鄄城县审计局 山东省菏泽市 274600
摘要：就目前来说，我国所实行的房地产税可以将其划分为财产税类，这是由于在进行征税时征税的主要对象为房屋产权的所有人。虽然在我国整体的税率环境中，房地产的税率在我国的整体税率制度中所占份额不大，但随着我国房地产市场的不断发展以及动荡，再加上现代居民的生活水平，大幅度提升，房屋不仅成了现代人的生活必需品，也成了现代人的某一种投资商品，这就导致我国的房价呈现不断上涨的趋势，而为了使房地产的市场秩序得到调控，在我国近年来不断在不同的省份开展房地产的税率改革试点，并且获得了一定的成效。在2016年，习近平总书记明确指出，房子是用来住的，而不是用来炒的，这一点也在全国范围内引起了极为广泛的呼声，这也要求我国的相关工作人员需要从房地产的税务角度进行进一步的改革。
关键词：房地产税；地方税；职能作用；计税依据
引言：房地产税改革涉及公民的切身利益，改革决策必须慎之又慎。我国的房地产税改革应正确认识房地产税的职能作用，客观认识我国目前的房地产税制度，充分把握国际上房地产税的特点，适应中国经济社会发展的需要，充分考虑可行性和可能性，只有在相关条件具备时，才能分步适时实施房地产税改革。建议继续保留现有对房地产直接课征的耕地占用税、城镇土地使用税、契税、房产税，在适当时候取消土地增值税，对土地和房产分开课税，并可考虑按土地面积和住房建筑面积课征。在具体实施过程中，还可进一步在部分城市试点，并考虑先对个人自住用房征收城镇土地使用税，再适时推出房地产税，在一定时间内给予各地开征或免征的自主权。
1我国房地产税的现存问题分析
1.1税基窄
三种模式的共同点是税源没有打开：现行的房产税在征税范围上体现地域差别和用途差别，对农村房屋以及个人非经营性房产均不征税；上海试点房产税主要针对“增量房”征税，对于以前年度购置的房产不征税；重庆试点房产税虽然同时包括新增住房和“存量房”，但是主要针对高档豪华住宅，将基数更大的普通住房排除在外。虽然考虑到沪、渝在初期试点可能由于人才外流的顾虑以及技术手段的局限选取了较窄的税基，但是在财政贡献度方面试点房产税确实没有起到应有的税收调节作用，因此拓宽税基是在全国范围内改革房产税需要完成的首要任务。
1.2税率设定不适应
当前经济环境现行房产税制定时我国处于计划经济时期，其税率设定具有限制“出租”的意图，尤其是用于非居住用房时税率达到12%。然而在市场经济体制下，优化资源配置，提高资源利用率变成了当前的需要，因此应鼓励出租，降低房屋空置率。由此可见，房地产税的一些税制要素与当前的经济制度已经不相适应，也就不能满足经济发展的需要。此外，在试点房产税中，上海的税率为0.6%和0.4%，按交易价格的70%计税后税率仅为0.42%和0.28%，再加上宽松的税收优惠政策，实际税率非常低。而重庆的税率虽然分为0.5%、1%、1.2%三档，但是其对房产价值要求的很高，高税率实际的适用范围很小。
1.3计税依据不合理
现行房产税以房屋的原值（减去适当扣除）或租金作为计税依据，试点房产税也是简单以交易价格作为计税依据，对于存量房没有考虑到房产的时间价值等因素，无法表现出当前时刻房产的市场价值，也就不能使当地政府获得随着经济增长房屋增值而带来的更多的税收收入。例如，从价计征时的房产余值时在原值基础上做一定比例的扣除，但是由于计提折旧，房屋的账面价值会逐渐减少，若干年后接近于零，所以房产后期的升值因素没有被考虑到计税依据中，也就是说纳税时的计税依据实际上与当时的市场价值有很大出入，因此会使税收收入受到损失。
2我国个人住房房地产税改革对策
2.1扩大房地产税的征税对象
在欧美发达国家房地产税务的征收，如果征收类型为住宅型的住房房地产税，所有的征收税金将被应用于所在地区的公共服务建设及主要目的是使当地居民的生活幸福指数得到提升，所以我国在进行房地产税务的征收时，征收范围也应当尽可能扩大。加大征税范围，能够有效支持当地政府的公共服务资金，使我国房地产在进行税务征收时，将住宅型房产囊括其中。房地产税在进行税务增收时，其中的包含的类型应当包括普通商品房、农村自建房和高档别墅以及经济适用房等强化征税范围，能够在一定程度上加强社会的资源分配，在进行税务的征收时，也需要尽可能将农村地区的住房纳入其中，而在进行税务的征收时，需要对不同区域的经济发展进行考量，考虑不同居民的收入状况，不要盲目加大务农人员的生活负担，可以对务农人员和农村人员进行一定的税务优惠政策改革，通过这种方式使税务的征收更为合理。
2.2因地制宜设计税率，科学设定税收优惠政策范围
由于房地产税务的总体影响面积较大，所以在进行税率的设计时，需要做好优惠政策的调整，首先需要对税收优惠对象进行选择，在进行征收时不应当对那些具有公共服务性质的房地产进行增收，这样能够在一定程度上降低公共服务人员的成本，例如医院、学校和部队等。其次，在进行税基的优惠时，可以根据房产所在城市的具体状况进行相应的考量，将我国的发达城市和欠发达地区考虑进入其中，这样能够设置差别的税率环境，使我国的社会具有更高的公平性。除此之外某些房地产的拥有人卫健委特殊的人群，所以在进行纳税人的选择是需要考虑残疾人和孤寡老人以及低保户等人群的实际状况来进行进一步的考量，可以按照一系列的规章制度对这类特殊人群进行进一步的房地产优惠，避免增加这类人群的生活负担，使我国的房地产环境得到进一步的改善。
2.3根据“税基从宽，税制从简，税率从低”的原则，循序渐进推进改革
总的来说，在进行房地产的税务设计时，应当以房地产估价为价值来进行设计，只有这样才能满足房地产税务的实施要求，通过这种方式也能够在一定程度上提高税务收取的公平性。如果，一处房产的总体地段较好，能够享受到政府投入的更多公共服务，当地居民的生活配套设施更为成熟，良好，这类居民原则上应当缴纳更多的税款，所以在进行税务基本的建设是需要因地制宜地开展工作。除此之外，在进行税收制度的建设时，也需要尽可能简化，并且设置较低的税率，从与居民生活有关的角度来进行设计，通过这种方式能够有效提高居民税务征收的积极性，有效避免了逃税漏税的情况。
结束语：随着近年来我国经济的不断发展，房地产税务的征收也迎来了重大的变革，我国相关人员需要了解房地产税务在进行征收时存在的问题并加以改革和重视，通过这种方式能够有助于避免房地产泡沫经济，使我国的整体市场环境得到优化，对于现代化的经济建设来说也有良好的促进作用，需要税务改革人员引起重视，这样才能保障我国的房地产环境得到进一步的改善。
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