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【摘要】近年来，随着城市高速发展建设，土地资源日益紧缺，通过城市更新释放存量用地，是落实习近平新时代中国特色社会主义思想，实现老城市新活力和“四个出新出彩”的重要抓手。文章研究广州市城郊村在改造当中遇到的主要问题，并提出解决问题的方法及策略，为城郊村全面改造实施提供参考。
【引言】2020年底，国家发改委明确“十四五”期间，全国将推进实施城市更新行动；2021年总理政府工作报告中指出，“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略；发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动。由此可见，“十四五”时期以及未来一段时间，国家都将全力实施城市更新行动，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设方式。
广州市城郊村普遍存在于白云、番禺、黄埔、花都、南沙、从化、增城七区，呈面状和廊道复合型空间分布。在新一轮的城市更新的进程中，广州大量的城郊村被纳入更新改造计划。这种非城非乡的过渡型社区——城郊村与中心城区的城中村在土地构成、生产方式、公服配套设施、交通便捷性等存在很大差异，因此，在更新改造过程中要解决的主要问题也大相径庭。
为解决城郊村改造难的问题，广州市、各区均出台了相关的更新政策，加快推进城郊村城市更新的步伐，保证旧村全面改造实施方案的有效实施。文章以广州市增城区石滩镇南坣村为例，在旧村全面改造的规划实践中探索适合广州市城郊村改造的方法，以期为我国城市更新、存量空间优化等规划编制及实施提供相关借鉴。
【关键词】城郊村；全面改造；土地整备；乡村振兴
一、南坣村的基本特征
1.区位
南坣村位于增城区石滩镇，北临荔新大道，南至济广高速，西邻西福河，距广州市中心约45公里，距增城区中心约12公里、荔湖新城约5公里，紧邻荔新快速路，发展区位良好。为承接增城中心城区的人流、物流，引导产业转型升级，南坣村需通过旧村更新改造提升城市形象，促进土地集约节约利用，实现城乡一体发展。
2. 现状特征
（1）建设用地不集中连片，主要沿道路带状发展，周边被农田包围。自然条件优越，周边以平坦农田为主，水系丰富，紧邻西福河、增塘水库。现状大部分为农林用地，建设用地集中在村域中间的石新公路两侧。
（2）现状产业低端，土地利用低效。主要产业功能以仓储、建材，电子零件加工为主。
（3）公服设施配套不足。现状只有村委会、幼儿园等小型公建配套设施，服务能力及数量难以满足村民生活需求，存在设施陈旧、数量不足等问题。
（4）靠近主干道，但尚未形成畅通的路网体系，且过境交通影响大。
二、城郊村更新改造的主要问题
1.建设用地分布较零散，土地不集约，难以平衡复建、融资建设量。由于城乡二元发展的不平衡，建设用地分散是城郊村的主要特征之一，也是最突出的问题之一。
用地零散，部分地块难以开发，造成土地资源浪费。另一方面，复建安置房、复建集体物业、公服设施和融资量的改造需求，零散的土地难以满足，导致两难的局面。
2.周边缺乏产业动力，改造后产业的有效发展面临挑战。南坣村现状产业低端，周边缺乏成规模的产业带动，如何发挥自身的本底优势，结合区域发展趋势，做好产业的规划及实施，是南坣村改造的一大挑战。
3.良好的生态本底没有得到充分利用，特色不明显。南坣村西邻西福河，北靠增塘水库，水系丰富，周边有良田百亩，岭南乡村格局明显，旧村改造应该发挥本底优势，建设具有地域特色的宜人社区。
三、解决思路及对策
1.土地整备，整合周边土地，结合建设指标的置换，实施连片整体更新改造。
结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、国有土地等周边土地资源；根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》，成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利、凭证置换”的原则进行土地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。即根据土地置换完善建新范围，由村集体与合作企业，负责拆迁平整建新范围外三旧图斑用地，复垦后产生的建设用地规模及建设用地指标，用于改造范围内的农用地。
南坣村改造范围32.96公顷，其中建新范围24.96公顷，拆旧复垦范围5.91公顷，环境整治（拆除复绿）范围2.09公顷。
土地整备方案：
（1）建设用地规模解决路径
建新范围内不符合土地利用总体规划用地面积约为6.5381公顷，拟通过“三地”申请修改土规落实建设用地规模、因不符合土规而无法标图建库且确需改造的用地申请落实建设用地规模和拆旧复垦腾挪置换建设用地规模三种途径予以解决。
拆旧复垦范围内不符合土地利用总体规划用地为1.2196公顷，通过因不符合土规而无法标图建库且确需改造的用地申请落实建设用地规模予以解决。
建新范围内“三地”均符合“三地”的认定条件，可通过“三地”申请修改土规落实城乡建设用地规模0.6101公顷；建新范围内待补录图斑，属于确需实施改造但因为不符合土地利用总体规划而无法入库的类型，可申请落实城乡建设用地规模0.4861公顷；拆旧复垦均符合标图建库要求，拆旧复垦形成5.9060公顷建设用地规模，其中5.4419公顷建设用地规模可置换用于建新范围内不符合土地利用总体规划的用地，结余的0.4641公顷建设用地规模由政府统筹调配使用。
（2）农转用指标解决路径：
建新范围内新增建设用地指标需求为6.1805公顷，压占耕地0.9450公顷（其中占用水田0.8130公顷，占用一般耕地0.1320公顷）。其中通过拆旧复垦腾挪置换建设用地指标5.9060公顷，存在0.2745公顷新增建设用地指标、0.8130公顷水田指标和0.1320公顷的一般耕地指标的缺口需要平衡，缺口通过购买调剂指标解决。
2. 紧紧围绕“乡村振兴”战略背景，充分结合本底农业资源，打造湾区田园示范综合体。
2017年中央1号文件首次提出田园综合体的概念，提出要支持有条件的乡村建设与农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。从国家到省、市、区的层面，全面铺开乡村振兴工作，促进美丽乡村建设。田园综合体处于政策风口，是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体，三生三产深度融合的特色小镇和乡村综合发展模式。
市场机遇：广州拥有庞大的乡村游市场，南坣处于广东省内重要人口城市的观光农业密集带上，客群资源丰富。
观光休闲农业地在城市周边分布主要有两个密集带，最密集地带出现在距一级客源地城市30公里左右地区，次密集带出现在距一级客源地城市80公里左右的地区。南坣村距离广州和东莞的中心城区约60km与30km，位于这两个城市的观光休闲农业地密集带上。同时，深圳、佛山属于次密集级客源地城市，将为南坣带来大量客流。
产业构成：1+3+8产业体系。
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产业发展策略：
（1）农业科技产业策略，建立南坣梦想田园产业基金，促进农用地流转整合，妥善解决三农问题，引进3家以上规模农业企业，促进农业高质量发展。
推动南坣开展与高校、农科院等机构科研合作与技术交流，将梦想田园打造成集新品种开发、技术服务、产品推广、企业服务、科普教育等功能的综合农业科技服务平台。
（2）农业旅游体验策略，多元农业文化，营造观光、美食、科普、度假、运动等多种特色活动，进一步探索发展以中短途家庭游+复合旅游体验的休闲农业，丰富完善民众都市观光农业体系。
推动生态文旅产业和现代都市农业高端要素集聚融合发展，加快农业多元开发，延长农产品产业链，将南坣建设成为集农业观光休闲、现代农业示范于一体的现代生态农业示范区。
（3）农业展贸产业策略，加强建立南坣现代化农业品牌，推动南坣特色农产品申报全国名特优新农产品。建立梦想田园规模化、标准化和规范化的农业生产模式。利用企业自身平台优势，搭建线上线下销售链，串联全国甚至世界农产品采购链。农产品生产、加工、销售与电子商务、物联网应用相结合，结合集体物业打造农业电商总部，创新完善农产品流通体系。
3.充分发挥生态区位优势，打造生态地标核心区的重要生态节点。南坣村临近荔湖，生态条件优越，可与荔湖周边区域联动发展。发挥“水田湖城”岭南特色，营造充满魅力的宜居社区；拓展“农业+”产业，建设南坣乡村振兴生态农业园，营造生态岭南水乡•魅力宜居社区。
规划形成一轴一带多节点的公共空间结构，一轴：西福河—郊野森林公园公共慢性活力轴；一带：西福河生态景观带；多节点：郊野森林公园、公共服务中心、田园休闲中心、邻里中心、南坣文化中心等。
规划策略：（1）尊重山水格局，传承历史文化，重塑新时代岭南特色水乡风貌。（2）建设花园式、生态宜居的现代住区。（3）完善教育、公园、养老等配套设施，打造休闲水岸。（4）2个邻里中心+4个社区中心，形成合理的公共服务设施布局，满足居住建筑11%的公服配置要求。（5）保护与传承历史文化，原址保护修缮增城区登记保护文物单位——南坣何氏宗祠，明圣古庙结合周边两处古树名木进行原址修缮保护，塘面村祠堂、新屋村祠堂、旧屋村祠堂3处祠堂，结合村民意愿，进行迁移或按照传统样式重建，保留南坣人的传统文化记忆。
四、结语
城市更新已经成为广州市发展的重要方式之一，未来会有更多的城郊村参与到更新的潮流当中，本文通过分析提取南坣村改造成功的主要关键点，提出城郊村改造应通过拆旧复垦的土地整备方式整合连片土地，集约节约用地，乡村振兴与更新结合，打造田园综合体，保证其依存的生态格局基础，注重历史文化保护和活化利用，以期为城郊村的全面改造提供参考借鉴。
参考文献：
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