程涛
山东中慧咨询管理有限公司 山东省 菏泽市 274000
摘要：近些年，随着人们社会水平的提高，对房屋需求量增加。目前，鉴于我国房地产企业面临着巨大的压力和挑战，我们必须对造价管理中的成本控制高度重视。因此，本文阐述了房地产工程造价管理的目的与作用，分析了当前成本控制中存在的问题，并提出相关的解决方案，以期促进房地产行业的可持续发展。
关键词：房地产工程；造价管理；成本控制
引言
房地产是一个综合性的行业，涉及的内容也比较复杂，通常由建筑物和土地两部分组成。因其属于一种不动产，所以房地产工程中涉及多方人员和各种工作内容，其中做好工程造价管理是非常重要的，是在激烈的行业竞争中取得良好发展的重要保障。基于此，文章主要分析房地产工程造价管理的特点以及我国房地产工程造价管理体系的不足，从多方面提出构建完善的房地产工程造价优化管理体系的相关对策，以期能在提高房地产工程造价水平的同时，建成优质的建筑产品。
1房地产开发成本控制现状
1.1决策成本控制意识淡薄
住宅项目建筑活动开展前，应在决策环节制订成本精益化管控方案，从而为建筑施工与后期管理提供正确指导，使整体成本得到有效控制。实际上，大多数决策者凭借已有经验进行造价管控，或者盲目照搬其他房地产企业的成本控制方法，这既会产生多样问题，又会增加项目管理难度。不仅如此，还会因决策者忽略业主需求而出现返工现象，进而增加开发成本，缩小企业利润空间。
1.2未落实工程设计相关的工作
现阶段，建筑行业竞争日渐激烈化，使房地产开发与建设的难度变得更高。随着市场经济的持续发展，很多建筑材料价格和劳动力成本等都在提高，这就造成房地产项目在实际开发中的成本也大幅度提高，进而出现越来越多的问题。在做项目设计时，企业与设计工作者不重视造价方面的管理，将重心都放到设计质量与施工技术上，并未注重成本方面的管理与概算编制，这就造成设计概算与实际数据逐渐偏离，致使成本难以降低。
1.3无法展开有效的动态成本控制
一般情况下，房地产企业的目标成本不会公开，这就让成本偏离计算、超目标成本预警以及成本纠偏等工作无法顺利开展。当房地产工程在完工后进行核算与结算时，这些问题就会显现出来，而此时再进行成本控制就没有任何意义了。除此之外，由于台账不完善，导致动态成本控制工作很难有效开展，这些制约因素都给房地产工程造价管理带来了很多困难，必须引起房地产企业的高度重视。
2房地产工程造价管理中成本控制的有效途径
2.1决策层面
城市住宅项目能否顺利建设、有效投用，与决策科学性、合理性紧密关联。因此，决策方案制订阶段，应考虑业主对住宅项目提出的多元化需求，如外观美观性、功能实用性、成本经济性等。以往，相关人员通过直白介绍和生硬讲解，帮助业主在头脑中构建项目框架，实则效果不尽如人意，难以调动业主消费意愿。如今，借助BIM技术构建住宅项目模型，业主会透过三维模型直观了解项目规模、内部构件、相应材料及工艺的造价情况，项目可根据业主心理造价预期，适当更换经济性、高质量建材，保证资方案可靠性和可行性。此外，房地产企业联用BIM技术与财务工具，用以衡量投资回报，并有效控制财务风险，同时，针对影响开发成本的内外部因素模拟分析，据此做出科学、合理的投资决策。
2.2项目前期发展的成本控制
首先，投资决策阶段。在项目的初步准备时期，房地产企业应该先做充分的市场调查，认识到现阶段房地产市场真实的动态与要求，落实好相应的预测工作，同时对项目的效益与规模展开分析，结合外部市场的具体情况对项目建设的主要方向进行技术经济的对比。然后制定相关的建设标准，就当下经济发展的情况以及项目规模、等级、功能和消费群体做细致的划分，并且分析建筑的标准、质量以及建筑材料主要的性能与价格，有效设计造价控制方案。其次，设计阶段。设计阶段对于工程造价产生的影响高达75%，因此务必践行好设计时期的限额工作，建立起健全的经济责任体制。在设计期间，依据特定的研究报告以及投资估算管控来完成后续的设计工作，同时依据对应的标准进行规划，针对操控技术与施工图纸来展开概算。比如，在一个房地产项目的具体设计中，因为钢筋的含量为65kg/m2，工程造价在整体上提升了12%，因此在具体设计期间需要实施限额，借助设计质量奖罚体制与设计监理体制的建立，强化对设计时期成本的审核与管理。
2.3加强目标成本动态管理
在房地产工程造价管理中进行成本控制，还要从目标成本动态管理着手。具体来说，目标成本动态管理主要包含目标成本编制、分解、管理等内容。但是，这种动态管理经常出现台账机制执行力不够、目标成本不能指导中标合同价、编制依据不充分等问题。因此，房地产企业需要不断优化目标成本动态管理，可以从以下几方面展开：（1）合理编制目标成本。根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据。同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成本，并及时调整成本偏差。（2）目标成本分解。根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标。（3）已发生的成本统计。时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用。（4）预测可能发生的成本。房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用。（5）定期进行反馈。一般情况下，动态成本分析尽可能在每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成。假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施。
2.4推动工程造价信息化建设
在房地产工程造价管理体系优化建设工作中，还应推动各级管理部门和企业的信息化建设工作，以更好地实现对工程造价信息的有效收集和共享，也可让企业及时掌握相关法律体系和制度规范的变动情况；利用信息化技术可有效地实现工程造价信息数据标准建设，使工程造价信息能够更好地在不同层面进行共享。此外，还可方便各种工程造价指标信息的快速有效发布，更好地实现对房地产工程中的建设价格变动趋势的及时掌握；还应利用好相关技术开展工程造价指数的研究，建立可靠的造价指数体系，以更好地实现宏观调控、投资决策、工程造价等工作，为具体的控制调整工作提供可靠的服务支撑。
结语
根据以上相关阐述和分析，房地产工程造价管理中的成本控制对企业来说至关重要，它对房地产企业的投资成本和利润有着直接影响。为此，房地产企业要从不同途径来控制成本。只有对资源进行合理配置，加强目标成本动态控制，才能在提高房地产企业造价管理水平和优化造价管理体系的同时，提升企业在市场中的竞争力。
参考文献
[1]陈梦琦.房地产工程造价管理中的项目成本控制分析[J].房地产世界,2021(01).
[2]鲁俊磊.房地产工程造价管理效益提升研究[J].河北工程技术高等专科学校学报,2016(01).
[3]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究(电子版),2017(16).
[4]李丹.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].住宅与房地产,2019(36):22.
[5]范赟心.工程项目全过程造价管理与控制的实现路径研究[J].工程技术研究,2019,4(7):116-117.