周寒晖
中国铁路北京局集团有限公司石家庄房产管理所
摘 要：近些年来由于生产力布局调整、线路改造、技术进步等原因，形成了一部分可供出租的房屋，加强对铁路房屋的管理和利用,既可以给铁路运输企业带来一定的经济收益，又可以盘活国有资产，实现国有资产保值增值的目标。本文主要以J局集团公司铁路房屋租赁管理实践为例，从实际工作出发，借鉴以往经验，总结归纳现阶段铁路房屋租赁管理工作中的重点、难点，逐步提升房屋租赁管理工作水平。
关键词：铁路 房屋租赁 管理
一、 J局集团公司铁路出租房屋管理现状
目前，J局集团公司出租房屋管理工作实行分级审批、统一管理和备案登记制度。所谓分级审批就是将出租房屋项目按照以下标准分为招商前置审批项目和自主备案项目两大类，满足以下任意一条件即为招商前置审批项目：（1）房屋租期超过一年或住宅配套房屋租期超过三年的；（2）房屋出租单体面积超过200平方米的；（3）房屋租金单体合同金额超过20万元的。除需前置审批项目外的房屋租赁项目实行自主备案制。
J局集团公司对集团公司所属企业范围内的出租房屋实行统一管理，建立了由房屋租赁管理领导小组、区域房产管理所、基层单位构成的三级管理网络。区域房产管理所负责本区域内房屋租赁业务指导、监督和检查工作，以及出租房屋前置审批工作和备案登记工作，对自主备案项目进行日常监督和检查，规范房屋租赁单位的出租行为。基层单位负责本单位房屋租赁项目的日常管理工作。
近几年，J局集团公司在运输业做强做大的同时，把更多的可供租赁的房屋对外进行出租，充分发挥资产资源优势，向市场要效益，向管理要效益。根据最新统计数据J局集团公司共有房屋租赁项目2028个，房屋出租面积37.29万平方米，房租收入2.87亿元，而且房屋租赁项目呈逐年递增的趋势。房屋租赁项目管理涉及资产管理、房产管理、综治管理、消防安全管理、合同管理、财务收支管理等敏感事项，容易发生经营风险，因此房屋租赁管理责任重大，应该高度重视。
二、房屋租赁项目存在的问题
房屋租赁管理实践中发现以下突出问题：
2.1房屋租赁项目资产界面不清晰
近些年由于铁路生产力布局调整，站段合并、多经公司重组等因素，造成铁路房屋资产权属关系复杂，个别房屋租赁项目产权单位、使用单位、维修管理单位各不相同。
2.2房屋租赁项目决策程序不规范
个别基层单位在对外出租房屋租赁项目的决策过程中，未按规定执行“三重一大”决策程序，存在“先出租，后上会”的问题。
2.3房屋租赁项目未按规定程序出租
部分符合文件规定审批条件的房屋租赁项目，未办理房屋出租前置审批手续，未按规定进行平台招商，就私自与承租方签订房屋租赁合同。
2.4房屋自身及附属设施状态不良
房屋自身及附属设施状态不良。最普遍的现象是房顶漏雨、电线路老化等硬件设施问题。
2.5房屋租赁项目存在私搭乱建行为
部分房屋租赁项目的承租人私自在房屋内部加装隔层，或在院落中搭建临时建筑。
2.6房屋租赁项目消防设施设备状态不良
部分房屋租赁项目存在消防通道堆放杂物，防火安全门锁闭，消防器材为按规定时间检验，灭火器失压或超压等严重影响消防安全的问题。
2.7房屋租赁项目不符合地方安监、环保要求
部分房屋租赁项目用于开设工厂，从事加工制造业务，但是未取得地方安监、环保部门等监管部门的批准，私自开工生产。
2.8房屋租赁项目合同签订不规范
部分基层单位在签订房屋租赁合同时未使用国铁集团《房屋租赁合同》标准文本。
2.9房屋租赁项目租金价格不合理，存在欠交、迟交租金问题
近些年从审计部门反馈的情况来看，部分房屋租赁项目租金价格明显偏低，且有些承租人存在编造种种理由欠交、迟交租金问题。
2.10房屋租赁项目日常管理欠缺
某些基层单位存在以租代管问题，缺乏对房屋租赁项目的日常管理。
三、房屋租赁管理工作要点分析
房屋租赁管理工作是一项涉及房建、经营、安监、企法、财务等多部门，多专业的综合性管理工作，在基层单位管理实践中引入全生命周期管理理念，将房屋租赁项目管理分为开发审批、招商签约、出租经营、终止清退四个阶段，让管理活动贯穿房屋租赁项目从诞生到消亡的全过程。
3.1房屋租赁项目开发审批阶段管理要点
3.1.1房屋租赁项目开发阶段管理要点
首先要关注房屋产权产籍资料是否齐全，按照有关规定对外出租的房屋必须是各单位拥有所有权或房屋使用权的合法房屋资产。
其次要关注房屋及附属设施是否安全合用，这是房屋租赁项目安全管理的基础，房屋自身结构及附属设施符合出租条件，才能对外出租。
第三要关注房屋租赁项目所处位置是否存在影响铁路行车安全的隐患问题。铁路房屋大多分布在铁路沿线，尤其是高铁沿线的房屋租赁项目，一定要关注其是否在安全保护区范围内。
3.1.2房屋租赁项目审批阶段管理要点
J局集团公司房屋租赁管理办法将房屋租赁项目分为招商前置审批项目和自主备案项目两大类，招商前置审批项目需满足以下任意一条件：（1）房屋租期超过一年或住宅配套房屋租期超过三年的；（2）房屋出租单体面积超过200平方米的；（3）房屋租金单体合同金额超过20万元的。除需前置审批项目已外的房屋租赁项目实行自主备案制。
招商前置审批项目按照J局集团公司经营事项授权管理的规定，已超出基层站段决策范围，应在本单位履行 “三重一大”决策程序,本单位审议通过后，报相关部门审批，待审批通过后方可对外出租。该阶段房屋租赁管理人员应关注房屋租赁项目的面积、租期、金额是否属于审批范围，按照相关规定办理，依法合规办理房屋租赁业务。
房屋租赁自主备案项目是J局集团公司经营事项授权管理规定中基层单位权限内的租赁承包事项，是重大资产处置事项，属本单位“三重一大”决策范围，应按照项目所在单位 “三重一大”决策程序办理相关审批手续，之后按照本单位房屋租赁管理办法执行。
3.2房屋租赁项目招商签约阶段管理要点
基层单位按照《资产资源招商管理办法》履行招商程序,属前置审批项目的，需审批通过后才能开展招商活动。
房屋租赁项目在平台招商程序履行完毕且确定中商人之后，应签订正式的房屋租赁合同。房屋租赁合同按照J局集团公司公布的合同标准文本，结合房屋租赁项目实际情况拟定合同条款，经本单位法律部门审核后方可签订正式合同。
3.3房屋租赁项目出租经营阶段管理要点
房屋租赁项目在出租经营期间，房屋出租人应加强日常管理，定期开展巡视检查。第一重点关注房屋结构、状态是否正常；第二重点关注承租人有无私搭乱建行为；第三重点关注消防设施设备是否能够正常使用，消防通道是否畅通；第四重点关注承租人经营状况是否良好，经营范围是否合法合规。
3.4房屋租赁项目清退阶段管理要点
房屋租赁项目在合同终止后，出租人应当按照合同约定将房屋恢复原状，具体按照合同约定办理。此阶段第一应重点关注房屋结构、设施设备有无异常，如有异常是否是承租人造成的；第二出租人是否有遗留物品，清理遗留物品所需费用；第三房屋水、电、暖、气等能源消耗项目是否存在欠费；第四房屋租金是否结清；第五如有房屋租赁押金，需确认房屋收回后不再产生拆除、清理等相关费用后，方可办理退款。
四结束语
铁路房屋租赁管理工作是一项涉及多部门、多专业的系统工程，需要组建专业化的管理机构，培养专职专业的管理队伍，明确岗位管理责任。从闲置房屋的开封谋划、房屋出租的审批，到网上招商对承租人的选择，最终签订租赁合同及后期经营中的日常管理等各各环节入手，引入安全风险防控机制，建立管理考核制度，加强对房屋租赁项目全生命周期的管理，确保房屋资产安全和使用安全，促进房屋租赁管理工作有序、合法、高效开展，从而实现铁路运输企业房屋租赁业务的健康持续发展，实现安全生产和经济效益双赢的目标。
参考文献：
[1]周寒晖，B局集团公司铁路房屋租赁理现状分析及对策浅析，百科论坛，2020（14）：1635.
[2李晓杰. 铁路房屋租赁管理工作现状及对策分析[J]. 中国科技博览, 2016(2):149-149.