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房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用探究于义顺

发表时间：2021/7/12 来源：《建筑模拟》2021年第3期作者：于义顺

[导读] 房地产业已成为我国国民经济的一大支柱性产业，在房地产市场中要做好房地产评估工作，通过评估来衡量各方面是否符合要求。因此，制定一套科学合理的评估方法和体系，对房地产行业的发展起到了积极的作用。文章将对常见的房地产评估方法和其在房地产交易管理中的应用展开分析。

        江苏嘉德房地产土地评估造价咨询有限公司江苏省泰州市 225300
        摘要：房地产业已成为我国国民经济的一大支柱性产业，在房地产市场中要做好房地产评估工作，通过评估来衡量各方面是否符合要求。因此，制定一套科学合理的评估方法和体系，对房地产行业的发展起到了积极的作用。文章将对常见的房地产评估方法和其在房地产交易管理中的应用展开分析。
        关键词：房地产评估；方法体系；房地产交易管理；

        引言：在房地产行业中房地产交易管理起着至关重要的作用，而在房地产交易管理中，既要保证交易工作的顺利开展，又要做好房地产评估工作。当前常见的房地产评估方法有市场比较法、收益法和成本法等几大类，这几种方法各有利弊，在实际应用中要选择合理的方法。文章针对房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用展开探究，以期能为相关专业人士提供借鉴。
        1我国房地产评估发展现状
        房地产估价服务于房地产交易。这些年来我国房地产业一直处于快速增长时期。随着各种房地产交易的频繁进行，对房地产评估的需求急剧增加。房地产评估为房地产交易提供了重要依据。近年来，我国的财产审核员人数每年增加5000多人，当前的房地产评估师人数超过70000。尽管我国的房地产评估行业发展迅速，但前景仍让人不断加入。但是它也因为快速的发展带来了一些问题，例如员工素质参差不齐，一些员工的素质有待提高。相关法律法规的结构不健全。有时会有不正当竞争，等。这些问题对财产评估行业的健康发展产生了特别不利的影响。如果不及时解决，后果将更加严重。
        2房地产评估风险的形成机制
        2.1估价制度不完善和估价师能力不足所导致的风险
        一份估价报告的质量想要得到保障，就必须从两方面出发：一是估价制度的完善即确保可以对估价报告的质量进行控制；二是估价师自身的能力水平。只有估价师自身能力达标才能确保估价报告的科学、合理性。但当前部分评估机构缺乏一套较为完善的内部质量控制制度和人员分工规定，这使得评估机构在进行房地产评估时效率低下，质量也得不到保证。而房地产评估本身带有较强的前瞻性和预测性，评估师不仅需要具备适合的知识储备，还要有一定的大局观念，从而满足房地产评估者的需求。但当前房地产评估行业人员素质参差不齐，很多评估师不具备相应的评估素质，这使得因为评估师不按规定进行评估、评估方法不准确、评估经验不足所导致评估误差的风险逐渐成为房地产评估中最常见的风险。
        2.2政府规划和政策所导致的风险
        在我国房地产的价格往往很容易受到政府规划和政策的影响。政府规划所导致的风险一般体现在忽略评估房地产附近新建的市政工程上，如，在政府已经公开或规划要在某一地区兴建地铁工程等便民设施时，倘若评估方对此信息收集不及时就会导致对该地区的评估出现较大的误差。而房价不仅受到区位因素和实物因素的影响，还受到权益因素的影响，而权益因素中国家政策对房地产价格的影响是多方面、复杂且难以预计的。无论是税收还是金融乃至相关产业的有关政策都会对房地产的价格产生影响，有的甚至在短期内直接影响房价。例如，在过去的十年中，我国出现炒房现象，政府推出的限购、限贷政策和《城市房屋拆迁条例》等都对房地产的价格产生深远影响。当评估人员没有对影响房地产的相关政策及时地理解和预测，就会导致房地产评估的准确性，从而带来评估风险。
        2.3不当竞争所导致的风险
        不当竞争所导致的风险又叫道德风险，其本质指的是相关的评估人员没有遵守职业道德要求，为了利益放弃评估的科学性和合理性，提供不符合实际的虚假评估报告，并对其他科学的评估报告进行诋毁抹黑的行为。这种风险是房地产评估风险中最为恶劣的。

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当前，由于房地产行业的快速发展，我国的房地产评估机构数量也在前所未有地增加，在印证房地产行业迅猛发展的同时，还说明我国的房地产评估市场的准入门槛较低，最终导致了当前房地产评估质量参差不齐。一些不法房地产评估机构为了短期的利益常常恶意竞争，扰乱了房地产交易的公平性，也导致政府税收流失，金融贷款风险抬高。同时，由于计算机技术的提高、发展，衍生出了很多自动评估系统，这些评估系统虽然操作便利、快捷，但分析出来的结果往往误差较大，无法满足社会机构或个人对市场评估的要求，而这些系统的出现却导致了一些传统估价业务的萎缩。激烈的市场竞争环境，在培育出了一批具有良好发展潜力的房地产评估机构的同时，也滋养了一些缺乏长远目光和职业道德的其他房地产评估机构。
        3房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用
        3.1建立科学的评估理论
        科学的评估理论是房地产交易方法在交易管理中顺利运用的基础和支撑。众所周知，房地产市场价格主要受房地产生产过程中的国家政策、投入成本和市场供求关系等因素所影响。因此，在具体估算时，要运用好这几项影响因素的理论知识，以更好地指导房地产评估工作的开展。此外，在进行房地产交易管理中也要充分考虑到这几类因素的影响。一方面，要对投入的成本进行合理评估，通常而言，在房地产交易管理中，投入成本是一个比较固定的数值，合理地对其进行评估可以为房地产交易管理提供一个科学的参考；另一方面，市场供求关系也是可以影响房地产交易管理的一大因素。要利用房地产评估方法对市场因素做好充分的考虑，使房地产交易能达到最优的效果。我国关于房地产的政策是国家对房地产行业的指导性政策，因而，在运用房地产评估方法进行房地产交易管理时，要充分考虑到国家政策的影响，在与国家政策保持一致的前提下，通过政策来指导房地产交易管理的评估。
        3.2建立房地产交易管理信息系统
        房地产交易管理信息系统可以帮助房地产评估方法在房地产交易管理中合理的应用。房地产交易管理信息系统可以对需要交易的各类信息进行等级管理，建立信息系统的目的是方便房产信息的查询，也能为房地产评估提供需要的数据，譬如通常用到的市场比较法，市场比较法是需要大量的数据作为参考才能提高评估的准确性。建立房地产交易信息系统，相当于建立了一个房地产交易信息的数据库，它可以为房地产评估提供数据和信息，提高评估的准确性。此外，还能提高信息的传播速度、提升服务质量、简化工作流程、提高工作效率，让评估工作可以高效高质地完成。可见，建立房地产交易信息管理系统，是房地产评估方法在交易管理中合理利用的有效方法，能保证房地产评估工作在交易管理中得以顺利开展。
        结论：综上所述，房地产交易管理工作在整个房地产行业中占据重要的位置，也是房地产行业顺利运行的重要环节。在房地产交易管理工作中，要运用合适的房地产评估方法体系进行有效评估，以保证房地产交易的有效性。在实际评估时，还要采用合理的措施，确保房地产评估工作的顺利开展，保证对房地产交易管理的评估是准确有效的。
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