精工匠造，旧城新生-论南宁天健项目评价分析
罗玲燕
南宁市天健房地产开发有限公司 530031
摘要：南宁天健·领航大厦项目于2017年9月28日竣工验收，项目开发周期为29个月。项目位于南宁市国家经济技术开发区金凯路30号，处于经开区核心位置，是南宁市主要新兴开发区域之一，届时这片旧城会焕发什么样面貌？是变成繁华的商业区、豪宅区、博物馆式的旅游区，还是重返市井烟火的胡同生活？南宁市天健房地产开发有限公司以工匠精神实现旧城改造的典范，推动城市人居品质升级为使命在老城区描绘了具有标志性意义的城市天际线，一座临江的法式滨江城邦，以“健康+”城市宜居生态链成就高品质的人居环境，推动和见证着西乡塘的巨变与腾飞，创造了一个旧城改造的“天健样本”。
关健词：旧城改造；天健；项目
引言
天健集团，深圳市国资委控股上市企业，37年来以深圳为核心，辐射全国各地，已战略布局上海、苏州、广州、长沙、南宁等各大城市，以卓越品质赢得了超过300个国内外奖项，包括国家优质工程奖2项、国家建筑工程最高奖“鲁班奖”3项、中国土木工程科技创新最高奖“詹天佑奖”2项、国家市政工程最高奖“金杯奖”11项。南宁市天健房地产开发有限公司以推动城市人居品质升级为使命，打造了天健国际公馆、天健商务大厦、天健世纪花园，天健领航大厦、天健西班牙小镇、天健城、天健和府7大品质力作，盘盘皆标杆，盘盘皆热销，13载广获市场与客户的认可，也屡获大奖殊荣。
.png)
一、项目概况
（1）天健·领航大厦项目位于南宁市国家经济技术开发区金凯路30号，处于经开区核心位置，是南宁市主要新兴开发区域之一，且项目所属位置与南宁空港新区相邻，距离南宁国际机场约20分钟的车程，距离南宁新会展中心约8公里，同时项目所属的经开区也是南宁市主要的产业基地。临近已开发入住的楼盘有宏桂·浅水湾、龙光普罗旺斯、福满瑞园、鑫金绿洲、和信公馆、隆源华府等。项目用地总面积13203.92㎡，容积率为3.5，绿地率35%，总建筑面积为77580.26㎡，计容积率建筑面积46546.09㎡，其中地下建筑面积为30775.82㎡，A座25层、B座12层、C座15层、商业楼2层、地下室三层（局部有夹层）。地下三层为车库及战时为人防二等人员掩蔽所，地下室建筑面积为30755.82㎡，共设停车位582个。
（2）项目采用“现代时尚主义”的设计风格，简洁、现代时尚的立面塑造，点式空间布局，定位与“城市社交中心”，打造南宁经开区高品质商务小区。整个小区共设计写字楼、酒店式公寓、现代时尚公寓等3栋高层建筑及小型独立商业楼。
二、项目评价
（一）规划设计方面
项目开发规模小，成本高，是商住用地性质，但为了增加项目盈利性，在产品规划设计上进行了用途性质的调整，主要产品规划为商务办公及酒店式公寓等高价值产品，项目商务写字楼产品层高在3.9 米，配置了4650平方米的商业，满足生活配套设施，提高了商业价值及增加了销售收入。
（二）成本控制方面
通过前期策划阶段产品定位、目标人群定位、价格定位、营销概念定位精准，在设计阶段按天健集团设计限额指标自行，优化方案，做好施工图审查，精细施工图设计；设计变更及签证遵循“先批准，后变更；先设计，后施工”的原则执行；向行业标杆企业学习，推行战略采购工作，建立战略合作关系，降低成本，提升采购质量；借助工程造价咨询中介机构为工程项目的决策与实施提供全过程咨询服务，工程造价全过程管理，能够协助业主进行宏观调控，公正合理地确定造价，确保工程价格的真实可靠，准确地反映工程的价值，保障公司取得合理的经济利益。
（三）营销策划方面
通过产品附加值增加了产品的赠送面积，增加户型产品的使用面积，降低产品公摊大带来的不利影响的同时，也给购房者实实在在的实惠，增强产品的市场竞争能力。项目引进企业孵化器，利用企业孵化器将项目打造成区域的个体和小型工作室创业基地，带动项目写字楼产品的成功出租率，提升项目产品的投资价值，增强产品的市场竞争性。通过优化外立面形象增强项目商务性质，提升商业价值。
（四）经济效益方面
加快建设缩短工期，同时销售、签约、回款速度，进度对比其他项目有较大提高，降低资金使用成本；做好纳税筹划，降低项目税负；提升品质加强营销，抓住时机大幅提高项目的销售价格。
三、项目区域规划
项目所在的南宁国家经济技术开发区实行"三园两区"的管理模式，东面为金凯工业园，西侧为银凯工业园，南端为空港经济区，中部为北部湾科技园和中央商住区，各园区功能互补，规划建设为"以第二产业为主，多产业协调发展的现代化综合性新城区"。辖区总面积504平方公里，总人口约30万人，由中心区和吴圩空港经济区两大部分组成。其中，中心区占地约30平方公里，已初步形成“四园一区”格局，即金凯工业园、银凯工业园、北部湾现代产业园、生物医药产业园和中央商住区。吴圩空港经济区规划总面积120平方公里，产业定位为“一核四组团”，即以机场为核心，发展空港物流、空港商务、航空维修制造、临空高新技术产业。
.png)
四、项目设计定位
（一）写字楼、公寓产品
项目开发规模小，成本高，尽管是商住用地性质，但为了增加项目盈利性，在产品规划设计上进行了用途性质的调整，主要产品规划为商务办公及酒店式公寓等高价值产品，项目商务写字楼产品层高在3.9 米，朝向基本为东西向，户型大部分针对个体、资产配资型投资型、办公自用型客户设计，以中小户型面积为主，公寓产品面积在48-129㎡之间；写字楼产品面积在42-196㎡之间，且空间灵活多变，赠送面积较多，使用率高，基本满足投资及自用客户置业需求；除了写字楼和公寓外，还规划了4650余平米的商铺，弥补小区周边基础生活配套欠缺的不足。
（二）项目客户定位
（1）核心客户：一线城市投资类客户及、周边城市投资客户及南宁高端白领个人投资置业者，预计占比75%；（2）重要客户：私营企业主和资产配置者，预计占比15%；（3）边缘客户：购买公司项目的南宁老业主（用于投资置业），预计占比10%。
五、产品深化设计
（一）户型设计
户型设计有以下特点：（1）户型方正，条件较好，电梯候梯厅均有自然采光通风（2）生活空间和服务空间分开，使动静互不干扰，污洁互相分开，交通流线简洁，最大化提高住宅的实用率，尽量减小交通面积，做到功能小而全，面积小而不失品质。（3）每一户与每一户之间无视线干挠。所有户型均设置景观阳台、生活阳台，并力求户户的均好性、私密性、安全性。
建筑户型基本满足当地人居住需求，不同面积户型配比合理，各栋分布与朝向满足人居需求，其中的最大亮点是通过结构连板来达到赠送面积的要求，户型赠送面积较多。
（二）商铺设计
（1）商业采用商业内街、街铺的方式布置，双流线设计，总建筑面积4650.66平方米，开间设计为4.5米为主，进深在9-15米之间。商业主入口设置在地块西南角，同时在入口广场，商业中心位置设置内广场，提升商业价值，增加商业空间的趣味性。两层共10米左右的层高，方便业主以后改造使用，优化使用空间，促进商铺销售，达到业主与我司利益的双赢。（2）为拓宽临街商铺外延使用空间，促进商铺销售，采用放坡处理，形成了一个大广场，有利于人群聚集，提高商铺价值。
.png)
商铺效果图
.png)
商铺内街效果图
（三）环境园林设计
本项目结合建筑外立面的现代风格，以简洁大气的手法打造一个主题性的精品商业住宅，提高生活及办公品质、增添生活色彩。入口景观遵循现代主义风格，大气的不锈钢雕塑结合科技喷雾变色元素，营造了一种仪式感及气势；整体铺装遵循建筑设计语言，体现统一整体效果，营造现代大气氛围及富有变化又统一的和谐空间感受，又方便后期商业泊车。
.png)
（四）室内装修设计
为配合营销及成本考虑，本项目销售中心设在A座大堂中，按照大堂的标准设计，又能作为销售中心使用，大大减少了装饰的投入成本。销售中心和电梯厅装修设计均采用现代简约风格，以灰色调石材为主，跟领航大厦的整体风格相统一。
.png)
.png)
大厅视角 大堂入口
六、分享与应对措施
本项目设计工作总体较为成功的，有很多设计工作细节值得分享：（1）在方案设计阶段预留的大面积的内阳台和结构楼板，为业主后期的改房间提供方便、从而提升户型的实用行，为更好的销售奠定了基础。（2）户型的设计，根据前期策划的定位，设计40~175面积段户型，方便业主自行改造组合，实现了良好的销售业绩。（3）吸取东盟项目的经验，景观设计从简大方，预先考虑商业停车位及绿化对商业的遮挡，减少了后期的改造成本。（4）设计前期考虑好后期的改造预留方案，保证了改造后良好的立面，保证了项目整体形象成功提升。（5）前期多方位确定讨论方案，根据方案设计加以审图讨论、考虑周全策划定位，吸取以往经验。
七、项目设计理念
（一）激活老城区，创造新生活
西城在南宁自有不凡地位，但随着时代车轮滚滚向前，从基建到交通，从经贸到民生，老城区难免力不从心。为提升城市品质、改善人居环境，天健城应运而生，在历史的缝隙中拔地而起，打开一片新天地，铸成了现代化城市的经典模板：呈45度布局的商业和住宅，以一个连续“W”形打破平直的建筑立面，巧妙划分着各栋独立的景观空间。既丰富建筑群落的构图层次，也使城市立面空间形态更加饱满，从而在西城构出一条万众瞩目的城市天际线。
（二）旧城改造，注入新生
旧城改造，不仅仅是更新场景，更是为老城注入新生，既保留历史文脉和情感肌理，又以崭新面貌定义未来生活。扎根老城区的天健城将目光投向远方，大力推进建设自然积存、自然渗透、自然净化的“海绵城市”，完善城市排水防涝的需要；以可再生能源的广泛应用，减少环境污染及资源消耗；在打造绿色节能建筑之后，天健城更以实际行动重塑绿色健康生活的新标准。
（三）精工匠造，打造法式园林
从早期具有代表性的天健国际公馆、天健商务大厦、天健世纪花园等项目，到西城瞩目的天健城，南宁市天健房地产开发有限公司一直秉持通过先进的住房设计及规划，使“住”文化呈现更多的全新体验，满足不同圈层人群的生活需求。
天健城将经典建筑、景观设计、肌理形态等各种元素艺术结合，住区被设定为一个有机整体、一套完备系统、更是城市居民的公共审美空间。天健城强调这种空间的主次格局，为了体现归家的仪式感，打造了一条彰显主人公身份的归家流线，以中轴为依准，从入口、花园、入户，层层铺展递进，形成一条赏心悦目的观景大道。
八、结语
城市的大拆大建由来已久，旧城重生让老城有了更多的可能性。旧貌焕新颜的老城，也在时光中孕育新城，天健城像齿轮一样契合起老城区的未来和过往，不仅丰富一座城市的发展脉络，更完善城居生活的方方面面。再造老城区的“血脉筋骨”，带来的是城市容貌“美丽蜕变”，配套设施的完善带来人居环境的全面提升。重塑了南宁人过去心目中的“市中心”，给业主的城市生活带来更多可能，为商贸和经济的快速发展提供了有力引擎。
参考文献：
[1]关于工程项目后评价的讨论[J].谢乐乐. 广西质量监督导报.2020（01）
[2]建设工程项目后评价方法探析[J].李强. 低碳世界.2020（08）
[3]建设工程项目后评价研究[J].赵涛. 黑龙江科技信息.2017（01）
[4]建设工程项目后评价研究[J].战晓庆. 中国管理信息化.2015（10）