当下房地产成本管理的存在问题与解决对策研究
刘万鑫
保利（成都）实业有限公司 四川成都 610000
摘要：在激烈的房地产市场环境下，房地产能够获取的利润空间逐渐收窄，成本管理成为房地产企业中极为重要的一部分，为了提升房地产企业自身的竞争力，房地产企业必须重视成本管理的相关工作。为此文章总结了当下房地产成本管理面临的主要问题，并三个方面提出了相应的应对措施，以期提升房地产企业的成本管理水平，更好地优化企业组织结构。
关键词：房地产；成本管理；管理意识
引言
房地产成本管理往往涉及项目前期成本、人力资源成本、建安成本、土地成本理费用等多方面的要素，成本管理较为复杂，同时成本管理工作贯穿于房地产生产经营的各个环节，是企业获取利润的重要保障[1]。随着时代的快速发展以及物价水平的不断上升，房地产企业的之间的竞争也愈加强烈，房地产成本管理存在的问题也愈加突出，因此房地产企业加强成本控制有一定的必要性。
1当下房地产成本管理面临的挑战
1.1成本管理意识较为薄弱
房地产行业由于涵盖了众多的项目、资金的周转时间长、成本高等现实因素，导致成本的构成较为复杂，且各个因素之间相互交错，成本管理的不确定性与难度进一步拉大，因此需要全体参与管理的人员在房地产项目建设中树立成本管理的思想意识[2]。同时我国很多房地产公司管理者多将注意力集中在销售利润上，而未能充分重视成本管理，缺乏正确的价值观念对房地产项目的成本管理进行考量。比如，一些房地产公司工程人员认为成本管理属于财务管理部门的工作职责，因此在各种建筑材料以及施工设备的购置上随意改动，未充分做好预算控制。此外，有些企业只将成本管理用于项目工程实施前的设计阶段，而忽略了施工过程中的成本管理，甚至一些管理人员将成本管理片面地界定为削减开支、降低成本，从而忽略了资金的产出与利用率。
1.2成本管理体系不够健全
伴随着时代的发展与社会的进步，原先的管理方式显然不能适用于当下房地产企业的管理，成本管理体系存在诸多弊端。一方面，大多数房地产公司成本管理方面的规章制度不够完善，或者执行力度不够，未能充分发挥好成本控制[3]。另一方面，一些公司虽然有独立的成本管理部门或者用于承接造价的第三方事务所，但进行核算大部分要在工程完工后，没有起到对施工前以及施工过程的成本控制作用。此外，大部分公司还存在成本管理岗位设置不合理的问题，成本管理岗位与财务管理岗位存在交叉，权责界限不够分明，同时不完善的激励机制极大影响了管理人员的主观能动性，降低了成本管理体系的运行效果。
1.3缺乏成本管理人才
在房地产企业发展过程中，人才扮演着重要的角色，但专业的成本管理人员在房地产企业的开发中较为缺乏，房地产企业的成本管理由于统筹度高以及较强的专业性，需要相关管理人员具有丰富且扎实的专业知识。房地产企业成本管理人员在实际工作的开展中由于未能充分了解到其他部门的工作，使得不能恰当、有效的对工作进行处理。与此同时，不同于财务方面形成的较为成熟的财务软件，以此用来计算工作，统计支撑，房地产开发在此方面未能有效进行信息化建设。
在房地产开发中，无论是招标到设计，还是建设到最后的验收，成本管理贯穿于整个过程之中。这就需要成本管理的相关人员对现场成本管理的动向做到时刻掌握，并根据实际情况做出调整，从而使成本管理工作达到预期的效果。
2当下房地产成本管理应对措施
2.1树立成本管理意识，提升相关从业人员素质
房地产行业的成本管理离不开全体员工的共同协作意识以及成本管理意识。
为此首先需要房地产管理人员以身作则，发挥好模范带头作用，从预算到方案以及审核的各个流程环节引导公司各个职能部门人员参与到成本管理之中。其次还应对相关工作人员的成本管理知识进行针对性的培训，使其具备较为全面的业务素质[4]。最后还需积极鼓励员工，发挥自身主观能动性，深入了解与自身岗位相关的成本管理的权责。同时房地产公司也应将成本管理的责任与权力结合起来，制定科学的奖惩制度，将成本管理的目标与员工的绩效联系在一起，以此发挥好奖惩制度的激励与约束作用。
2.2注重项目投资决策，提升内部控制管理
投资决策时房地产开发公司项目最为重要的一部分，需要对项目中的不确定因素充分考虑。首先，在拿地前，需要详细、科学的对国家政策、地块情况、行业市场环境等多重因素进行调查与研究，精准测算房地产项目整体成本，对各阶段的现金流、开发项目的成本费用组合等手段进行分析，从而提交较为详细的可操作的研究报告，为管理决策层提出行之有效的方案。同时，对于企业内部的控制管理，加强员工对内部控制管理的认识起着至关重要的作用，影响着企业的有序健康发展[5]。为此房地产公司应当特别关注对工作人员的内部控制管理教育培训，确保各个岗位与部门的员工都能了解到内部控制的主要内容，进而形塑员工的风险与防范意识。
2.3成本管理体系建设，加强成本全过程控制
房地产企业的成本管理工作需要对成本管理体系进行构建，首先需要加强目标成本的建设，目标成本管理能够逐层分解成本管理的目标，将项目管理落实到具体的个人与岗位上。通过对比项目实施中的实际成本与目标成本，倘若发现两者之间的偏差，需要相关人员经过分析对照，提出针对性的措施，以免产生成本失控现象。除此之外，成本管理体系的建设还需要对项目实施全过程的成本情况进行控制，包括事前、事中、事后三个阶段。在前期阶段，需要对拟开发的项目进行分析，对项目方案不断优化，做好成本费用的估算工作。在施工阶段，选择竞标或者集中采购等方式对原材料以及重大设备等进行采购，在保证质量的前提下降低采购成本。在竣工阶段，公司应当委托造价事务所或者组织相应的财务审计部门对资金的使用情况进行彻底的清查，经过与目标成本的比对，以此对实际成本进行测算。
3 结语
作为房地产企业财务管理的基础工作之一，成本管理工作发挥着愈加显著的作用。为了房地产企业利润空间的最大化以及可持续发展，房地产企业必须加强成本管理工作。针对成本管理中存在的管理体系不健全、管理意识薄弱等问题，文章从加强成本管理意识，提升从业人员素质、注重项目投资决策、完善成本全过程控制等方面提出了相应的应对策略，以此帮助房地产企业提升自身成本管理的综合实力，提高管理效率。
参考文献：
[1]李凌. 房地产成本管理突出问题及对策研究[J]. 时代金融，2019（6）：77-78.
[2]许洁. 房地产开发企业成本管控存在的问题及对策探讨[J]. 企业改革与管理，2020，No.387（22）：179-180.
[3]林闽磊. 房地产成本管理解决方案的研究与实现[J]. 绿色环保建材，2020，No.157（3）：202+205.
[4]鄢奇方. 房地产行业成本核算问题与对策探讨[J]. 中国经贸，2020（12）：6-7.
[5]浅谈房地产开发企业成本控制问题难点及对策[J]. 投资与创业，2019，（11）：187-188.