李俊玉
东明县房地产管理局
【摘要】房地产面积测绘实现了专业测绘与房地产管理的结合，对于推动房地产行业发展具有重要影响。本文在详细了解房地产面积测绘结果的基础上，提出了质量管理措施，希望为指导房地产面积测绘工作顺利开展奠定基础。
【关键词】房地产;面积测绘;质量管理
在我国房产土地资源改革之后，房屋面积成为人们关注的重点内容，而考虑到面积测绘会直接影响消费者权益，所以在我国房地产行业快速发展的情况下，进行有效的房地产面积测绘具有必要性。所以相关人员需要正确到测绘结果的影响因素与质量管理方法，为进一步提高测绘质量奠定基础。
1、房地产面积测绘结果研究
1.1房地产测绘的基本内容
房产测绘作为测绘的重要组成部分，其本职工作就是对房屋面积进行测绘，简而言之就是测量房屋的面积。就目前而言，我国的房地产面积测绘内容包括建筑面积、房屋产权面积、公共建筑物面积、房屋使用面积等。在开展测绘期间，需要通过仪器仪表以及科学的测绘方法，按照图纸等完成房产面积测量，这样所采集的房产面积数据能够为征收房地产税费、房地产产权管理等提供必要的数据支持。
1.2房地产测绘的基本要求
目前我国的房地产测绘主要体现两方面特征，即作业的及时性以及内容多样性等。其中内容的及时性主要体现在房地产资料的动态管理，通过落实动态管理手段，实现房地产权属档案信息的同步变化[1];房地产测绘内容的多样性，体现在房地产的评审调查、房地产面积测算等，还需要进一步提高房地产位置的准确性，并开展房地产范围的调查。
1.3房地产面积测绘结果的作用
房地产面积测绘结果具有多种作用，主要表现在以下几方面：（1）从法律层面来看，房产测绘结果是处理诸多产权纠纷的有效手段，例如通过房地产测绘结果能够恢复产权关系，并确定产权依据，因此可以成为房产管理的依据。（2）从财政税收经济功能来看，测绘结果可以作为实现房产价格评估、房产租赁活动以及交易活动等，能够提供充足的依据。（3）房地产面积测绘结果在社会服务决策中发挥重要作用，一般房产测绘调查中，通过统计测绘结果，能够为城市布局、改革住房制度等提供支持;除此之外，测绘结果还能够用于公共事业、城镇测绘、地下管网规划管理，彰显了服务的广泛性。
1.4房地产测绘结果内容研究
1.4.1测绘资质审查
房产测绘属于特殊行业，在工作中需要严格按照《测绘法》的相关内容开展工作，相关部门强化对房地产测绘单位资格审查，通过采取不定期抽查的方法来核对房地产测绘结果，在發现不符合规定的情况需要第一时间调整，避免风险发生。
1.4.2强化人员以及作业管理
在房地产测绘期间，要保证测绘人员具有丰富的工作经验以及专业技能水平，在工作中要认真执行技术标准《房产测量规范》、《房屋面积测算技术规程》等来指导工作，认真执行工作计划，这是提高工作质量的关键方法。
2、房地产面积测绘结果的质量管理手段
2.1强化早期建筑物施工图纸的质量检查
从房屋测绘的角度来看，做好早期图纸质量检查能够进一步提高房地产面积测绘结果，尤其是在早期的房屋建设进行面积测算，通过开展图纸审核的方法，对房屋面积做出合理性评价。在这种情况下，在房屋面积测绘中，工作人员需要第一时间获得开发商提供的图纸内容，尤其是针对工程项目的变更现象，应该将其作为计算面积测绘的重点内容。例如，房屋测绘人员应该根据设计单位提供的平面效果图纸、剖面图以及立体效果图等做出综合判断;同时针对工程项目中的特殊结构，要做到具体情况具体分析，并结合详细标明的数据来计算面积。
2.2构建完整的测绘结果保障体系
为了能够提高房地产面积测绘结果质量，需要构建健全的质量保障体系，在保证从业人员工作资质的基础上，进一步优化工作路径。这些要求在房地产面积测绘阶段，工作人员需要坚持以客户服务以及质量第一的原则，构建质量保障体系，通过对测绘结果进行复检、抽检的方法，针对检查出现结果不正确的现象进行改正。
2.3确定房屋测算面积的对象
在房屋测绘前，工作人员不仅要做好图纸审查，还应该进一步确定测绘面积的部位，不仅要确定哪一部分为全面积测算，哪一部分为半面积测算，还有哪些部位不算面积等。有研究认为，部分开发商为了能够获得更多的利益，往往会在建筑设计图纸上标注的面积与实际面积不一致，例如在图纸上标明阳台以及观景窗面积，但是在面积测算中却没有计入这一部分，最终出现纠纷[2]。除此之外，工作人员还应该重点关注以下几点问题：（1）建筑物中存在公用面积或者封闭空间等，若公共部分的面积并非封闭的，在面积计算中需要统计全部面积。（2）若某些位置属于房屋内部构造，则在面积测绘的认定上需要从内部面积计算入手，确定全部面积;若这部分在建筑房屋外，则可认定是无柱外走廊，在计算这部分面积时应该按照半面积认定。因此为了能够进一步提高房地产面积测绘质量，需要施工单位以及开发商等提供详细的房屋构造资料图，并由此计算出房屋面积。
2.4合理计算房屋公摊部分面积
房屋公摊一直是居民关注的重点内容，在房屋测绘中，公摊面积的计算也是工作中的重难点，所以在测算期间，工作人员需要从建筑物的基本户型入手，提高公摊部分面积计算的合理性，并在此基础上做公摊面积测算。房屋的公摊面积决定了开发商与住户的利益，采用公正公开的方法来进行精准测绘。
目前部分房屋测绘软件中存在软件不完整的情况，再加之部分人员的专业技能不过关，在测算公摊面积时进场会出现误差。因此为了能够进一步提高公摊面积的精准性，工作人员应该按照地方标准开展工作，例如某些公共部分的公摊面积认定难度大，还可以组织工作人员对公摊面积做统一分析，在商定之后确定面积分摊方式。根据现有经验可知，使公用面积的计算应该需简要在公用面积分摊之后完成的，通过将分摊前的公用面积与分摊后的面积进行比较，根据数据差异来判断公摊面积测算结果的准确性。
2.5提高测绘人员的专业技能水平
测绘人员的工作能力决定了房地产面积测绘结果准确性，因此在未来工作中需要采用多种方法来提高工作人员的专业技能水平，通过认真执行法律规定，对测绘人员开展职业道德教育，不断给测绘人员灌输新的技能与新的知识，并为工作人员提供再学习机会，鼓励有时间、有能力的员工通过网上自主学习等方法提高工作水平。也可以通过定期对测绘工作人员进行培训来提升其技能。第一方面要不断提升管理人员专业方面的技能，丰富其管理方面的经验;另一方面，相关的审核单位也可以不定期的请有关专家对所在区域的测绘单位进行集体培训，提升测绘人员专业技能的同时，可以解答相关的实际问题。
结语：
房地产面积测绘的结果及其质量管理能够为指导未来工作，在测绘期间需要进一步明确工作要点，明确房地产面积测绘的工作路径，并不断提高工作能力，这样才能有效避免房地产面积测绘质量问题发生，适应未来工作需求。
参考文献：
[1]戴兵.房产测绘中测绘面积的质量控制探析[J].城市建设理论研究（电子版），2019（17）：100.
[2]张琰.试分析房产测绘中测绘面积的质量控制[J].工程建设与设计，2018（06）：228-229.