摘要:城市建设快速发展,城镇老旧小区基础设施陈旧、公共配套设施不完备等问题不断显现,成为城市发展的“痛点”。同时,在进行城镇老旧小区改造过程中,也面临资金筹措难、权责不清以及长效机制建立难等系列问题,针对这类问题,提出了相应的对策。
关键词:城市建设;老旧小区改造;长效机制;应对策略
随着社会经济、城市建设快速发展,人们对住房的需求日益增长,从住有所居到住有宜居逐步迈进,而老旧小区居住环境不佳、配套设施不完善、基础服务不健全,在一定程度上影响了城市整体面貌的提升,成为城市发展的“痛点”。习近平总书记指出:“要让人民群众有更舒适的居住条件、更优美的环境”,对城镇老旧小区进行改造,完善基础设施、改善居住环境,不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感,是全面实现小康社会的必然要求。本文主要从城镇老旧小区改造现状、存在难点与对策进行探讨分析。
一、城镇老旧小区改造概述
根据国家住建部统计口径,2000年之前建成(不含酒店式公寓)的小区为老旧小区,大部分开发建设于20世纪80年代至20世纪末期。由于老旧小区建成时间较长,受制于当时的规划设计理念和建设技术标准,老旧小区的基础配套设施不完备、排水不畅、停车不方便、绿化不达标、照明系统老化、监控缺失、电梯未配置等系列问题,难以满足老旧小区居民的居住、出行、活动、使用需求。基于这种现状,政府部门需要通过系统改造,对小区房屋局部结构开展拆除、置换、保留,对基础设施、共用设备等方面进行修缮更新,将老旧小区改造与城市整体规划建设有机结合起来,同步规划、同步实施,在改善人居环境的同时,科学解决人地矛盾,提高城镇土地资源利用效率。
二、城镇老旧小区改造的困局
(一)房屋产权结构复杂,改造主体权责不清晰
20世纪90年代开始,我国推行城镇住房制度改革,因老旧小区建设年代较远,房屋产权结构复杂,集资房、房改房、公租房、安置房、商品房等多种形式并存,一些产权属单位、一些产权属政府、一些产权属个人。尤其是非商品房小区产权不清晰,缺少专业的物业服务单位,管理主体不明确,部分小区甚至处于“脱管、失管”的状态。产权结构复杂导致改造主体难以确定,为推进老旧小区改造,政府便成为了更新改造的主导者,但是政府更希望遵循居民意愿、让产权人参与到改造中来,然而多数居民认为改造是政府的工作职责,不愿出资、不愿出力,参与的积极性、主动性不高。
(二)专项维修资金缺失,改造资金筹集困难
大部分老旧小区开发建设时,专项维修资金制度还未建立,导致后期共用设施设备的维修、更新改造缺少专项资金保障,资金筹集难成为改造过程中最主要的问题。目前,老旧小区改造资金主要来源于政府财政,按照纳入范围不同,部分以中央资金补助,省、市财政安排,部分通过专项债券筹集,产权人出资占比较低。而且,老旧小区的居民构成主要以老年人、保障对象等社会弱势群体为主,向上述群体筹集资金对小区进行改造难度可想而知。老旧小区改造项目旨在“改造”,而非重建,社会资金运营增收空间小,老旧小区中的居民收入水平及消费能力通常不高,社会资本收益率低,不愿意介入。
(三)管理主体责任难落实,常态长效机制难形成
很多老旧小区长期以来缺乏物业管理和居民参与,一些老旧小区虽然经过改造,但由于后期管理跟不上,使得硬件方面的改造成果不能够得到很好的维持和保护,部分老旧小区原建设单位大多倒闭、破产、改制、注销,小区业主强调个人利益多、履行义务少,“花钱买服务”认识不足,加之公共意识、自我管理意识差,物业费用难收取,管理成本高,一般物业服务企业不愿意承接老旧小区物业管理,改造后无法形成常态长效管理机制,部分老旧小区仍面临“脱管、失管”状态。
三、城镇老旧小区改造管理问题应对策略
(一)明确主体责任,建立健全改造机制
城镇老旧小区改造明确由住建部门牵头,规划、城管、消防等部门配合,各级政府联动,科学制订老旧小区改造实施方案、改造标准、验收标准等制度规范,结合城镇节能改造、管线改造、文明创建等工作同步统筹实施,细化部门职责、明确工作任务、落实责任主体,合力推进老旧小区改造工作。
(二)多渠道筹措资金,补建专项维修资金
老旧小区改造可由产权人、社会、政府财政等相关职能部门共同出资,建立专项资金池,提前将管理、后期维护的资金纳入考虑,改造后产生的收益应由出资各方共享。提升产权人自给自足意识,探索补建或续筹老旧小区专项维修资金,形成后期维护资金保障。对资金无法落实的小区,探索由国有平台兜底的路子,出台支持平台兜底服务的优惠政策,利用小区闲置土地商业化运作收益,弥补平台整治资金不足。创新社会单位出资形式,引入运营单位承担公共管网设施改造和后期维护的费用,探索不同招商引资模式在老旧小区改造中的适用性。整合社区周边优势资源、连片改造,发挥各方在参与、服务、管理中专业人员的作用,降低改造成本。
(三)完善治理机制,实现长效管理
充分发挥老旧小区属地街道社区党建引领作用,充实和加强街道社区物业管理队伍建设,完善街道社区与业主委员会、物业企业议事协调机制,强化对业主委员会、物业企业的指导和监督,推进管理服务、环境卫生、文明创建等矛盾和问题的解决。实行差别化、标准化、规范化管理,彻底解决“脱管、失管”问题。对改造到位的老旧小区,采取市场化方式落实小区物业管理;对暂时无法实行专业化物管的小区,采取过渡管理方式,依托国有平台实施临时性服务或实行业主自治管理。对没有条件实施专业化市场化管理、无人托管小区,由国有平台实施兜底保障。建立改造后的长效管理机制,最终实现老旧小区共治共管、共建共享。
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