出可以合法合规,从而使地方政府受到公众的监督,促进地方政府按照法规及其行为行事。
7.充分发挥国家审计监督的作用。土地资源的最终所有权属于国家,政府仅根据国家法规管理土地,并属于受托人。因此,政府需要按照规定履行自己的信托责任。在具体的审计过程中,各级政府应积极提供合作与支持,认真审查有关问题,如实向上级报告,以便有针对性地提出建议和采取措施,这将有助于敦促地方政府按照有关规定采取行动。
结束语
总之,土地出让不仅涉及国家和地方政府的财政收支,而且关系到人民的合法利益。因此,必须严格按照国家法律法规进行土地出让,并且必须尽可能多地进行出让。该过程向公众开放,合理地收集或使用出让资金,进而才能对我国国有土地的出让进行合法的管理。
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