南宁市勘察测绘地理信息院有限公司 530022
摘要：城市老旧小区指的是建设时间早、安全隐患多、环境质量差、配套设施老化、甚至缺少物业管理，但至今依然有居民居住的小区。据不完全统计：目前，在南宁市有这样的老旧小区约一千五百余个，而这一部分老旧小区从各方面来说已经无法满足现代社会发展的根本需求了。因此，对其进行改善早已势在必得。
关键词：老旧小区；微改造；思考；老友议事会
老旧小区微改造的目的就是从源头上解决老城居民生活难题、改善老百姓的生活状况、创造出和谐的人文环境、改善城市面貌，同时解决老小区长效管理难等问题。老旧小区微改造是重要的民生工程和民心工程。2019以来，南宁市每年改造的小区数量为二百多个。
一、城市老旧小区微改造工作的内涵
“先自治，再改造”，是南宁市老旧小区微改造的特色。老旧小区微改造不仅仅是简单的硬件设施的改造，要同时解决改造后设施设备管理维护，解决老小区长效管理难等问题。
“老友议事会”是居民参与微改造与参与改造后小区长效管理的自治组织。集合住房和城乡建设、民政、街道办、社区、专家团队等多方力量，以“党建引领、议事协商、居民自治”为原则，通过居民投票选出居民代表，成立具有南宁地方本土老友文化特色的自治组织——“老友议事会”，实现小区改造与基层治理相融合。“老友议事会”成立，推动了老旧小区改造工作的顺利开展和居民自治观念的转变，增进公共利益和人民福祉，实现民生先导的城市更新，通过居民积极参与城市更新，提高居民的获得感与幸福感。
老旧小区硬件更新则是要在基本保证城市老旧小区现有格局的基础上，通过整治、修缮或者是拆建等一系列的手段与措施，使这一部分城市老旧小区内的基础设施、居住环境以及各项功能得到不断完善的全部过程。
南宁市老旧小区硬件改造主要内容包括楼栋设施、建筑修缮、服务设施、小区道路、市政设施、公共环境、房屋建筑提升、小区公共空间和公共设施提升9个分类、共74项内容。
二、城市老旧小区的现状
1．老龄化严重、收入偏低。
从实地踏勘调查数据来看，老旧小区因为环境较差，户型面积较小，无电梯等原因，年轻人外迁现象比较普遍，造成小区内老年人比例较高。如区建委宿舍小区，总户数为30户，多为退休居民为主。老旧小区居民收入偏低，特别是部分已倒闭的工厂其附属居住小区，居民收入较低。
2.各项功能严重退化
管理措施不善、维修资金缺乏是目前城市老旧小区中十分普遍的现象。除此之外，各种电线、各种规格的晾衣架、防盗窗也是密密麻麻的遍布与楼体的外侧，造成了小区内楼体外观的杂乱无章。同时，依然有部分的老旧小区内的防火、围护都没有达到国家现行的安全的标准，不论是在居民的生活环境还是居住安全都带来了很大的影响。
3.公共设施老化损坏
由于管理不到位，公共设施损坏得不到及时维修维护。老旧小区路面坑坑洼洼、污水井内臭气熏天、雨污水合流、路面积水现象严重，健身器材缺乏、私自改造现象严重、照明设施不健全，无单元门、消防设施缺失等的问题阻碍小区内居民生活质量的提升。
部分小区内没有居民活动中心，没有无物业办公室、没有社区管理用房，没有党群活动用房，没有长者饭堂等配套用房，这些都与当下居民生活水平发展需求极其不相适应。
4.安全管理隐患频发
由于部分小区小区没有物业公司进驻，造成小区的卫生状况较差。一些居民将自己的房屋出租给他人，导致小区内的人员流动性较大，小区不仅人员混杂，偷盗的行为也时有发生。
三、城市老旧小区微改造工作的几点思考
1.以居民要求进行微改造
对城市老旧小区进行微改造，首先通过问卷调查和实地调查方法来了解居民对微改造工程的意见或者是建议。
其次，“老友议事会”作为居民自治的组织，在微改造中发挥巨大作用。改什么，怎么改，居民可以通过“老友议事会”提出的要求，进行合理的改造，比如说小区内的公共区域与设施、哪里的管道已破损、哪一个化粪池堵塞，哪一户漏水等等。
“老友议事会”架起居民与改造参与各方的桥梁，确保小区内的每一位居民都应当有知情权与参与权，并促使居民积极的参与到老旧小区微改造的过程当中。
得益于“老友议事会”在设计、施工、物业管理进驻等方面全过程发挥作用，在设计、施工中很多居民的矛盾得到解决，顺利的推进改造工作。
2.老旧小区与居家养老相结合进行改造
西方发达国家从“传统养老院”到“社区养老”经历了三个阶段：“养老院”到“老年公寓”再到“社区养老” 阶段。社区养老（居家养老）充分体现其人性化设计理念，成为符合中国文化传统的养老主要方式。
老旧小区与居家养老相结合进行改造，体现了对老年群体的关注与关怀。根据老旧小区居民老龄化严重的特点，进行小区的适老化改造。增加无障碍设施、加装电梯，增加楼梯扶手，重塑小区步行系统等。
同时，围绕“老有所为、老有所乐、老有所养、老人所医”增设适老场所。老有所为场所：设计社区便利店供老年人经营，增加收入；老有所乐场所：设计居民绿植创意空间，供有兴趣的居民参与小区绿化改造，结合步行道设计交流空间，设计活动中心供居民进行棋牌等活动等；老有所养场所：设计长者饭堂、老年人理疗间等；老有的所医场所：设计老年人理疗间等。
3.按重要性排序进行改造
用好有限的改造资金，老旧小区微改造以 “水、电、气、路”相关改造项优先、民意诉求优先为原则确定改造内容。“要面子，更要里子”，优先解决居民实际需求。
4.城市老旧小区微改造的新技术应用
地下管网管理系统应用：老旧小区地下管网特别复杂，原始资料缺失，设计周期紧。本单位利用地下管网数据管管理系统与现场复核的办法，解决了设计地下管网数据缺失的问题。
实体三维模型数据应用：通过无人机倾斜摄影，取得实体三维模型数据，利用三维数据，有力的保障了设计进度与设计图纸的准确性。减少了设计人员到场地踏勘的时间，方便参建各方进行沟通。
高清航拍照片应用：无人机航拍照片在外立面设计、屋面改造设计与指导施工的工作中，发挥了巨大的作用。
5．重视老旧小区的消防设计。
老旧小区因为建设年代久远，同时存在乱搭盖的建筑，消防方面已很难达到当前的相关规范要求。
对于有条件的地方，应当现有消防规范要求进行改造。如尽可能在小区内增设消防车道（尽端式回车道设消防车回车场）。按规范新增室外消火栓，或更换破损的室外消火栓等。
对于未能达到现有消防规范的地方，采用加强防火措施的方法改造。如非机动车棚改造时，按规范增设自动灭火设施及消防软管卷盘、增加智能消防监控系统。要更换结构、建筑构件的建筑，采用建筑材料耐火极限不低于原有材料耐火极限，同时按规范配置灭火器。
6.以保护文化实施微改造
虽然说，当下的社会正处于蓬勃发展的时期，但是城市中依然有许许多多的记忆是隐藏在老旧小区之内的。因为，在这些老旧小区内不仅可以体现出不同历史时期城市居民的生活状态、方式及质量，更是纪录一座城市中不同时期的经济与社会发展的水平。所以说，在对城市老旧小区进行微改造的过程中，还应当保护好小区内的历史文化，尤其是对于那些具有重要的历史纪念意义的建筑物及设施要对其进行更好的保护。同时挖掘小区的人文元素，延续原有的文化与生活气息，尽可能保留原有小区肌理，尽可能保留原有的景观大树、保留并提升邻里交流场所。保证城市在不断变迁中历史的不断档，以便为后人可以留下可以见证城市演变的有型遗产。
四、结语
综上所述，通过以上分析得出，对城市老旧小区进行微改造是一个系统性的工程。要切实的结合居民的要求对老旧小区的硬件进行微改造，同时，通过“老友议事会”自治组织，保证改造后设备设施的运行维护，实现小区的长效治理，为居民创造更好的的生活。
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