曹学成
天津住宅建设发展集团有限公司 天津市 300050
摘要：当前我国建筑业发展迅速，住宅项目运维管理是工程项目建设后期的重要部分，BIM技术的应用能够实现建筑全寿命周期的管理工作，并且有助于运维管理效益的提高。BIM技术运用在房地产开发项目中，可以很好地解决施工管理过程中的诸多问题。文章主要从BIM技术的应用背景出发，对BIM技术在住宅项目运维管理中的应用展开探讨。
关键词：BIM技术；住宅项目；运维管理；住宅管理
我国工程建设行业从2003年开始引进BIM技术，开始以设计单位的应用为主，到2010年前后BIM技术应用逐步兴起，其中长三角、珠三角和京津冀等经济发达地区起步较早。近年来随着房地产行业的快速发展，以及政府对BIM技术的政策支持，BIM技术广泛地应用于房地产项目规划到施工以及销售运营等不同阶段中。BIM在设计阶段主要用于模型的展示、业主与设计单位的沟通以及各专业协作、设计概算等，施工阶段应用集中于整个施工过程的模拟，施工进度的控制和碰撞检查。国家住建部早在2011年就开始BIM技术在建筑产业领域的研究，相继出台相关规划和政策文件，例如2011年5月发布的《关于印发<2011-2015年建筑业信息化发展纲要>的通知》，加大政策扶持力度，全面推进BIM技术在建设工程领域的应用。相信在政府部门的主导下,BIM技术能在项目建设过程中通过信息化、可视化操作、施工模拟等方面来辅助建筑业发展,解决建筑业的疑难问题，促进建筑产业高质量发展。
1、房地产项目采用BIM技术的必要性
近年来，众多城市经济发展呈突飞猛进的趋势，大中型城市综合体、写字楼、商业地产呈块状发展己经成为一种主流发展趋势。但是，目前我国总体上仍处于基础设施建设快速发展阶段，财政资金、科技创新、研发成果应用转化与发达国家相比仍有明显的差距。随着人们对于人身安全的重视，又因科技过度发展导致的一系列安全隐患问题，以上都对基础设施建设的标准、安全性能、实用性、可控性都提出更高的要求。城市建筑作为一种居民生活必需的基础设施，长期以来采用的都是政府招标建设或私有企业的开发商向地方政府、银行借款进行融资建设的模式，建筑物从拿地阶段到建设完成，投资额巨大，单一来源依靠国家出资补贴是不可取的。
BIM技术可解决房地产项目建设管理过程中施工单位对建筑工艺认识不全面、设计考虑不彻底、图纸优化参差不齐等，以及建设单位和施工单位、各个分包单位配合不理想、施工工期有偏差、质量管理有缺陷等问题。为了赶工期甲方急着销售，边设计边施工，导致工程变更频繁，投资追加的后果。如果开发商采用BIM技术可以提前对项目的施工方案进行修改完善，从而减少返工和整改，进一步达到节约项目成本的目的[4-6]。房地产项目采用BIM技术具体意义体现在以下几个方面：
1）增强项目各参与方沟通能力
本住宅项目由开发商（建设单位）提供BIM管理模型，各参与方共同使用该模型，实现数据的统一管理，分级分层收集信息输出记过、统一分析处理。房地产项目的参与各方通过可视化BIM模型进行会议决策、技术讨论和方案比选，提高了各参与方之间的信息管理和交流的效率，提高了工作质量和工作效率。
2）合理安排进度计划，优化施工方案
本工程在项目决策阶段就已拟定工期，对项目划分分部分项工程及施工段，安排施工班组及人员，计算流水节拍或施工时间，绘制进度计划横道图、网络图，进行资源优化。通过BIM4D技术，在BIM模型上形象地反映工期计划和控制工作，发现施工计划存在的问题，有效缩短工期，优化施工方案，实现既定工期和成本目标。
3）解决项目碰撞缺陷并深化设计
由于各专业相互独立，缺乏有效、精准的协调与互动，使得在常规的二维设计模式下，各专业设计交叉现象严重，工作容易反复，生产效率低下，造成施工返工较多，建造成本上升，资源浪费严重。利用土建、安装等模型进行构件和管线综合的碰撞检测，提前发现设计当中存在的问题，减少设计变更，避免返工，提高了设计效率和质量。
4）工程量统计
基于已创建的BIM模型，利用广联达三维算量软件（for Revit），直接快速计算出清单工程量、定额工程量、实物量，并与三维算量（for cad）计算的结果及招标工程量清单进行校核比较，用于造价控制。
2、BIM技术的住宅项目运维管理分析
??2.1物业管理
BIM利用建模三维互动和关联数据等辅助手段进行可视化管理,并从各方面动态地了解该物业的状态,快速查询物业租赁、资源闲置、设备工具等信息,能够有效地进行资源管控,避免不必要的资源浪费,能够清楚的知道资源的流向,并可以做到节省资源。除了能够省钱以外,也能够减少碳排放的数量。综上所述,BIM技术可以有效提升物业管理的效率和水平。
2.2设备运维管理
设备运营维护部门使用BIM技术进行管理需具备三要素:设备BIM模型、设备运维数据库以及更新维护接口。BIM模型来源于设计与施工模型,是实体建筑的虚拟展示,承载了海量项目相关数据信息,可对建筑设备进行三维可视化展示。设备运维数据库用于储存设备相关数据信息,既包括设计与施工建模时创建的设备基本信息,精细到可包含设备生产厂商、安装日期甚至购买价格,又包括设备日常维护产生的巡检维修等表单信息。更新维护接口主要用于链接BIM模型与数据库中对应的数据信息,实现设备系统及其构建与运维信息意义对应,支持数据导入更新。从时间顺序来看,基于设备运维管理实现过程可提炼为:BIM软件建立设计模型→施工模型信息更新→设备参数信息更新→运维信息数据更新。在实现过程中可借助Revit软件建立模型,基于此模型实现WebGL下的建筑设备模型三维可视化浏览交互,以OmniClass分类编码体系为设备赋予标识链接设备运维管理数据库,在BIM的建筑设备管理系统中实现移动终端集成方便使用。
2.3施工运维交接管理
在运维阶段,建筑施工管理人员若想对建筑施工现场进行全方位直观监控,提高判断参数化信息运行状态的精准性,仍然需要利用BIM技术构建数据信息模型,通过发挥该模型的协调性、模拟性、可视化与优化性等优势,开展施工管理与数据状态分析工作。利用BIM对建筑施工运维工作进行管理,可以及时发现施工质量问题,针对不同问题制定不同预防与维护措施,对增强建筑结构稳定性与使用安全性起到了良好的促进作用,不仅为提高施工质量提供了强有力保障,对避免各类资源浪费、节约资金成本也产生积极影响,有利于推动建筑施工管理工作水平进一步提高。
3、BIM技术在运维阶段应用案例分析
??南京协泰科技大厦位于南京市建邺区新城科技园云龙山路西侧,用地性质为科研设计用地,容积率≤5.0。建筑类别甲类,其中节能设计达65%,建筑高度94.85m。南京协泰科技大厦作为研发中心大楼,在竣工验收合格后迅速投入使用,根据建筑内部户型进行不同类别的租售以及大楼日常物业维护管理,此阶段即为工程项目运营维护阶段。项目运行维护阶段在项目全生命周期中时间和成本占比最长,只有采用有效的运营管理工作方法,才能延长项目的寿命。基于BIM技术的项目运营维护管理充分发挥了大数据和信息化管理优势,主要体现在以下几个方面:第一，完善建筑信息模型,达到建筑信息统计与建筑使用状态同步更新,并对建筑内部设备进行实时健康监测,保证建筑设备功能正常运转。协泰科技大厦作为科研设计用地,建筑内部的科研设备以及资料情况至关重要,进行信息的实时更新不仅能够保证产品项目研发的准确性,还能保证建筑大楼的安全性。第二，对建筑租售盈利项目信息进行把控,实现建筑项目资产信息化管理,完成项目资产实施更新,提高建筑项目的经济效益。第三，南京协泰研发中心大楼高为94.85m,一旦发生紧急事故会对项目大楼的研发成果以及建筑内部的人员造成巨大的伤害,利用BIM技术在运维阶段进行地震、火灾等应急方案的规划和模拟,可以有效地降低风险,保证建筑项目人员和财产安全。
4、结语
综上所述,BIM技术基于数字技术、网络技术、可视化技术等先进信息技术下发挥作用,具有较强的高效性与科学性,在建筑运维管理工作中,管理人员可以通过发挥BIM技术的优势,构建三维立体模型,并根据实际情况与模型模拟参数对模型信息进行适当调整,保证各项运维资源配置优化,将安全风险控制在一定范围内,实现降低运维经济成本的同时,提高建筑运维管理质量。
参考文献
[1]宋麟.BIM在建设项目生命周期中的应用研究[J].天津:天津大学,2013.
[2]马少雄,李昌宁.BIM在某工程施工管理中的应用[J].施工技术,2016(11)
[3]浦红娟.BIM技术在工程造价管理中的应用研究[J].郑州:郑州大学,2017