房地产估价质量分析张晓东--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

房地产估价质量分析张晓东

发表时间：2021/7/12 来源：《基层建设》2021年第12期作者：张晓东

[导读] 我国是一个人口大国，对房屋需求量逐渐增加。

黑龙江正泰土地房产评估咨询有限公司黑龙江省哈尔滨市 150001

摘要：我国是一个人口大国，对房屋需求量逐渐增加。目前，房地产估价机构作为企业实体必然会追求经济效益的最大化，估价机构的重大战略决策与执行也都围绕着能否为其带来经济效益，经济效益主要体现在提高收益与降低成本。我国房地产估价机构的质量管理问题也可以从成本收益的视角加以分析。房地产估价机构提高估价业务质量战略决策可否为估价机构带来现实的经济效益，是房地产估价机构能否提高本机构估价业务质量的决定因素。

关键词：房地产估价；质量管理

引言

本文结合房地产估价质量的实践，基于质量管理理论，提出了房地产估价质量管理的定义，指出了房地产估价质量管理所具有的主观性、时效性、经济性、矛盾性四大特点，并总结了影响房地产估价质量的内外部主要因素。

1房地产估价介绍

1.1房地产估价的定义

房地产估价主要是指有房地产估价需求的人员，委派专业的地产估价师，严格按照对应估价程序以及相应的法律法规，运用科学方式对待定交易的房地产进行分析、测算和估价的一种商业活动。在进行房地产估价过程中，相关人员应该遵循合法性原则、最高最佳使用原则、公平原则和谨慎原则等，严谨对待，尽可能地确保数据的准确性和合理性。

1.2房地产估价领域发展现状

我国房地产估价行业起步较晚，刚开始，房地产估价企业主要是由事业单位或大型国有企业估价部门脱钩转制过来，而后搭乘了20世纪90年代中期住房制度改革的顺风车，房地产估价行业实现了大跨步发展。但随着21世纪我国房地产金融行业的快速发展，各种新型房产抵押业务种类繁多，传统的房地产估价方式已经难以满足当前市场多样化的需求。因此，房地产估价行业急需引进新技术和新方法，例如，将信息技术中数字化信息处理能力以及计算机技术中强大的计算能力应用其中，以提升房地产估价工作的效率，保证估价数据的合理性和准确性。

2提升房地产估价质量的成本分析

2.1防范成本

防范成本是为了防止出现房地产估价质量问题而产生的费用，即为使房地产估价报告符合一定的质量标准而在质量管理教育、质量管理技术等方面所耗费的费用。防范成本主要包括购买和维护房地产估价报告撰写的辅助系统、房地产估价报告撰写人员的技能培训、房地产估价报告撰写质量控制各类措施等费用

2.2审核成本

审核成本是为了发现不合格的房地产估价报告或确保没有房地产估价质量问题而进行的各种复核、校对和审查等活动有关的成本，即为了确保房地产估价机构所作估价项目的风险降到最低所需要的成本，审核成本主要包括审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用。

2.3失败成本

失败成本是由于产生了房地产估价质量问题而造成的损失，分为内部失败成本和外部失败成本。1.内部失败成本内部失败成本是房地产估价报告送交到估价委托人之前被发现有房地产估价质量问题而造成的损失，包括房地产估价报告修改、返工撰写的时间浪费、调查造成质量问题原因等费用。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

2.外部失败成本外部失败成本是房地产估价报告送交到估价委托人之后被发现有房地产估价质量问题而造成的损失，包括处理投诉、重新撰写合格的房地产估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等。

2.4外部保证成本

外部保证成本是为了提高房地产估价报告质量权威性而向委托人提供的客观外部证据所耗费的成本，主要包括房地产估价报告通过住建、房管等政府管理部门组织的专家评审而耗费的各类成本；房地产估价机构接受房地产估价行业协会的质量检查需要耗费的成本；房地产估价机构为通过ISO9000系列质量认证付出的成本等。

2.5成本分析

从成本收益的角度来分析，估价机构是否提高估价质量，取决于由于估价质量的提高而产生的预期效益与为了提高估价质量而需要投入的预期成本的比较。房地产估价的质量管理实际上要在以上几类成本之间寻求平衡。在上述几类成本中，防范成本、审核成本和外部保证成本是房地产估价机构主动可控的成本，其投入的增加可以减少内部失败成本、外部失败成本和潜在成本。不过一定存在一个平衡点，如果超过这个平衡点时，防范成本、审核成本和外部保证成本投入之和大于降低内部失败成本、外部失败成本和潜在成本的益处，那么再增加防范成本、审核成本和外部保证成本就变得不经济了。所以从某种程度上讲，房地产估价的质量管理就是寻找最佳的经济平衡点。

3房地产估价质量分析

3.1估价机构管理水平

房地产估价机构与质量有关的管理制度设计、建设及执行是房地产估价质量管理的重要内部影响因素。这些管理制度渗透在企业运营的各个方面。例如，在业务执行的全过程期间房地产估价机构就应该建立与质量管理相关的风险控制措施，规避执业风险。在房地产估价机构的人力资源分配上，建立与质量管理相关的安排，难度较大的房地产估价工作让经验丰富的资深房地产估价师去完成，资历较浅的房地产估价师只能从事难度较小的房地产估价工作，做到安排的专业人员水平与工作难度相适应。在业务流程的设置上，充分考虑工作成果反复校对复核的需要，降低各类差错、失误，提升出具估价成果的准确性。在薪酬体系的设计上，平衡好业务数量和业务质量关系，避免出现只关注估价业务收入增长而忽略估价业务质量的情况。在业务档案管理制度建设上，做到档案的收集、整理、归档、保管、调阅和销毁的规范化，确保业务质量相关的估价工作底稿的长期可追溯性。在客户维护方面，做到定期回访客户，及时掌握客户感受，为提升业务质量提供参考依据。

3.2利用云计算技术降低估价活动中估价人员的主观性

在传统的房地产估价活动中，估价师本身的经验对最终的估价结果有较大的影响，但这种偏向于主观性的经验判断会被所参考的信息所影响，如果信息错误或是失准，则最终的估价必然不够准确。因此，降低估价人员在估价活动中的主观性，已经成为当前提升房地产估价效率和服务质量的重要方式。将信息技术中的云计算技术与房地产估价相结合形成“云估价”，其优点在于可以大幅度降低估价所需要的硬件成本，并满足个性化的定制需求，缩短估价所需时间，有效提升估价机构的信息化水平。此外，如果在云计算的基础上，使用统一的房地产信息服务平台，进一步降低信息不对称和信息不透明的影响，则可以极大地提升房产估价行业的公信力，促进房产估价行业的快速发展。

结语

我国目前的房地产估价市场与估价行业尚有一些不够规范的地方，现有的估价市场还未形成对高质量房地产估价的大规模有效需求。相当一部分委托人的房地产估价需求仅仅是为了满足某种法定手续的形式需要，估价收费成为选择估价机构的首要考虑，反而对房地产估价质量的高低不太在意，甚至有少数委托人更希望估价机构能提供满足自己需要的低质量估价服务（如出具明显偏离正常结果的估价报告），因而更倾向于选择房地产估价质量低下的估价机构。在这样的环境下，估价机构提升房地产估价质量进而建立起良好信誉，在很大程度上无法转变为委托人对估价机构有效需求的提升，甚至在特殊情况下会降低委托人的有效需求。估价机构的良好口碑无法转变为现实的经济效益、估价机构因为房地产估价质量提升而产生的预期收益微乎其微、估价机构感觉“吃力不讨好”，必定不愿提升房地产估价质量，这是我国目前房地产估价质量有待提高的一个重要因素。

参考文献：

[1]武丽霞.现代信息技术在房地产估价领域的应用思考[J].中国管理信息化，2020，23（22）：73-74.

[2]陈芳.互联网信息技术给房地产估价带来的改变与展望[J].住宅与房地产，2019（34）：21.

[3]GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2013.