温童媛
招远市自然资源和规划局 山东 烟台 265400
摘要：在书面理解的情况下，不动产顺位抵押权保证当事人在设定担保权时已经存在并在设定时享有优先权。这基本上是重复抵押，但在实现抵押权时优先考虑抵押的价值。因此被称为“保护人权”。在不动产交易中，顺位抵押权相当普遍。但是，在抵押经营的不动产方面，获得公平抵押的权利不同，有些人认为，获得公平抵押的权利只存在于不同的债权人之间；还有人认为，同一抵押人可能有获得公平抵押的权利。基于此，本文主要对不动产顺位抵押权与抵押权变更的应用进行了分析。
引言
随着社会经济和科学技术的发展，知识成果、数据、虚拟资产和现代法律等新资产变得越来越重要。但是，房地产仍然是最重要的资产之一。所有财产权的规则都是以区分不动产和不动产为基础的，不仅在土地用途、土地使用的所有权、住房方案的使用、农奴权利和国家法律所增加的住房使用权等方面，而且在不动产保险、建筑优先权利的建设等重要保障方面。从而，旨在保护房地产合法权益、维护房地产交易安全的房地产登记制度是市场经济的基本法律制度。合理的科学房地产登记制度不仅促进充分保护房地产权利，为创造社会财富提供法律保障，还改善贸易条件，为市场机构提供标准化、易于使用和高效的登记服务，有助于建立健全的社会诚信制度和国家自然资源管理制度，促进国家政府和行政能力的现代化。
1顺位抵押权的产生和发展
抵押行为如未经贷款人同意，在抵押期间再次被当作抵押处理，如1988年最高人民法院关于执行与中华人民共和国有关的各种问题的第115条所述，即属无效。众所周知，重复抵押是有限的确认。也就是说，抵押权人必须征得债权人的同意，否则便属无效。相反，抵押权同意重复抵押权有效。第一百一十五条第二款规定抵销权产生的抵押权的赔偿优先权。1995年《担保法》第35条第2款规定，抵押权后该财产的价值大于可能再次欠下的附担保债务的余额，但不得超过馀额。对抵押权的重复和抵押权的重复作了界定。也就是说，双重抵押被拒绝，抵押价值的再次抵押被确认。2007年《权利法》第199条规定了对同一抵押提出索偿要求的顺序，并确认可以重复抵押。2021年颁布的《民法典》采纳了《基本法》的规定，确认反复担保有效。关键词：不动产；顺位抵押权；重复抵押；抵押权变更。
2问题的提出
“物尽其用”与“保障交易安全”是物权法的最基本的立法理念。所有权是一种最为完全的物权，任何人都可对自己所有的特定物进行全面支配和排除一切人对于其行使权利的干涉。世界各国所有权立法的初衷都是在保证所有权人的权利不被侵害的前提下，更大限度的发挥该物的其他效能。因此，在立法层面，多采财产与权利分离的立法技术，允许所有权人对其所有的物进行抵押、质押、出租等，从而实现对特定物的最大化利用，杜绝物因闲置无法流转而造成的效能浪费。《民法典》对于物权编编撰的初衷就是在所有权保护的基础上，规范各种财产与权利相分离的行为，鼓励交易，打造所有权保护与充分发挥财产效用的双赢局面。居住权与抵押权就是在不移转物的所有权的前提下，对特定物的其他功能进行的利用。就性质上而言，居住权与抵押权均属于物权。就发挥的功能而言，居住权是一种用益物权，同时也是种利他权利，是所有权人提供自己的房屋供他人无偿地占有、使用，主要发挥的是满足特殊群体生存保障的功能。而抵押权则是一种担保物权，在效力上从属于主债权，不得单独转让。《民法典》第411条规定了抵押权的实现方式和程序，但是随着居住权制度的确立，当同一不动产上居住权和抵押权并存时，哪种权利应优先实现引发了法学界的讨论。但遗憾的是，此次《民法典》物权编用益物权分编仅以6条法律条文对居住权进行了规定，综观整个民法典，也未对居住权与抵押权发生冲突时的解决机制进行确定，笔者不揣谫陋，为解决这一问题，首先对实践中存在的居住权与抵押权之冲突问题进行了归纳。
3不动产抵押权与土地经营权
十八年来，党提出了深化农村地区改革、完善三权分置三方制度、制定一系列试点政策的建议。所谓的建设“三边分割”，是指“需要进一步研究农村地区各种形式集体所有制的有效行使，实现集体所有制，稳定农业产业，保障土地的生计”；但是，有法律争论说，经修订的《土地法》和《土地法》以土地管理大纲条例的形式作出了规定。但是，第九条的规定再次引发了“威胁分散”标题下土地权结构的讨论——土地所有权、土地所有权、土地所有权、土地所有权、土地所有权、土地所有权、土地所有权、土地所有权三种基本模式之一。《民法典》明确规定，以土地为基础的土地分租权是巩固和现代化农村基本运作制度的基础，同时承认承包人可以从土地的所有权中推导出其土地所有权。因此，《民法典》构成了土地的基本结构，组成如下:“土地所有权→土地承包经营权→土地经营权”；伴随着《土地管理法》的修订，当土地所有权由移民当局为他人确定时，土地所有权的“三权分置”形式产生于“土地所有权+土地所有权+土地所有权+土地所有权”。关于《土地管理法》所载的"土地管理法"，这只能理解为行使受土地权限制的土地权的一个廉价名称。
4同一主体的顺位抵押权可以通过抵押权变更达到物权担保
按照《房地产会计暂行规则》(以下简称《规则》)的有关规定，可以通过修改抵押合同的各种保障措施，或将新产生的债务纳入原抵押合同的担保期，或修改债务期限，对质押权作出修改，即抵押合同与贷款合同脱钩，有助于扩大贷款业务，便利同一次抵押的顺利登记。质押权的变更规范了质押权的情况。如根据本条例第68条和第72条对登记作了如下修改:(1) 抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更；(2)保证债务额或者最大债务额的变更；3)债务执行期限或者债务确定期限的变更；(4)抵押权的变更等。对于同样的权利和义务，抵押权人可以通过修改担保协议为新产生的债务提供担保。债务人无需偿还，从而减少了对债务人偿还的依赖，提高了增值价值，直到抵押的“用尽手段”达到为止。当然，抵押权的变更会对其他债权人产生不利影响，并需要其他债权人的书面同意。但请注意，最大负债的登记仅限于尚未确定公共债务或有此规定的情况，而且最大金额无法根据《民法》第422条和第423条处理修正案的登记。。
5抵押登记
"抵押登记"是一种抵押登记程序，根据这种程序，债权人和债权人根据其法律地位就抵押权利进行登记，直至某一特定机构。对于不动产，登记权尚未生效，登记是对第三方的法定措施。当价值25万美元的房屋被用作资本重组的定金时，贷款期限为三个月，但双方没有签订抵押合同，两个月后，a由于融资问题，该房屋在公司不知情的情况下以20万美元的价格进行宣传，受影响的地区采用了账户程序。3个月后，b没有收到设备押金，声称一所房屋以溢价作为折扣，但该房屋宣传了对法院提起的诉讼，要求强制执行，但法院驳回了b的要求，主要是因为设备、b未解决的抵押登记无效，因此无法对购买第三方房产的行为提出抗辩。对于财产，登记是自愿的，但如果没有登记，则无权保护第三国。当a给予家庭计划5000美元(6000美元价值)并承诺在2个月后偿还时，两人并未承诺进行登记，而a在不知道b以4000美元出售给c的情况下，2个月后仍未收到a的退款，b向法院申请强制执行，并确认a和c的出售无效，尽管b有权获得抵押
6物的利用效率的提高
"利用货物"一词是财产权的一个价值目标，因此更有效地利用货物应成为确定财产转让方式的一项原则。自由转让模式更符合“穷尽”自决权的价值目标。抵押权是一种担保，既可以是也可以是自然的。从理论和实践上讲，无形担保不一定是清偿债务的必要条件。因此，不动产转让的可能性是从抵押或从性质上来看都是可以预见的。并从“穷尽”价值目标出发，重新提出了房地产转让的必要性。自由转移模式可以最大限度地提高抵押贷款的价值，促进融资，满足运输后社会和经济发展的需要。在限制性转让模式中，债权人常常作出不同的决定，以确保债务的安全转让，大量财产闲置，抵押失去转让财产的机会。即使债务人同意转让，也将规定维护其利益的条件，抵押将根据其利益并在大多数情况下放弃财产转让。
7宅基地使用权登记效力的明确
关于在未登记地点确立居民使用权、转让和取消权利、是否需要登记以及登记的法律效力(生效或对抗的先决条件)等问题，法律均未作出规定。过去，在起草《基本法》时规定，登记与《基本法》草案(第二次审查)第162条规定的土地权利的确立相抵触:“土地的使用是在地区行政机关批准时确立的”。居留权向登记机关申请。住房使用权可以与住房产权一起登记，也可以单独登记。没有登记就不能和善良的第三方交往。"但是，该规则后来被删除了。财产权仅在第155条中作了规定:"在已登记的建筑工地上转让或取消所有权必须及时进行，或注销登记。"民法第365条与基本法的条款一样没有改变。因此，登记既不是生效的必要组成部分，也不是确立土地使用权的先决条件，也不是转让和取消未登记土地权利的先决条件。笔者认为，这主要是因为居住权被承认为具有较强识别属性的特权。因此，据认为，在住房点审批程序完成后，将会确定未经登记的住房用地使用权。此外，如果居民使用权不是第一次行使，则无法登记或将其所有权设定在其上，也无法编辑登记。登记也是对抗的一个基本要素，鉴于该国属于熟人社会，其价值微乎其微。
结束语
综上所述，顺位抵押权主体上不必拘泥于仅发生在不同主体之间，根据业务的需求可以是同一主体。在同一主从法律关系下，没有其他顺位抵押权人时，一般可以通过变更抵押权来变更担保人的担保责任，但影响他人利益的，只能通过办理顺位抵押权，促进资金融通和安全，发挥“物尽其用”的效用。
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