浅析“营改增”背景下物业管理企业税务筹划研究朱青--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

浅析“营改增”背景下物业管理企业税务筹划研究朱青

发表时间：2021/7/12 来源：《建筑模拟》2021年第3期作者：朱青

[导读] 近年来，随着房地产市场蓬勃发展，物业管理行业也迅速发展。在城市管理中，物业管理公司在其中发挥着重要意义。由于物业行业进入标准较低，服务内容广泛，已经成为诸多业务创新和发展的平台。

        盐城市物业管理中心江苏盐城 224000
        摘要：近年来，随着房地产市场蓬勃发展，物业管理行业也迅速发展。在城市管理中，物业管理公司在其中发挥着重要意义。由于物业行业进入标准较低，服务内容广泛，已经成为诸多业务创新和发展的平台。所以，做好物业公司企业所得税税收筹划工作是非常必要的。本文就结合税收筹划基本概述，重点分析物业公司的企业所得税税收筹划目的，根据分析结果，提出物业公司的企业所得税税收筹划对策。
        关键词：物业公司、企业所得税、税收筹划

        一、物业管理企业税收筹划的基本概述
        税收筹划是指纳税人在符合国家法律法规的前提下，在多种纳税方案中，做出选择税收利益最大化方案的决策，从而减少企业税负，获得更高收益的企业筹划行为，具有合法性。
        对于物业管理行业而言，被纳入增值税体系当中，可有效规避重复纳税问题，征税漏洞将得到弥补，企业的税负将会降低，可获得的经济利益将得到提升。从划分情况来看，物业管理行业被划为现代服务的商务辅助服务，缴纳的增值税税率为6%，高于原有的5%营业税税率。物业管理类型以及物业服务的收费方式差异，都会引发税收负担变化，且“营改增”后税率的变化将会对物业管理企业的利润产生直接影响。
        二、“营改增”背景下物业管理企业存在的问题
        1、对财务人员专业素养要求较高
        在营业税时代，由于物业价款结算制度已经相当完善、会计核算难度不大，相应的，对会计人员的专业素养要求并不严格。但“营改增”之后，企业的财务核算，纳税申报等都发生了明显的改变，无论是从工作难度以及工作量来讲对财务人员都是一项挑战，因此更要引起企业的重视。
        2、自来水费代收产生的额外税率差异
        2016年5月推行“营改增”后，各地自来水公司按3%简易征收税率开票。在代收水费过程中，物价部门明确要求物业管理企业不得擅自加价，否则税务部门将把代收水费行为视同水费的转移销售，要求物业企业按适用税率13%申报、缴纳增值税。如此一来，物业企业将产生10%的月度税率差异，导致企业税负增加。同时，自来水公司无法按物业企业的要求分别对物业公司自用与代收部分开票，这加大了物业企业的会计核算难度。物业企业如果向业主按水费与污水费分别收取，也加大了物业企业的管理成本和核算难度。
        3、会计核算和财务管理制度不完善
        我国的物业管理起步较晚，随着房地产的迅猛发展而快速成长。物业行业具有自身的经营特点，会计核算、财务制度不适应业务增长的弊端尤为明显。其不规范之处主要表现在会计管理制度、营业收入核算、成本和费用核算等方面，例如：会计科目设置不统一，以权责发生制和收付实现制来确认当期营业收入的选择，二级核算不到位，对不同业务形态的物业管理处职能部门、多种经营项目没有明细核算等，这些问题的存在导致在一定程度上不能真实、准确地反映物业企业的当期经营成果。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

        三、物业管理企业税务筹划应对策略
        1、强化财务体系建设，完善会计人才培养
        培养税收筹划人才，能够有效提升税收筹划工作的有效性，将会为降低物业管理企业税收负担提供保障。此时，应先通过有效培训增强企业人员的法律意识以及政策敏感度，保证涉税人员都能够拥有扎实的税务知识。比如，定期开展税务知识培训与考核，以最新税收政策、法规和工作方法为主要内容组织学习，保证涉税员工能够掌握最新税收动态；鼓励税收工作人员自主进修，参与税务师考试，提升个人专业水平，降低纳税风险。当然，物业管理企业还应该积极吸纳优质人才加人，寻找财务管理水平高且纳税筹划工作能力强的优质人才扩充企业的财务管理团队。在培养人才时，物业管理企业也应该重视人才考核，通过常规绩效考核和定期开展的能力测试鉴別和淘汰能力不足的员工，保障企业涉税管理的可靠性。
        2、优化物业会计核算方式
        随着“营改增”的逐步落实，无论是会计核算体系还是税控系统，都在不同程度上发生了变化，在认识到运营规模和实际运营内容不断拓宽的前提下，相应的核算及财务管理不论是在广度上还是深度上都实现了进_步发展。此外，会计信息的需求量也明显增加。通过科学、合理的核算方法，能够对商用或老旧生活区的实际运营情况进行统计与分析。例如：城市垃圾清运的实际成本提升会导致老旧生活区的收费远低于管理成本，这种情况下，通过优化物业会计核算方法，可能发现即便物业企业商业运营不亏损，也可能产生潜在或实际的亏损。
        3、实现精細化税收管理
        物业管理企业在税收工作中面临的风险，都可能会加剧企业的税收负担。因此，物业管理企业应该实现精细化税收管理，着力降低企业的税务风险，为更合理地开展税收筹划，降低企业税负做好充足准备。在这一过程中，企业需要先强化内部管理，提升自身的服务质量和自治力，让企业的经营成本能够得到有效控制。比如，明确划分代收和支出范畴，实现各项经营业务的精细化管理，基于现行法律规定将部分项目从增值税税收费用中剥离出来，使企业的税负能够有效减轻。与此同时，物业管理企业还必须强化税收风险管理。在实践工作中，企业的财务工作人员应该对企业可能面临的税务风险进行合理判断和评估，并有效开展风险预警和管控，让企业的税务工作能平稳开展。比如，建立易错项目会计业务抽查机制；定期检查会计凭证、总账账簿、原始票据，并核对经济业务的真实性和准确性；重点关注企业的现金流量表、所得税纳税申报表、增值税纳税申报表编制工作；强化税务工作追责机制落实效果等。
        总而言之，减轻物业管理行业税收负担，有助于强化物业管理行业的税收管理和可持续发展。在实践工作当中，物业管理行业面临税率偏高和重复征税的问题，而“营改增”的出现能够对这一问题进行有效缓解。为了有效减轻物业管理行业的税收负担，相关工作人员应该科学开展税收筹划工作并有效规避税收风险。
        参考文献：
        ［1］王馨苑.“营改增”对物业管理企业的影响与对策［J］.现代物业（中旬刊），2018（10）：251-253.
        ［2］王妍.浅谈“营改增”对物业管理企业的影响及应对策略［J］.纳税，2017（7）：6-7.
        ［3］曹春英.营改增对企业财务管理的影响及应对措施［J］.商场现代化，2018（24）：160-161.
        ［4］廖荣丽.营改增对物业管理企业的影响及对策［J］.新经济，2016（14）：113-114.
        ［5］蔡娟.论营改增对物业管理企业的影响及对策［J］.会计师，2018（21）：74-75.