郭立晖 宋颖
浙江省工程勘察院 浙江省宁波市 315040
摘要：受多重因素影响，老旧小区改造项目建设难度逐渐加大，工程施工成本不断上涨。结合具体实例，分析当前老旧小区改造过程中面临的项目成本管理难点，有针对性地提出应对措施，包括科学制定施工组织设计、提高施工人员综合素质、强化施工现场管理、加强与居民沟通、加强材料成本管控、加强工程变更成本控制管理等，为老旧小区改造项目实施过程中提升成本管控水平提供参考。
关键词：老旧小区；改造项目；成本管理；难点；措施
1 引 言
当下，随着城市建设的不断推进和城市规模的不断扩大，一批建成于二十世纪八九十年代的小区成为了城市管理和城市建设的痛点和难点，普遍存在停车难、地下管网老化、配套休闲娱乐设施缺失、绿化缺损、违章搭建、交通组织混乱、治安管控难等各类问题。自2018年以来，国家开始实施老旧小区改造项目，要求各地在“十四五”末力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。各级地方政府也积极推进不同形式、不同深度的老旧小区改造项目，工程规模和工程数量逐年上涨，成为当前很多地方政府占比较大的政府投资项目。由于改造项目多且部门涉及广，因此不确定性因素较多，项目建设管理难度较大。同时，非营利性模式下的工程建设导致成本支出较高，在一定程度上加重了政府部门及承建单位的压力。有效识别老旧小区成本管理难点并及时制定有效措施增强管控力度，对推动项目建设具有积极作用。
2 老旧小区改造项目成本管理主要风险点
2.1 施工组织设计不科学
施工组织设计为施工企业进行项目施工的主要依据，任何一个方面出现失误，都会给施工带来诸多问题，进而影响项目成本。老旧小区改造涉及市政道路、绿化补种、地下管线等多种工程施工，由于施工企业前期计划不科学不合理，没有在对现场充分进行踏勘和情况了解的情况下做好科学合理的施工组织设计，未对各分项工程开工时间、施工进度等进行全面汇总分析，所以在具体改造施工过程中，不同施工工种和班组交叉作业，工序相互制约相互影响，导致工程重复施工现象出现，浪费了大量的人力、物力和时间，严重影响了施工进度及质量，甚至产生长时间大面积的窝工情况，导致改造成本大大增加。
2.2 工程统筹谋划不到位
大多数实施改造的小区建成年代久远，原建筑图纸缺失，仅存的图纸也势必会与实际建筑物有所差别，如果前期设计踏勘不到位，施工过程中难免产生多次及反复修订修整的问题。多次修整及图纸与建筑物不符，均会造成大量的材料浪费和人工投入，管控不到位，势必会造成工程造价的虚高、超概等问题。
2.3 项目管理成本不确定
每个小区因为居住人群的不同，有着不同的需要，小区使用方和管理方也有各种不同的需求，改造项目涉及种类繁多，不同群体之间的需求存在矛盾和分歧，想要同时满足使用方和管理方的需求和利益，需要投入大量的人力，进行材料梳理、沟通和解释的工作，人力成本耗损极大。
2.4 技术管理人员不专业
老旧小区改造涉及内容繁杂、子项繁多，涉及市政、安装、电器、房建、智能化等多个专业，对项目管理人员、监理、跟踪审计、预算编制等各个环节的专业性要求比较高，但因总体造价不高、项目实施周期长、过程较为繁琐复杂，且投入的时间和精力远超其他新建类项目，直接导致全过程咨询单位和施工单位往往对老旧小区改造项目重视程度不够，不能够选派最精干、最专业的人员到现场进行跟进，直接导致整个管理出现脱节从而造成工程造价管控的难题。
2.5 施工人员综合素质低高
在老旧小区改造过程中，施工企业为了降低工程成本，一般都没有聘请专业的劳务公司，而是招聘大量的农民工。这些农民工并未受过系统的岗位技术培训，专业知识和综合素质较差，在工作中存在不规范操作现象，且多数不服从现场管理人员的指挥，在影响施工质量的同时导致项目成本增加。
2.6 项目整体工期不确定
与新建项目不同，居民配合直接关系着老旧小区改造项目能否顺利实施，当小区居民需求得不到满足，以及其已获得的不合理既得利益会因为改造项目的实施而丧失，这会加大小区居民的不满，降低其改造的热情，从而阻碍改造工程的推进。同时，因涉及改造子项多、对居民生产生活影响大，直接导致施工难度增加影响工期进度。
3 老旧小区改造项目成本管理风险防控要点
3.1 重视前期谋划在项目中的作用
在老旧小区项目开展之前，重视设计人员、造价咨询人员、社区居委会、业委会等各方统筹，各方充分进行对接和交流，确定整体改造内容、子项和方案，造价咨询人员同步对成本进行估算，在实际改造诉求、设计方案确定、总体造价控制等充分沟通的基础上形成改造方案，编制工程量清单，最大限度减少漏项、缺项等情况发生，寻求方案与造价的最佳结合点。
3.2 施工单位加强现场踏勘的力度
现存档的老旧小区的设计图纸，很可能与实际施工现场不符，尤其是年代久远的建筑，当时的工艺水平与现在也相差甚多。必要时造价编制人员一起踏勘，获取更多的现场信息，以便计算工程造价时，适当考虑现场情况，确定合理可行的施工措施和施工工艺，确保总体造价的科学合理性。
3.3 利用合适的造价管理方法
造价管理工作是一项专业性工作，需要造价工作人员掌握现场施工流程、材料价格、施工工艺、计价规则等多项技能，需要专业的人员对工程量进行正确计量，准确地描述项目特征，读取施工图，并将图纸中的施工内容转换成造价。在造价管理过程中，专业的人员可以动态进行“两算”对比及“三算”对比，实时跟进造价进度。另外，专业造价人员之间可以进行自查、互查、复查等工作，同时利用公司四级复审制度，严控造价文件质量，达到合理控制造价的目的。
3.4 实施全过程的造价控制
用精细管理的理念，在初步设计、概算分解、招标投标、合同签订、建设施工、工程变更、资金拨付、价款结算等各个环节精准施策，从各细节上控制好工程造价；充分考虑存量资源的整合利用，优化设计方案，降低初始成本；认真选择建设和服务单位，尽可能选用信誉良好、技术能力强的建筑商、服务商、供应商。具体建设方案要切实可行，与建设能力、技术条件、资金实力相匹配，不能贪大求洋，搞面子工程。在建设过程中，要鼓励相关企业和单位积极采用提质降耗的新技术、新工艺、新方法、新材料，节约开支、避免浪费。工程监理单位要全程跟进，在施工计划、实施进度、工程质量、计量计价、变更管理、合同签订等方面加强审核把关，对照设计要求和造价标准从严控制。筹措充足且适当的资金，按照“花钱必问效”的理念，有序调度和拨付工程资金，降低资金成本。
3.5 严格把控竣工验收
在城改造工程建设完成后，需要严格按照合同约定和技术标准对各环节施工情况进行验收。对验收发现的问题妥善加以解决，同时需要明确过错责任，防止将不应当产生的费用计入工程造价。对工程竣工后未使用的物资、材料和其他资源要合理处理，能冲减造价的要进行冲抵。对经过验收具备投用条件的城镇老旧小区工程，要严格组织竣工决算审计、审查账目、清理资金、核算成本，防止高估冒算、虚报冒领、虚增支出等弄虚作假行为，挤出工程造价中多余的“水分”。要及时办理城镇老旧小区改造工程形成资产的交付手续，需要依法办理产权登记的固定资产要依法登记。在竣工验收和审计过程中，要充分考虑工程的后续管理和维护需要，明确各方的后期管护责任，适当安排后期管护费用，注重发挥城镇老旧小区改造工程的长期效益，实现更深远意义上的造价控制。
3.6 加强工程变更成本控制管理
在老旧小区改造项目施工阶段中，一旦发生工程变更，采购材料、施工方案等重要参数均有可能发生改变，在影响工程量和项目进程的同时，通常会导致项目成本增加，因而需要加强工程变更成本控制管理。具体可采用以下措施：一方面，在确保工程施工科学合理的条件下，尽量控制工程变更的工程量，不涉及已完工程避免老旧小区改造项目在实施过程中因为工程变更而产生不必要的施工浪费。另一方面，为减少项目实施过程中的变更，在确保工程项目质量的前提下，施工企业应在开工之前结合项目施工的主观条件，在对业主功能需求进行详细了解的基础上，对设计图纸进行认真会审修改，并及时对工程量清单和工程施工安排进行调整，工程变更决定越早，越能够避免老旧小区改造项目实施过程中产生的不必要成本支出。